Art. 1121 c.c. - Innovazioni gravose o voluttuarie

È tutt’altro che raro, infine, che le clausole regolamentari prevedano l’ipotesi delle innovazioni, con particolare riferimento al caso delle innovazioni gravose o voluttuarie, di cui all’art. 1121 c.c. Rinviando per approfondimenti alla sezione del presente lavoro espressamente dedicata alle innovazioni, si ritiene qui opportuno – per comodità espositiva – qualche richiamo alla disciplina normativa.

L’art. 1120 c.c., nella riformulazione operata dal legislatore della riforma, prevede:

• da un lato, quorum deliberativi meno severi sia per l’approvazione delle innovazioni in genere sia per le innovazioni di interesse “sociale”. In particolare, l’art. 1120, comma 1, c.c. – in virtù del combinato disposto con il nuovo testo dell’art. 1136, comma 5, c.c. – prevede che le deliberazioni incidenti sulle cose comuni e dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle medesime parti, di cui al comma 1, siano adottate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio: rispetto al regime precedente resta identico il riferimento ai millesimi di proprietà, mentre alla maggioranza dei partecipanti al condominio si sostituisce la semplice maggioranza dei partecipanti all’assemblea. Al regime appena descritto vengono parificate, sempre in forza del nuovo comma 5 dell’art. 1136 c.c., le delibere aventi ad oggetto le innovazioni di cui al nuovo art. 1222 bis c.c., ossia relative all’installazione di «impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze», nonché di «impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato». Sarà sufficiente, invece, un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio per deliberare le innovazioni di cui ai nn. 1, 2 e 3 del comma 2 dell’art. 1120 c.c. Si tratta, come anticipato, degli interventi di cd. interesse sociale, volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, per l’eliminazione delle barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico, la realizzazione di parcheggi, la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune, per l’installazione di impianti centralizzati, anche satellitari o via cavo, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di informazioni, anche da satellite o via cavo. Il regime agevolato di maggioranza mira principalmente a premiare interventi di rilevante contenuto sociale, anche se si deve in realtà evidenziare che la normativa speciale in materia prevede, in non pochi casi, maggioranze anche più basse;
• dall’altro, introduce un procedimento più rigoroso di convocazione dell’assemblea da parte dell’amministratore: l’assemblea deve essere convocata anche su richiesta di un solo condomino, interessato alla realizzazione dell’intervento, il quale dovrà però espressamente indicare nella medesima richiesta il contenuto specifico e le modalità esecutive dell’opera proposta. In mancanza di tali specificazioni, l’amministratore – che è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta – dovrà sollecitare il condomino proponente a fornire le integrazioni necessarie.

Il legislatore non interviene peraltro sulla nozione di “innovazioni”, lasciandone il concetto ancora privo di una definizione normativa.

Resta quindi fondamentale il rinvio all’opera di interpretazione compiuta dalla giurisprudenza, la quale definisce innovazioni «le modifiche che, determinando l’alterazione dell’entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, comportano che le parti comuni, in seguito all’attività o alle opere eseguite, presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti» (Cass. civ., 26 maggio 2006, n. 12654).

Non tutti gli interventi sulle parti comuni potranno pertanto essere considerati innovativi, né sarà possibile individuare preventivamente quali possano essere intesi come tali: caratteristica intrinseca e indispensabile delle innovazioni è, appunto, l’essere «dirette al miglioramento, all’uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni», quindi un qualsiasi intervento, per quanto gravoso, non sarà ex se considerabile innovativo se non risponde a tali requisiti, i quali, peraltro, andranno valutati, caso per caso, in relazione alla situazione di fatto esistente.

La Suprema Corte ha ulteriormente specificato tale definizione, precisando, ad esempio, che «ai fini della qualificazione dell’opera come innovazione deve aversi riguardo anche alla effettiva rilevanza ed apprezzabilità della modificazione che essa produce» (Cass. civ., 4 luglio 2012, n. 11177: nella specie, il giudice ha escluso che costituisse innovazione la riduzione di parte dell’area comune destinata a verde, in conseguenza dell’aggiunta di due posti auto ed un terzo di dimensioni ridotte rispetto ai cinque posti auto già esistenti, in ragione della sostanziale irrilevanza dell’intervento in relazione alla superficie interessata rispetto a quella condominiale).

O, ancora, ad esempio, l’intervento sul cancello d’ingresso ai box perché arrugginito, ripristinandone funzionalità ed aspetto è da considerarsi un intervento di manutenzione, che potrà, al più, assumere i connotati della straordinarietà e notevole entità; l’automatizzazione del medesimo cancello rientra, invece, nel concetto d’innovazione in quanto l’intervento sul bene comune modifica sia in senso materiale che in senso funzionale la parte comune, rendendone più comodo il godimento.

Va peraltro ricordato che in materia si è formata un’ampia casistica giurisprudenziale. A titolo esemplificativo, si è così affermato che:

• il mutamento della colorazione delle persiane, che si ricolleghi all’esigenza di una più lunga conservazione degli infissi e di una maggiore armonia architettonica con gli altri edifici della zona, configura innovazione rivolta al miglioramento della cosa comune, nella specie la facciata (Cass. civ., 30 maggio 1996, n. 5028);
• l’uso particolare del cortile comune che ne faccia uno dei partecipanti al condominio, interrando nel sottosuolo del suddetto cortile un serbatoio per gasolio, destinato ad alimentare l’impianto termico del suo appartamento condominiale, è conforme alla destinazione normale di quello spazio - e configura mera modifica della cosa comune - a condizione che si verifichi in concreto che, per le dimensioni del manufatto in rapporto a quelle del sottosuolo, o per altre eventuali ragioni di fatto, tale uso non alteri l’utilizzazione del cortile praticata dagli altri condomini, né escluda per gli stessi la possibilità di fare del cortile medesimo analogo uso particolare (Cass. civ., n. 12262/2002);
• l’installazione, nel seminterrato di un fabbricato condominiale, di un’autoclave autonoma, da parte del singolo condomino, per il sollevamento dell’acqua in favore del suo appartamento rientra nel potere di modifica spettante ad ogni condomino, sempreché non pregiudichi agli altri condomini la possibilità di usare la cosa comune, e non alteri la destinazione della medesima (Cass. civ., 11 febbraio 1998, n. 1389).

