Un lettore del nostro portale pone il seguente quesito: «Ad oggi l'amministratore del nostro condominio non ha ancora inviato la ripartizione (rate) per la gestione in corso; nonostante i ripetuti solleciti, abbiamo solo il preventivo. Come ci dobbiamo comportare?».
In buona sostanza, ci si chiede se è corretto che l'amministratore non invii i bollettini e, prim'ancora, che non abbia fatto approvare all'assemblea alcun piano di riparto delle spese, in ossequio ai criteri di divisione degli oneri condominiali. Approfondiamo la questione.
Piano di riparto delle spese condominiali: è obbligatorio?
Nessuna norma di legge impone all'amministratore di redigere un piano di riparto delle spese condominiali, né all'assemblea di approvarlo.
L'obbligo di pagare gli oneri condominiali, infatti, deriva dalla qualità stessa dei condòmini i quali, essendo proprietari delle unità immobiliari site all'interno dell'edificio, devono obbligatoriamente contribuire alle spese riguardanti le parti comuni.
Si tratta di un'obbligazione propter rem, cioè che segue la cosa (nel nostro caso, l'unità immobiliare), senza necessità di assenso del titolare del diritto di proprietà.
In altre parole, l'obbligo di contribuire alle spese condominiali è insito nella proprietà dell'immobile.
Le spese condominiali, dunque, sono dovute anche in assenza di un piano di riparto e perfino di un bilancio regolarmente approvato.
Così la Suprema Corte: «L'obbligo del condomino di pagare al condominio, per la sua quota, le spese per la manutenzione e l'esercizio dei servizi comuni dell'edificio deriva dalla gestione stessa e, quindi, preesiste all'approvazione da parte dell'assemblea dello stato di ripartizione, che non ha valore costitutivo, ma solo dichiarativo del relativo credito del condominio» (Cass. sent. n. 10621 del 28.04.2017).
Ciò non significa che il piano di riparto sia inutile: anzi, la sua presenza rende molto più chiare quali siano le somme che ciascuno deve versare.
Da un punto di vista giuridico, poi, la presenza di un valido stato di ripartizione approvato dall'assemblea consente all'amministratore di ricorrere al decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per il recupero dei crediti, ex art. 63 disp. att. cod. civ.
In ogni caso, il piano di ripartizione può essere approvato solo dall'assemblea. La sua redazione, invece, spetterebbe all'amministratore; al suo posto, può provvedere qualsiasi condomino (un po' come accade per la redazione del regolamento).
L'amministratore deve inviare i bollettini?
L'amministratore non è obbligato a inviare i bollettini per il pagamento degli oneri condominiali, a meno che il regolamento non stabilisca il contrario.
Si tratta di una diretta conseguenza dell'assenza dell'obbligo di redigere un piano di riparto che suddivida analiticamente le spese da pagare.
I condòmini sono quindi obbligati a pagare le spese non solo in assenza di uno stato di ripartizione ma anche nell'ipotesi in cui l'amministratore non abbia inviato loro i bollettini o altro strumento di pagamento.
Come pagare le quote senza riparto né bollettini?
Se l'assemblea non ha approvato alcun riparto e l'amministratore non ha provveduto a specificare le singole quote in altro modo, ad esempio mediante l'invio dei bollettini, l'importo da pagare per ciascun proprietario dovrà essere calcolato sulla scorta dei millesimi, così come indicati nelle tabelle allegate al regolamento.
Dal punto di vista pratico, ogni condomino potrà decidere di pagare nel modo che ritiene più opportuno, ad esempio mediante bonifico, rispettando le scadenze e le rate dell'anno precedente, precisando nella causale che si tratta di un acconto.
Allorquando verranno resi noti gli importi esatti delle rate, ognuno potrà provvedere al conguaglio.
Ripartizione costo addebito bollettini incassati sul conto corrente condominiale
Si può costringere l'amministratore al riparto?
È possibile obbligare l'amministratore alla redazione di un piano di riparto da sottoporre all'assemblea, deliberando espressamente in tal senso oppure inserendo tale previsione all'interno del regolamento. Stesso dicasi per l'invio dei bollettini.
Nel caso in cui ciò non sia stato fatto, i condòmini possono sempre sollecitare l'amministratore (via pec o raccomandata), oppure chiedere formalmente che venga convocata un'assemblea straordinaria affinché il problema venga affrontato e risolto.
A tal proposito, vale la pena di ricordare che, ai sensi dell'art. 66 disp. att. cod. civ., l'assemblea può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando ne è fatta richiesta da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condòmini possono provvedere direttamente alla convocazione.
