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Trasformazione soffitta in abitazione: alcune possibili contestazioni

Il Tribunale di Roma valuta alcune contestazioni mosse al proprietario di una soffitta trasformata in abitazione
Avv. Marco Borriello Avv. Marco Borriello 

È possibile trasformare una soffitta in una abitazione. Attraverso dei lavori straordinari, si possono realizzare gli allacci, il bagno, la cucina e i muri divisori per delimitare i vari locali. Ovviamente, si tratta di un'attività da conformare alla normativa urbanistica. C'è inoltre da valutare la compatibilità di quanto compiuto con i diritti e gli interessi del condominio.

È, infatti, ciò che è accaduto nella vicenda sottoposta al vaglio del Tribunale di Roma e risolta dalla sentenza n. 5183 del 5 aprile 2022.

In particolare, dinanzi all'ufficio romano, si sono scontrati una condòmina, che aveva eletto residenza nella propria soffitta, dopo averla opportunamente modificata, il fabbricato e alcuni proprietari. Si può già intuire che questi ultimi hanno eccepito la legittimità della trasformazione de quo ed hanno chiesto la rimessione in pristino dei locali in esame.

Approfondiamo, però, il caso concreto, prima di comprendere come ha risposto il Tribunale alla domanda proposta.

Trasformazione soffitta in abitazione: quando è illegittima? Il caso concreto

In un condominio romano, con dei lavori di una certa consistenza, la proprietaria aveva trasformato la soffitta in una abitazione. Erano stati ricavati gli allacci alle varie forniture nonché alle colonne di scarico. A ciò era seguita la realizzazione del bagno, della cucina e di quanto era necessario per la fruibilità dell'immobile.

L'anzidetta iniziativa non era stata, però tollerata da tutti e, per questa ragione, nel 2016 era avviato un procedimento dinanzi al Tribunale di Roma diretto all'ottenimento della rimessione in pristino della soffitta.

Secondo la tesi attorea, l'opera, complessivamente considerata, era abusiva e, quindi, già solo per questa ragione, andava rimossa. Inoltre, erano evidenziate alcune clausole regolamentari secondo le quali, per compiere questi lavori, la convenuta avrebbe dovuto chiedere un'autorizzazione al condominio, mai ottenuta.

In aggiunta a ciò, secondo uno dei singoli proprietari, in prima persona promotori della presente iniziativa, era stato leso il proprio «diritto di proprietà ed in particolare del diritto "di non avere locali abitati e/o abitabili soprastanti il suo appartamento e di non subire immissioni mediate o indirette provenienti dal locale soprastante"».

La convenuta si costituiva regolarmente, contestando ogni addebito, pur ammettendo l'avvenuta trasformazione della soffitta in abitazione.

Il Tribunale di Roma, al termine dell'istruttoria, ha rigettato la domanda e ha condannato la parte attrice al pagamento delle spese di lite.

Trasformazione soffitta e irrilevanza dell'illegittimità amministrativa

Il Tribunale di Roma ha, chiaramente, precisato che l'eventuale illegittimità amministrativa delle opere compiute da un condòmino non rilevano in un'ipotetica azione civile diretta alla rimessione in pristino dei locali interessati «l'eventuale irregolarità urbanistica e amministrativa... non rileva nell'ambito die rapporti tra i privati».

Pertanto, anche se la trasformazione della soffitta fosse supportata da un titolo abilitativo illegittimo, non sarebbe questa la sede competente per eccepirla. Infatti, le eventuali irregolarità urbanistiche di un immobile e/o delle opere in esso realizzate vanno contestate dinanzi al giudice amministrativo «L'eventuale illegittimità dei provvedimenti concessori e/o in sanatoria, poi, oltre ad essere irrilevante, deve essere dedotta con gli strumenti impugnatori previsti dall'ordinamento dinanzi alla giudice competente».

Nel caso in commento, inoltre, la convenuta aveva prodotto un titolo in sanatoria che regolarizzava il cambio di destinazione del proprio locale. A maggior ragione, per questo motivo, la contestazione sollevata dagli attori è stata respinta.

Clausole regolamentari, servitù atipiche ed opponibilità

Nella presente vicenda, la parte attrice sosteneva che la trasformazione della soffitta fosse avvenuta in barba al regolamento condominiale che vietava il compimento di certe opere all'interno delle singole proprietà.

Ebbene, il Tribunale di Roma, nel solco della giurisprudenza prevalente, ha ricordato agli istanti che queste clausole, ove presenti e se contenute in un regolamento condominiale contrattuale, costituiscono delle servitù atipiche a carico dei vari condòmini. Per questa ragione, per essere opponibili a questi, devono essere debitamente trascritte. In caso contrario, il motivo di causa andrebbe respinto.

«le prescrizioni ed i divieti del regolamento condominiale (laddove pure esso avesse natura "contrattuale") devono essere effettivamente opponibili al condomino, con particolare riguardo a quelle clausole che, limitando le facoltà dei singoli proprietari, si pongono come "servitù reciproche atipiche" che incidono, non sull'estensione del diritto di proprietà esclusiva, ma, piuttosto, sul suo esercizio (v.si Cass. n. 2102472016); nel caso di specie, però, non vi è prova che sia stata adottata la necessaria forma di pubblicità della trascrizione di tali clausole nei registri immobiliari».

Trasformazione soffitta e immissioni intollerabili

Secondo la tesi attorea, la trasformazione di un locale soffitta in abitazione aveva, inevitabilmente, violato il diritto di proprietà del proprietario sottostante. Questi, infatti, solitamente abituato a non avere nessuno al piano superiore, si era, invece, trovato a sopportare rumori ed immissioni odorose provenienti dall'immobile de quo.

Ebbene, per il Tribunale di Roma, la descritta situazione non poteva, di certo, essere sufficiente ad accogliere le rimostranze del condòmino «la posizione del condomino Gherardini potrebbe ricevere autonoma tutela, non certo in relazione ad un astratto (e inesistente) "diritto" di non avere unità abitabili poste al di sopra della propria unità, quanto in relazione al divieto di immissioni intollerabili nei rapporti di vicinato: andrebbe, tuttavia, allegato, prima, e dimostrato poi, con riscontri oggettivi che rumori ed odori provenienti dal locale oggetto del presente giudizio superino effettivamente la soglia di normale tollerabilità" secondo i parametri enucleati dalla giurisprudenza di legittimità, ormai da anni cristallizzata in materia».

Per il magistrato, quindi, sarebbe stato necessario dimostrare che, effettivamente, delle immissioni intollerabili provenivano dall'abitazione soprastante.

A quanto pare, però, anche tale prova è mancata e perciò, anche sotto questo punto di vista, la domanda non è stata accolta.

Sentenza
Scarica Trib. Roma 5 aprile 2022 n. 5183

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