La riforma ha invece lasciato immutato il testo dell’art. 1121 c.c., in materia di innovazioni gravose e voluttuarie.

In tale ipotesi, è prevista espressamente la possibilità per i dissenzienti di esonerarsi, dal relativo contributo alla spesa:

• attraverso la non utilizzazione, nel caso di innovazioni suscettibili di utilizzazione separata;
• attraverso l’accollo esclusivo della spesa da parte dei condomini che sostengono l’innovazione, nel caso di opere che non sono suscettibili di utilizzazione separata, prevedendo in difetto il divieto per l’assemblea di deliberare simili innovazioni.

Ma come vanno intese l’onerosità e la voluttuarietà dell’opera innovativa?

In ragione dell’esplicito riferimento alle condizioni e all’importanza dell’edificio, esse andrebbero interpretate in senso oggettivo (Cass. civ., 18 gennaio 1984, n. 428; 23 aprile 1981, n. 2408): in particolare, si osserva che si dovrebbe tener conto anche delle condizioni finanziarie di coloro che dovrebbero sopportare la spesa, al fine di evitare che un condomino (o gruppo di condomini) facoltoso imponga agli altri di modeste condizioni economiche un’opera migliorativa per questi ultimi insostenibile.

La voluttuarietà consiste nella mancanza di utilità, sempre rispetto alle condizioni obbiettive dell’edificio condominiale: si tratta pertanto di opere la cui esecuzione non arreca un effettivo e corrispondente vantaggio ai condomini nel godimento dei beni comuni oggetto d’innovazione; un’innovazione può dirsi invece gravosa quando la sua esecuzione comporti una notevole spesa.

A titolo esemplificativo, si pensi all’ipotesi in cui l’assemblea condominiale, piuttosto che decidere la pitturazione di un portone perfettamente integro e funzionante, ne deliberi la sostituzione con uno di notevole qualità e costo: è chiaro che, in questo caso, poiché il bene sarà fruibile da tutti i condomini, il codice, al fine di evitare l’inutile esborso di somme di denaro da parte dei dissenzienti, consente l’intervento innovativo solo se i favorevoli decidano di sobbarcarsi interamente la spesa.

Tale condizione non è necessaria qualora il bene sia suscettibile di utilizzazione separata: nel caso in cui si decida di installare un ascensore, il bene potrà essere utilizzato solo dai condomini favorevoli (ad esempio con la predisposizione di codici per l’accesso alla cabina, ecc.) e le relative spese di installazione e manutenzione saranno a loro totale carico. In tale ipotesi, peraltro, i condomini dissenzienti avranno la facoltà di subentrare successivamente corrispondendo la loro quota parte.

Preme, ad ogni modo, ribadire che la voluttuarietà e la gravosità non sono da intendersi come concetti astratti, ma da valutare caso per caso in relazione alle condizioni ed all’importanza dell’edificio: paradossalmente, sarà da considerarsi certamente gravosa e voluttuaria l’installazione di un televisore al plasma nella sala comune di un edificio popolare; al contrario, non sarà gravoso o voluttuario asfaltare l’ingresso ai box di pertinenza di un lussuoso palazzo in un curato quartiere residenziale.

Facciamo degli esempi: la maggioranza dei condomini in uno stabile con due piani fuori terra e nessun scantinato né box interrati (piano terreno e primo piano) decide l’installazione di un ascensore. Questa è una spesa gravosa per i condomini del piano terra, se si tiene presente che la copertura del fabbricato è un tetto e non un lastrico solare (con facoltà di usufruirne, quindi, pari a zero).

I signori del primo piano potranno installare l’ascensore a proprie spese decidendo l’installazione di un congegno utile a consentire l’utilizzazione separata del bene, ma, si ripete, il concetto di innovazione gravosa o voluttuaria andrà verificato di caso in caso, dal momento che nella stessa situazione, ma in presenza ad esempio di un disabile, lo scenario potrebbe cambiare per i correttivi introdotti ai fini dell’abbattimento delle barriere architettoniche.

Una volta appurata la gravosità e/o voluttuarietà, due saranno quindi le strade percorribili per i condomini che vogliano comunque realizzarle:

• se si tratta di innovazioni suscettibili di utilizzazione separata, i favorevoli potranno realizzarla a loro spese e goderne in modo esclusivo;
• se questo tipo di utilizzo non fosse possibile, i fautori della delibera potranno comunque realizzarla a loro spese, ma l’uso sarà per tutti.

Pertanto, per quanto qui più specificamente interessa, nel regolamento assembleare potranno essere inserite apposite clausole che dettino una particolare disciplina per l’ipotesi in cui i condomini che in primo momento non hanno partecipato alla realizzazione della nuova opera decidano di subentrarvi successivamente: in tal caso – recependo gli indirizzi giurisprudenziali consolidati in materia – si potrà ad esempio prevedere che i condomini subentranti rimborsino le spese di manutenzione dell’impianto nel frattempo eventualmente sostenute, oppure che gli stessi abbiano diritto a pretendere una riduzione della quota parte dovuta se l’opera abbia subito un deterioramento già percepibile al momento del subentro.