Partecipazione successiva gratuita nelle innovazioni gravose in condominio
Secondo il codice civile (art. 1121 c.c.) nel caso di innovazioni gravose e voluttuarie i condomini che non intendono partecipare alla spesa possono tirarsi fuori. Gli stessi condomini possono successivamente essere ammessi a partecipare dell'innovazione se contribuiscono alle spese di esecuzione e manutenzione.
Normalmente quindi tale partecipazione successiva ha dei costi per il condòmino. Ed infatti, molto spesso sono proprio le modalità con cui i detti costi devono essere calcolati ad essere oggetto dell'attenzione degli operatori. Non si parla invece dell'ipotesi di una partecipazione successiva dove (almeno) parte delle spese è eliminata.
Tale possibilità, per quanto remota, può verificarsi nel concreto, come nel caso deciso dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 6143 del 2020.
Vediamo da vicino cosa è stato deciso in tale provvedimento.
Innovazioni gravose e voluttuarie in condominio
Ricordiamo che l'art. 1121 c.c. prevede testualmente che:
"I. Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
II. Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
III. Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera."
Dunque, per quello che qui interessa, la norma regola i casi in cui nell'ambito del condominio si intenda deliberare un'innovazione che comporti una spesa gravosa. In tali casi si fa una distinzione a seconda che l'opera, l'impianto o il manufatto possa essere, oppure no, utilizzato separatamente dai condomini.
Quel che maggiormente interessa nel nostro discorso è il co.3, che prevede la possibilità, per i condomini che si sono voluti tenere fuori dalla spesa, di partecipare successivamente ai vantaggi dell'innovazione.
Si è detto che la possibilità di partecipazione successiva non può esser negata (v. in tal senso, tra tante, Cass. n. 1529/2000, menzionata dalla stessa sentenza in commento e più di recente, Cass. n. 20713/2017).
Ma, tale partecipazione, secondo le previsioni codicistiche, è subordinata al pagamento delle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.
Partecipazione successiva gratuita e innovazioni gravose, una forma di solidarietà condominiale?
Ciò non toglie però che coloro che allora si accollarono la spesa non possano decidere di ammettere altri condomini rinunciando a chiedere il contributo delle spese di esecuzione e manutenzione sostenute.
A parere di chi scrive, quella che prevede il pagamento delle spese non è una norma inderogabile ed è posta a tutela dei condomini rimasti esclusi, garantendo loro il diritto di partecipare successivamente ai vantaggi dell'innovazione, e dei condomini che parteciparono sin da subito alle spese, per un altro, evitando che altri possano godere dei vantaggi dell'innovazione in maniera indebita, cioè senza contribuire alle spese da loro sostenute.
Ma questi ultimi, sempre a parere di chi scrive, sono liberi di rinunciare a siffatto vantaggio, trattandosi di diritti disponibili purché siano tutti d'accordi; questo avviene almeno in parte nel caso de quo, dove il condominio si accolla solo le spese di manutenzione straordinaria che verranno approvate successivamente, che, come si evince dall'importo piuttosto elevato, riguardano una manutenzione relativa a buona parte degli anni trascorsi prima della cessione.
Quindi potremmo chiamarla una partecipazione successiva ai vantaggi dell'innovazione gravosa… se non gratuita, con lo sconto. Mancano infatti le spese di esecuzione, e una parte di quelle di manutenzione.
In tale scelta potremmo ravvedervi (ma bisogna vedere il caso concreto) una delle esplicazioni del principio di solidarietà condominiale.
Principio, che è spesso affermato (anche, ma non solo) in caso di opere per l'eliminazione di barriere architettoniche con riferimento alla disponibilità richiesta ai condomini in relazione alle necessità della persona disabile connesse all'eliminazione delle barriere architettoniche.
Anche l'ascensore è un'opera di eliminazione delle barriere architettoniche certamente gravosa, e non v'è dubbio che anche l'ammissione in forma gratuita da parte dei condomini che ai tempi installarono l'opera, sia un gesto, di solidarietà condominiale.
Per quanto, risultando la spesa della manutenzione ordinaria successivamente deliberata piuttosto esosa, sia più corretto dire che in realtà le parti hanno convenuto una regolazione della vicenda che soddisfa un po' tutti.
Partecipazione successiva gratuita e innovazioni gravose, la decisione del Tribunale di Roma n. 6143/2020
La sentenza del Tribunale di Roma n. 6143 attiene, per quanto ci riguarda, alla contestazione del riparto delle spese di manutenzione di un ascensore; tale ascensore è stato installato solo da alcuni e poi ceduto al condominio gratuitamente, ma, secondo il condomino che impugna la delibera - se ben si comprende - si tratta solo di una concessione d'uso, che non può comportare la spesa della manutenzione straordinaria relativa al periodo precedente la delibera.
Al contrario, il giudice rileva che il condominio ha confermato che con quella delibera (risalente a dieci anni prima, il 2010) aveva accettato la cessione gratuita ad opera dei condomini che originariamente avevano installato l'ascensore ed aveva stabilito il pagamento delle spese di ordinaria e straordinaria manutenzione, calcolate a far data dal 2011 in base alle tabelle millesimali approvate sempre nel 2011.
Il condominio osserva altresì che tale criterio di riparto, che poneva gli oneri a carico di tutti i condomini, non è mai stato oggetto di contestazione.
A ben vedere, il giudice non entra nel merito della validità della libera, limitandosi solo ad osservare che questa non è mai stata impugnata.
In ogni caso, il giudice conclude asserendo che: "Tali spese sono dovute dovendo al riguardo essere richiamato l'orientamento espresso dalla Suprema Corte con la sentenza n. 1529/2000 secondo cui l'installazione di un ascensore in un edificio che ne sia sprovvisto può essere attuata, riflettendo servizio suscettibile di separata utilizzazione, anche a cura e spese di taluni condomini soltanto, purché sia fatto salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi della innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione dell'impianto ed in quelle di manutenzione dell'opera".
Differenza tra uso della cosa comune, innovazioni e opere su parti di proprietà esclusiva
