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Non serve l'unanimità dei condomini per approvare una modifica dei criteri di riparto delle spese del lastrico solare
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Non serve l'unanimità dei condomini per approvare una modifica dei criteri di riparto delle spese del lastrico solare

Essendo la ripartizione validamente approvata con la maggioranza degli aventi diritto, non serve l'unanimità per approvare una modifica dei criteri di riparto delle spese del lastrico solare

Avv. Maurizio Tarantino  

La vicenda . Tizio, proprietario di due distinte unità immobiliari, al quinto ed al sesto piano dell'edificio, citava il Condominio in quanto l'assemblea condominiale, con deliberazione del 2014, in difetto di unanimità, aveva disposto ripartirsi le spese di manutenzione straordinaria del lastrico solare, nell'esclusivo uso di egli attore, ai sensi dell'art. 1126 c.c. anziché in conformità al criterio, su base millesimale, previsto dal regolamento condominiale predisposto dall'originario costruttore e richiamato negli atti di acquisto di ciascun condomino.

Pertanto, chiedeva dichiararsi la nullità o pronunciarsi l'annullamento dell'impugnata delibera.

In primo grado, il giudice adito opinava per la mera annullabilità e rigettava la domanda attorea siccome proposta oltre il termine ex art. 1137 cod. civ. In secondo grado, il Tribunale rigettava il gravame.

In particolare, secondo il Tribunale (in grado di appello) la decisione di attenersi al criterio di riparto stabilito dall'art. 1126 cod. civ. risaliva alla delibera assunta dall'assemblea in data 2013, delibera che, a sua volta, non era stata oggetto di alcuna impugnativa; che difatti nel corso dell'assemblea del 2014 non era stato in alcun modo fissato il riparto della spesa, già approvato nella precedente assemblea, ma fu semplicemente approvata l'operazione di calcolo che tale riparto applicò in concreto.

Avverso tale sentenza, Tizio ha proposto ricorso in Cassazione eccependo che l'impugnata delibera aveva disposto, in assenza dell'unanime consenso dei condomini tutti, la ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria del lastrico solare alla stregua di un criterio difforme da quello del regolamento.

Le tabelle contrattuali, qualificabili come "negozi di accertamento", per loro natura sono modificabili solo all'unanimità

Sostituzione della delibera assembleare: i quorum necessari

Il ragionamento della Cassazione. In argomento, la S.C. ha precisato chele clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall'originario proprietario dell'edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri [il caso di cui al ricorso in disamina], mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare; cosicché, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, 2° co., cod. civ. (Cass. sez. un. 30.12.1999, n. 943).Premesso ciò, si osserva che allorquando ha acconsentito a che nel proprio atto di acquisto fosse recepito il regolamento predisposto dall'originario costruttore - venditore, così prestandovi piena adesione, Tizio"ha accettato, incondizionatamente che il regolamento, pur nella parte in cui, a suo vantaggio, deroga alla regola legale di cui all'art. 1126 c.c., fosse suscettibile di modifica a maggioranza non già all'unanimità.Ha accettato anche ed incondizionatamente, cioè, che il suo diritto disponibile alla più - per lui - favorevole ripartizione delle spese di manutenzione del lastrico solare in uso alla sua proprietà operasse come suscettibile di affievolimento a maggioranza non già all'unanimità, sicché la degradazione del suo diritto, ovvero l'operatività del - per lui - più oneroso criterio di cui all'art. 1126 cod. civ.

è espressione della sua volontà o, quanto meno, non è avvenuta in contrasto con la sua volontà" (Cass. 25.3.1987, n. 2888).In questi termini, dunque, non ha valenza nel caso di specie il riferimento al limite di cui all'attuale 4° co. dell'art. 1138 cod. civ., ove è prefigurata, sì, l'impossibilità di menomare i diritti di ciascun condomino risultanti dagli atti di acquisto ovvero da un regolamento convenzionale, ma, ben vero, in assenza del concorso della volontà del condomino avente diritto.

In conclusione , il ricorso è stato rigettato.

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

RIPARTO SPESE LASTRICO SOLARE

RIFERIMENTI NORMATIVI

Art. 1126c.c.

PROBLEMA

Il proprietario di due distinte unità immobiliari, al quinto ed al sesto piano dell'edificio, citava il Condominio in quanto l'assemblea condominiale in difetto di unanimità aveva disposto ripartirsi le spese di manutenzione straordinaria del lastrico solare, nell'esclusivo uso di dell' attore, ai sensi dell'art. 1126 c.c. anziché in conformità al criterio, su base millesimale, previsto dal regolamento condominiale.

LA SOLUZIONE

Quando l'attore ha acconsentito a che nel proprio atto di acquisto fosse recepito il regolamento predisposto dall'originario costruttore - venditore, così prestandovi piena adesione, il medesimo ha accettato, incondizionatamente che il regolamento, pur nella parte in cui, a suo vantaggio, deroga alla regola legale di cui all'art. 1126 c.c., fosse suscettibile di modifica a maggioranza non già all'unanimità.

RICHIAMI/PRECEDENTI GIURISPRUDENZIALI

Cass. sez. un. 30.12.1999, n. 943; Cass. 25.3.1987, n. 2888

LA MASSIMA

Non serve l'unanimità dei condomini per approvare una modifica dei criteri di riparto delle spese del lastrico solare, essendo la ripartizione in concreto validamente approvata con la maggioranza assoluta degli aventi diritto.

Cass. civ., sez. II, 29 gennaio 2020, n. 1992

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