"Il condomino che impugna una deliberazione dell'assemblea, deducendo vizi relativi alla regolare costituzione o alla approvazione con maggioranza inferiore a quella prescritta, ha l'onere di provare la carenza dei quorum stabiliti dall'art. 1136 c.c., alla stregua del valore proporzionale delle unità immobiliari dei condomini intervenuti in rapporto al valore dell'intero edificio, senza che abbia rilievo in proposito l'esistenza di una "tabella di proprietà" e di eventuali "tabelle di gestione", le quali hanno, di regola, valore puramente dichiarativo dei criteri di calcolo stabiliti dalla legge per determinati beni o impianti destinati a servire i condomini in misura diversa o soltanto una parte dell'intero fabbricato, e servono soltanto ad agevolare lo svolgimento delle assemblee e la ripartizione delle spese ad essi relativi".
È il principio di diritto ribadito dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 32569 del 23 novembre 2023.
Tabelle "di proprietà" e tabelle "di gestione": vizi relativi la costituzione dell'assemblea o l'approvazione delle delibere. Fatto e decisione
La vicenda traeva origine dall'impugnazione da parte di una condomina di una delibera condominiale per illegittima costituzione dell'assemblea con riguardo all'indicazione dei millesimi spettanti ai partecipanti poiché in contrasto con una precedente delibera con la quale erano state approvate nuove tabelle millesimali, le c.d. "tabelle di gestione".
Nel medesimo giudizio, veniva altresì proposta, domanda di risarcimento danni nei confronti dell'amministratore.
All'esito dei giudizi di merito, la Corte d'Appello di Milano respingeva la domanda osservando che l'assemblea straordinaria, che aveva approvato nuove tabelle millesimali di gestione, aveva lasciato inalterate quelle di proprietà e concludeva, pertanto, per la legittimità della delibera impugnata.
La condomina proponeva ricorso per la cassazione della decisione d'appello sulla base di quattro motivi.
Con il primo motivo, la ricorrente denunciava la "violazione e falsa applicazione degli art. 1123 c.c., comma 1, art. 68 disp. att. c.c., comma 1, e art. 69 disp. att. c.c., comma 1, n. 2, art. 116 c.p.c., per avere la Corte d' Appello violato le norme riguardanti il valore proporzionale, espresso in millesimi, delle unità immobiliari all' interno del condominio.
Secondo la ricorrente, la Corte d'appello aveva errato nel distinguere le tabelle di proprietà dalle tabelle di gestione e, conseguentemente, errato nel non considerare che il condominio avrebbe dovuto applicare le nuove tabelle di gestione anziché le precedenti tabelle di proprietà.
Con il secondo motivo di ricorso, la ricorrente denunciava la violazione e falsa applicazione dell'art. 2909 c.c., per violazione del giudicato in quanto sul profilo riguardante la pretesa esistenza di una doppia tabella, "di proprietà" e "di gestione", si era formato, in senso negativo, il giudicato esterno, per effetto di una precedente sentenza della Corte d'Appello di Milano.
Con il terzo motivo di ricorso, la ricorrente deduceva la violazione degli art. 1137 c.c., art. 116 c.p.c., art. 112 c.p.c., ai sensi dell'art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per violazione della corrispondenza tra chiesto e pronunciato in quanto nell'atto di citazione non sarebbe mai stata chiesto l'accertamento della non rispondenza del contenuto del manoscritto con quanto riportato nelle assemblee condominiali ma l'annullabilità del verbale assembleare per incomprensibilità dell'originale.
Con il quarto motivo di ricorso, deduceva la violazione dell'art. 64 disp. att. c.p.c. e art. 1129 c.p.c., per avere
la Corte d'Appello affermato che la responsabilità dell'amministratore del condominio doveva essere trattata nel procedimento ex art. 64 disp. att. c.p.c. e art. 1129 c.p.c., mentre invece, la domanda di risarcimento del danno era la conseguenza dell'illegittimità della delibera.
La Corte di Cassazione ha ritenuto i primi due motivi, trattati congiuntamente, non fondati, il terzo motivo inammissibile ed il quarto motivo assorbito dall'accertamento della legittimità della delibera impugnata.
La Suprema Corte ha, pertanto, rigettato il ricorso.
In particolare, nel richiamare una precedente ordinanza, n. 28262/2023 del 9.10.2023, in una causa intercorsa tra le stesse parti, la Cassazione ha richiamato il principio di diritto secondo cui il condomino che impugna una deliberazione dell'assemblea, deducendo vizi relativi alla regolare costituzione o alla approvazione con maggioranza inferiore a quella prescritta, ha l'onere di provare la carenza dei quorum stabiliti dall'art. 1136 c.c., alla stregua del valore proporzionale delle unità immobiliari dei condomini intervenuti in rapporto al valore dell'intero edificio, senza che in proposito abbia rilievo l'esistenza di una "tabella di proprietà" e di eventuali "tabelle di gestione".
Tabelle millesimali: revisione, presupposti e deliberazione
Considerazioni conclusive
In condominio, le tabelle millesimali rappresentano le quote di proprietà di ciascun condomino, espresse in millesimi come rapporto fra il valore di ciascuna unità immobiliare ed il valore dell'intero edificio.
I millesimi servono per quantificare: l'entità del contributo di ciascun condòmino nella ripartizione delle spese (artt. 1123, 1124, 1126 c.c.); il diritto di ciascun condominio sulle parti comuni (art. 1118, comma 1, c.c.); il "peso" di ciascun condòmino nella fase di costituzione dell'assemblea (quorum costitutivo, art. 1136, commi 1 e 3 c.c.) e nella fase della deliberazione (quorum deliberativo, art. 1136, commi 2, 3, 4 e 5 c.c.).
Nella pratica condominiale si è soliti distinguere tra due tipologie di tabelle: 1) la tabella di "proprietà" per la ripartizione delle spese di conservazione e di godimento delle parti comuni, per la prestazione dei servizi comuni e per le innovazioni, per il calcolo del quorum costitutivo e del quorum deliberativo in assemblea (art. 1123, comma 1, c.c.); 2) la tabella di "gestione", per la ripartizione delle spese di servizi in proporzione all'uso che ogni condomino può farne (art. 1123, comma 2 c.c.), per dividere le spese per la conservazione di beni comuni destinati a servire i condomini in misura diversa o soltanto una parte dell' intero fabbricato nel caso in cui un edificio abbia, ad esempio, più scale, più lastrici solari o impianti separati, per i quali il pagamento delle spese spetta al gruppo di condòmini che ne trae utilità.
Tale distinzione, corrente nella pratica condominiale, non assume alcun rilievo ai fini della decisione sull'invalidità di una delibera condominiale per vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea o all'approvazione delle delibere essendo necessario provare la carenza dei quorum costitutivi e deliberativi previsti dall'art. 1136 c.c.
