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Innovazioni, un utile vademecum dal Tribunale di Roma
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Innovazioni, un utile vademecum dal Tribunale di Roma

Innovazioni in condominio: nozione quorum e aspetti connessi alla loro deliberazione e realizzazione

Avv. Caterina Natalotto  

Cosa sono le "innovazioni" e come devono essere votate in assemblea? Per comune interpretazione giurisprudenziale le innovazioni sono opere che modificano l'entità sostanziale della cosa comune e/o la destinazione d'uso, in modo tale da turbare i concorrenti interessi dei condomini e sono dirette ad un miglioramento o ad un uso più comodo o vantaggioso della medesima.

La sentenza del Tribunale di Roma n. 6670 del 28 aprile 2020 ha affrontato il complicato tema delle "innovazioni" in ambito condominiale riportando e spiegando il riformato art. 1120 c.c. Le delibere dell'assemblea che hanno per oggetto le "innovazioni" devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio. Tuttavia il codice prevede alcune ipotesi con maggioranze più semplici.

Innovazioni gravose e partecipazione successiva con spese ridotte

Il caso

La condomina/attrice aveva impugnato la delibera perché riteneva che le opere assentite dal Condominio si riferissero a delle innovazioni vietate e conseguentemente adottabili all'unanimità ai sensi dell'art. 1120 quarto comma c.c.

L'attrice lamentava un generico pericolo come conseguenza dell'intervento eseguito sul balcone dell'interno 16 ed un alterato decoro architettonico dell'elemento di fregio della facciata sottraendo il frangisole alla sua originaria funzione, nonché un "ostacolo visivo sulla panoramica" al proprio appartamento.

In realtà tutte le censure sollevate rimanevano prive di elementi di prova in giudizio, tuttavia concedevano al giudicante una opportunità per elencare e chiarire cosa si intende per innovazione e come il nuovo art. 1120 c.c. viene letto dalla giurisprudenza ormai conforme.

I quorum condominiali costitutivi e deliberativi sono inderogabili

Cosa si intende per innovazione

Il codice civile non ha mai definito esattamente cosa debba ritenersi una innovazione in ambito condominiale e cosi negli anni la giurisprudenza ha provveduto a definire e chiarire cosa possiamo definire innovazione e cioè:" le modifiche materiali o funzionali dirette al miglioramento, uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni" (Cass. n. 12654/2006).

L'innovazione, dunque, può riguardare qualcosa di nuovo che prima non c'era, migliorativo di una precedente situazione, ovvero una cosa o un servizio comune già esistente, cosicché si parlerà di mutazione e/o trasformazione del bene o del servizio rispetto alla sua originaria destinazione.

Eppure, non tutti gli interventi sulle parti comuni possono considerarsi innovativi e sicuramente non è possibile classificare anticipatamente gli interventi al fine di considerarli o meno delle innovazioni.

La Corte ha ulteriormente specificato che «ai fini della qualificazione dell'opera come innovazione deve aversi riguardo anche alla effettiva rilevanza ed apprezzabilità della modificazione che essa produce» (Cass. civ., 4 luglio 2012, n. 11177).

Innovazioni gravose e partecipazione successiva con spese ridotte

Quando si parla di innovazioni è importante ed indispensabile che queste siano "dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni". Sicchè un qualsiasi intervento, per quanto gravoso, non è ex se considerabile innovativo se non ha queste finalità, le quali vanno valutate caso per caso in relazione alla situazione di fatto esistente.

Quali sono le innovazioni vietate?

In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell'art. 1120, comma 2, c.c. - nella formulazione "ratione temporis" applicabile, antecedente alle modifiche apportate dalla l. n. 220 del 2012 - sono vietate le innovazioni che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso e al godimento anche di un solo condomino, comportandone una sensibile menomazione dell'utilità, secondo l'originaria costituzione della comunione. L'indagine volta a stabilire se, in concreto, un'innovazione determini una sensibile menomazione dell'utilità che il condomino ricava dalla parte comune, secondo l'originaria costituzione della comunione, ovvero se la stessa, recando utilità ai restanti condomini, comporti soltanto per uno alcuni di loro un pregiudizio limitato, che non sia tale da superare i limiti della tollerabilità, è demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se non nei limiti di cui all'art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. (Cassazione civile sez. II, 14/05/2019, n.12805)

Il secondo comma dell'art. 1120 c.c. post riforma specifica, "che sono vietate quelle innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino".

