L'ascensore è un impianto che, ove installato successivamente alla costruzione dell'edificio, rappresenta senza ombra di dubbio un'innovazione.
Innovazione sicuramente volte alla eliminazione delle barriere architettoniche e quindi beneficiante di molte agevolazioni, in termini edilizi ed anche fiscali.
Non solo: se si tratta di edificio in condominio questa installazione è certamente un'innovazione ai sensi dell'art. 1120 c.c. deliberabile, in ragione del fatto che essa serve ed eliminare le barriere architettoniche, dal voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell'edificio.
L'installazione di un impianto ascensore non rientra nella ristrutturazione edilizia.
Innovazione, peraltro, suscettibile d'utilizzazione separata, con possibilità per i dissenzienti di non partecipare alla spesa, salvo esercizio del diritto di subentro, per essi nonché i loro eredi ed aventi causa, ai sensi dell'art. 1121 c.c.
Recita la norma:
"Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera".
Sei su dieci condòmini che rappresentano 600 millesimi votano e per l'installazione dell'ascensore, e due condòmini si dissociano? Allora la spesa per la realizzazione dell'impianto andrà ripartita sulla base dei millesimi di proprietà solamente tra 8 condòmini.
Sulla particolare modalità di subentro nell'uso di una parte comune e nello specifico proprio di un ascensore, ai sensi dell'art. 1121 c.c., ci ha scritto una nostra lettrice.
Subentro nell'uso dell'ascensore, il quesito
"Buongiorno amici di Condominioweb! Nello stabile condominiale in cui vivo, qualche anno fa (sette anni fa per la precisione è stato installato l'ascensore; all'epoca io decisi non ho partecipato a quelle spese.
Accade, ora, che ho deciso di vendere l'appartamento e, visto che l'acquirente desidera usufruire dell'ascensore, ho contattato l'amministratore che mi ha detto che devo partecipare con il costo di allora, rivalutato degli interessi, dal momento dell'installazione ad oggi.
L'art. 1121 del codice civile mi sembra che dica tutt'altro. Cortesemente, mi potreste dire come devo comportarmi davanti a questa richiesta?"
In sostanza, la signora ci chiede di dare un senso al terzo comma dell'art. 1121 a mente del quale i condòmini inizialmente contrari alle innovazioni voluttuarie o gravose suscettibili di utilizzazione separata, nonché i loro eredi ed aventi causa possono "in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera".
Subentro nell'uso dell'ascensore, in che modo il passare degli anni incide sulla somma dovuta?
La questione è stata affrontata anche dalla Suprema Corte di Cassazione. In una sentenza resa nel 1993, gli ermellini ebbero modo di affermare che "non può revocarsi in dubbio che i condomini i quali vogliono successivamente giovarsi della innovazione, divenendo partecipi della comproprietà dell'opera e acquistare una posizione che non avevano voluto all'inizio, debbono pagare le spese impiegate per l'esecuzione dell'opera, aggiornate al valore attuale".
Gestione della morosità delle utenze in caso di subentro e voltura.
Ciò perché, prosegue la Corte nel proprio ragionamento, "è soltanto in virtù di tale norma che essi possono, oper legis, acquistare la comproprietà dell'opera, ma per evitare arricchimenti a danno o a vantaggio dei condomini che per primi l'hanno voluta devono pagare pro quota quello che sarebbe stato il costo d'allora con moneta presente" (Cass. 18 agosto 1993 n. 8746).
In buona sostanza bisogna rivalutare la somma di denaro che si sarebbe spese al tempo dell'installazione per evitare che il condomino subentri nella proprietà dell'ascensore pagando una somma esigua non corrispondente al valore del bene, nonché ai costi sostenuti per la manutenzione.
Subentro nell'uso dell'ascensore, la rivalutazione monetaria
Il sito istituzionale dell'Istat propone un'applicazione di semplice ed immediato utilizzo per il calcolo della rivalutazione monetaria. https://rivaluta.istat.it/Rivaluta/
Per portare un esempio, € 100,00 dell'anno 2000 nel 2020 corrispondo ad € 136,50.
Si badi, nel calcolo della somma dovuta dal condomino bisogna:
- considerare il costo iniziale dell'impianto;
- suddividerlo secondo il criterio di ripartizione applicabile (nel caso di criterio legale, secondo i millesimi di proprietà);
- ottenuta la quota spettante al singolo, provvedere a rivalutarla al valore attuale.
Il riferimento iniziale, nel caso portato nell'esempio precedente era di otto condòmini su dieci che avevano pagato l'opera ipotizziamo ne subentri solamente un altro. Si deve prendere il valore originario della spesa, ripartirlo sulla base di nove condòmini e quindi effettuare il calcolo di rivalutazione monetaria di quella quota che allora sarebbe stata al condòmino subentrante.
All'eventuale subentro del decimo o dei suoi eredi o aventi causa (quindi anche di un acquirente) si ripeterà lo stesso procedimento.
Subentro nell'uso dell'ascensore, nessun veto da parte degli originari fruitori
La norma di cui all'art. 1123, terzo comma, c.c. - è utile specificarlo per completezza - non conferisce agli altri condòmini, già comproprietari del bene, alcun potere di veto rispetto alla decisione del loro vicino di subentrare nella proprietà e nell'uso del bene (nel nostro caso ascensore).
Come dire: l'ingresso nella comproprietà è automatico e si determina con la mera manifestazione di volontà di parteciparvi.
Innovazioni gravose o voluttuarie e calcolo delle spese di subentro
