Le tabelle millesimali servono a stabilire l'entità del contributo di ciascun condomino nella ripartizione delle spese sui beni comuni e a conoscere il "peso" di ogni votante nelle delibere assembleari.
Tuttavia, nonostante l'importanza di tale documento, per la redazione delle tabelle, di fatto, le uniche indicazioni, non vincolanti, ci vengono dalla Circolare del Ministero dei Lavori Pubblici del 26/03/1966 N. 12480 e dalla Circolare del 26 luglio 1993 n. 2945. Non avendo però alcun valore di legge, ogni tecnico può applicare i criteri fissati dalle circolari in modo differente, motivando la scelta all'atto della consegna.
Ma un tecnico può calcolare le tabelle "su carta" senza sopralluoghi? La questione è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Roma n. 3493 del 26 febbraio 2024.
Tabelle millesimali "su carta" e valori millesimali assurdi. Fatto e decisione
I comproprietari di un appartamento e locale soffitta - che avevano acquistato, nel medesimo condominio, un locale uso cantina e un posto auto scoperto - si rivolgevano al Tribunale pretendendo nuove tabelle millesimali.
Gli attori facevano presente che il regolamento di condominio si riferiva a quattro distinte tabelle millesimali, mentre le nuove tabelle approvate nel 1983, erroneamente consideravano l'esistenza di un quarto piano, con assegnazione al locale soffitta, di loro proprietà, di 208.49 millesimi, con equiparazione della stessa ad una vera e propria unità abitativa.
In particolare dopo l'acquisto dell'immobile nel 1990, segnalavano l'errore incluso nella Tabella C, attributiva di 208,49 millesimi al locale soffitta, di 18 mq., con la conseguenza che venivano approvate nuove tabelle con delibera assembleare.
Il problema era che tale decisione veniva poi revocata dalla collettività condominiale, risultando pertanto nuovamente vigenti le errate tabelle del 1983. Al Tribunale gli attori evidenziavano la necessità di revisionare le tabelle millesimali del 1983, in quanto errate, e concludevano richiedendo disporsi la redazione di nuove tabelle, con condanna del convenuto alla corresponsione della somma pari alla differenza fra quanto dagli attori versato e quanto invece dovuto sulla base di una tabella corretta.
Nel corso del procedimento veniva disposta ed espletata una CTU volta alla valutazione della correttezza, o meno, delle tabelle millesimali, con redazione di nuove tabelle.
Il tecnico incaricato svolgeva due accessi sui luoghi di causa e esperiva tutti gli accertamenti tecnici necessari.
All'esito dell'indagine compiuta, il consulente metteva in rilievo, nella relazione definitiva, che le tabelle degli anni 1982/1983 non erano corredate da alcun rilievo, risultando pertanto le stesse redatte, presumibilmente, "su carta", senza rilevare tutti i dati volumetrici, planimetrici ed igrometrici delle proprietà condominiali, ivi comprese le eventuali modifiche avvenute nel tempo.
Il CTU, atteso quanto riscontrato, procedeva alla redazione di nuove tabelle sulla base dei rilievi effettuati su tutte le 36 unità immobiliari presenti, suddividendo i risultati ottenuti in Tabelle millesimali Complessive, Tabelle millesimali del solo edificio condominiale, Tabelle millesimali delle sole parti esterne e Tabelle millesimali dei soli 18 box posti al piano S 1; il CTU ha altresì specificato i coefficienti utilizzati, in relazione alle varie unità e ai vani. All'esito dell'indagine compiuta, il Tribunale ha accolto la domanda degli attori, disponendo l'adozione delle nuove tabelle allegate dal CTU alla propria relazione definitiva.
Lo stesso giudice ha notato che le nuove tabelle redatte dal CTU sono risultate il frutto di un'attenta indagine dell'esatta composizione del fabbricato, in riferimento alle abitazioni, alle parti esterne e ai box, con applicazione dei coefficienti dei diversi coefficienti.
Tabelle millesimali: le sentenze in materia
Considerazioni conclusive
Il diritto di chiedere la revisione delle tabelle millesimali è condizionato dall'esistenza di uno o di entrambi i presupposti indicati dalla legge, vale a dire l'errore o l'alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano; si deve sottolineare che in base alla regola generale dell'onere probatorio, la prova della sussistenza delle condizioni che legittimano la modifica incombe su chi intende modificare le tabelle, quanto meno con riferimento agli errori oggettivamente verificabili (Cass. civ., sez. II, 14/12/2016, n. 25790).
La parte che chiede la revisione delle tabelle millesimali per la presenza di errori non ha, peraltro, l'onere di provare la reale difformità tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, potendo limitarsi a fornire la prova anche implicita di siffatta divergenza, dimostrando in giudizio l'esistenza di errori, obiettivamente verificabili, che comportano necessariamente una diversa valutazione dei propri immobili rispetto al resto del condominio (Cass. 10 maggio 2018, n. 11290; Cass. 25 gennaio 2018, n. 1848).
Nella sentenza in commento risulta come sia stata accolta la domanda degli attori volta alla corresponsione, in favore di parte attrice, della differenza tra quanto versato in base alle tabelle erronee e quanto invece dovuto sulla base di tabelle corrette.
Tale aspetto della decisione non tiene conto che l'applicazione delle nuove tabelle non potrà mai avvenire in forma retroattiva in mancanza di specifica disposizione di legge in tal senso, ma solo a far data dalla approvazione della modifica ovvero dal passaggio in giudicato della pronuncia giudiziale che le recepisce (si veda, ad esempio, Cass. civ., sez. II, 24/02/2017, n. 4844).