=> Innovazioni in condominio

Chiaramente la formulazione dell'articolo lascia sempre spazio alla interpretazione ed al buon senso dei giudicanti chiamati ad esaminare i singoli casi.

Il Tribunale di Roma nella sentenza che si cita e commenta si sofferma proprio sulle innovazioni vietate dal codice spiegando il termine "stabilità e "sicurezza" nonché del termine " decoro architettonico "

La spiegazione è chiara e non necessita commenti: "Per pregiudizio alla "stabilità" si intende la possibilità che nuove opere determino un indebolimento delle fondamenta o delle strutture portanti dell'edificio.

Più ampio è il significato da attribuire alla parola "sicurezza", che viene pregiudicata "non solo quando l'edificio per effetto dell'opera pericoli", ma altresì "qualora la vita o il godimento nell'interno dello stabile non siano più sicuri contro attacchi eventuali di uomini o di cose".

Relativamente al secondo comma è dovuta intervenire la giurisprudenza a chiarire il significato di "decoro architettonico " definendolo come l'insieme armonico delle linee architettoniche e delle strutture ornamentali dell'edificio condominiale, idonee a conferire al fabbricato una propria identità.

L'azione del condomino a tutela del decoro architettonico, in quanto estrinsecazione di una facoltà insita nel diritto di proprietà, è imprescrittibile.

Così, a titolo esemplificativo, sarà vietato installare un ascensore se questo rende notevolmente difficile l'ingresso in un'abitazione privata, ovvero eseguire interventi lesivi del decoro dell'edificio.

Sarà sufficiente che il godimento sia limitato anche ad uno solo dei condomini perché l'innovazione possa considerarsi vietata e, quindi, non approvabile dall'assemblea in danno del singolo.

Con la riforma, poi, il legislatore ha inteso limitare il potere interpretativo elencando espressamente determinati interventi da considerarsi come innovativi: ad esempio, l'installazione di impianti di cogenerazione per la produzione di energia, così come la costruzione di impianti per lo sfruttamento di energia rinnovabile nonché l'istallazione degli impianti centralizzati di trasmissione radiotelevisiva.

L'art. 1120 c.c. Tempi e modalità per la convocazione all'assemblea condominiale

L'art. 1120, comma 1, c.c. - in virtù del combinato disposto con il nuovo testo dell'art. 1136, comma 5, c.c. - prevede che le deliberazioni incidenti sulle cose comuni di cui al medesimo comma 1 siano adottate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell'edificio.

Rispetto al previgente regime resta identico il riferimento ai millesimi di proprietà, mentre alla maggioranza dei partecipanti al condominio si sostituisce la semplice maggioranza dei partecipanti all'assemblea.

Al regime appena descritto vengono parificate, sempre in forza del nuovo comma 5 dell'art. 1136 c.c., le delibere aventi ad oggetto le innovazioni di cui al nuovo art. 1222 bis c.c., ossia relative all'installazione di «impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze», nonché di «impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato».

Per degli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, per l'eliminazione delle barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico, la realizzazione di parcheggi, la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune, per l'installazione di impianti centralizzati, anche satellitari o via cavo, per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di informazioni, anche da satellite o via cavo, (opere che si possono definire "virtuose") sarà sufficiente un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio per deliberare le innovazioni di cui ai nn. 1, 2 e 3 del comma 2 dell'art. 1120 c.c.

È onere dell'amministratore convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta, la quale può essere legittimamente avanzata anche da uno solo dei condomini interessati, a patto che l'istanza contenga domanda particolareggiata ed altrettanto specifiche ipotesi concernenti le modalità di esecuzione.

La valutazione di tale documentazione è rimessa alla discrezionalità dell'amministratore, il quale, ritenendola carente, può invitare il presentante all'integrazione.

Che cosa accade se, nonostante il divieto di legge, si decida di approvare un'innovazione espressamente vietata oppure si approvi un'innovazione consentita dalla legge ma con maggioranze inferiori a quelle sopra indicate?

Nel primo caso la delibera dovrà essere considerata nulla in quanto si tratta di materia che esula dalle competenze assembleari. In quest'ultimo caso, trattandosi di materia di competenza dell'assemblea ma deliberata con quorum inferiore a quello di legge la delibera deve essere considerata annullabile.

Innovazioni e uso della cosa comune. Alcuni importanti principi espressi dal Tribunale di Roma

Scarica Trib. Roma 28 aprile 2020 n. 6670

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