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Come subentrare nella proprietà dell'ascensore, procedura e calcolo dei costi

Come subentrare nella proprietà dell'ascensore.
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

L'ascensore è un impianto che, ove installato successivamente alla costruzione dell'edificio, rappresenta senza ombra di dubbio un'innovazione.

Innovazione sicuramente volte alla eliminazione delle barriere architettoniche e quindi beneficiante di molte agevolazioni, in termini edilizi ed anche fiscali.

Non solo: se si tratta di edificio in condominio questa installazione è certamente un'innovazione ai sensi dell'art. 1120 c.c. deliberabile, in ragione del fatto che essa serve ed eliminare le barriere architettoniche, dal voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell'edificio.

L'installazione di un impianto ascensore non rientra nella ristrutturazione edilizia.

Innovazione, peraltro, suscettibile d'utilizzazione separata, con possibilità per i dissenzienti di non partecipare alla spesa, salvo esercizio del diritto di subentro, per essi nonché i loro eredi ed aventi causa, ai sensi dell'art. 1121 c.c.

Recita la norma:

"Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.

Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera".

Sei su dieci condòmini che rappresentano 600 millesimi votano e per l'installazione dell'ascensore, e due condòmini si dissociano? Allora la spesa per la realizzazione dell'impianto andrà ripartita sulla base dei millesimi di proprietà solamente tra 8 condòmini.

Sulla particolare modalità di subentro nell'uso di una parte comune e nello specifico proprio di un ascensore, ai sensi dell'art. 1121 c.c., ci ha scritto una nostra lettrice.

Subentro nell'uso dell'ascensore, il quesito

"Buongiorno amici di Condominioweb! Nello stabile condominiale in cui vivo, qualche anno fa (sette anni fa per la precisione è stato installato l'ascensore; all'epoca io decisi non ho partecipato a quelle spese.

Accade, ora, che ho deciso di vendere l'appartamento e, visto che l'acquirente desidera usufruire dell'ascensore, ho contattato l'amministratore che mi ha detto che devo partecipare con il costo di allora, rivalutato degli interessi, dal momento dell'installazione ad oggi.

L'art. 1121 del codice civile mi sembra che dica tutt'altro. Cortesemente, mi potreste dire come devo comportarmi davanti a questa richiesta?"

In sostanza, la signora ci chiede di dare un senso al terzo comma dell'art. 1121 a mente del quale i condòmini inizialmente contrari alle innovazioni voluttuarie o gravose suscettibili di utilizzazione separata, nonché i loro eredi ed aventi causa possono "in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera".

Subentro nell'uso dell'ascensore, in che modo il passare degli anni incide sulla somma dovuta?

La questione è stata affrontata anche dalla Suprema Corte di Cassazione. In una sentenza resa nel 1993, gli ermellini ebbero modo di affermare che "non può revocarsi in dubbio che i condomini i quali vogliono successivamente giovarsi della innovazione, divenendo partecipi della comproprietà dell'opera e acquistare una posizione che non avevano voluto all'inizio, debbono pagare le spese impiegate per l'esecuzione dell'opera, aggiornate al valore attuale".

Gestione della morosità delle utenze in caso di subentro e voltura.

Ciò perché, prosegue la Corte nel proprio ragionamento, "è soltanto in virtù di tale norma che essi possono, oper legis, acquistare la comproprietà dell'opera, ma per evitare arricchimenti a danno o a vantaggio dei condomini che per primi l'hanno voluta devono pagare pro quota quello che sarebbe stato il costo d'allora con moneta presente" (Cass. 18 agosto 1993 n. 8746).

In buona sostanza bisogna rivalutare la somma di denaro che si sarebbe spese al tempo dell'installazione per evitare che il condomino subentri nella proprietà dell'ascensore pagando una somma esigua non corrispondente al valore del bene, nonché ai costi sostenuti per la manutenzione.

Subentro nell'uso dell'ascensore, la rivalutazione monetaria

Il sito istituzionale dell'Istat propone un'applicazione di semplice ed immediato utilizzo per il calcolo della rivalutazione monetaria. https://rivaluta.istat.it/Rivaluta/

Per portare un esempio, € 100,00 dell'anno 2000 nel 2020 corrispondo ad € 136,50.

Si badi, nel calcolo della somma dovuta dal condomino bisogna:

  1. considerare il costo iniziale dell'impianto;
  2. suddividerlo secondo il criterio di ripartizione applicabile (nel caso di criterio legale, secondo i millesimi di proprietà);
  3. ottenuta la quota spettante al singolo, provvedere a rivalutarla al valore attuale.

Il riferimento iniziale, nel caso portato nell'esempio precedente era di otto condòmini su dieci che avevano pagato l'opera ipotizziamo ne subentri solamente un altro. Si deve prendere il valore originario della spesa, ripartirlo sulla base di nove condòmini e quindi effettuare il calcolo di rivalutazione monetaria di quella quota che allora sarebbe stata al condòmino subentrante.

All'eventuale subentro del decimo o dei suoi eredi o aventi causa (quindi anche di un acquirente) si ripeterà lo stesso procedimento.

Subentro nell'uso dell'ascensore, nessun veto da parte degli originari fruitori

La norma di cui all'art. 1123, terzo comma, c.c. - è utile specificarlo per completezza - non conferisce agli altri condòmini, già comproprietari del bene, alcun potere di veto rispetto alla decisione del loro vicino di subentrare nella proprietà e nell'uso del bene (nel nostro caso ascensore).

Come dire: l'ingresso nella comproprietà è automatico e si determina con la mera manifestazione di volontà di parteciparvi.

Innovazioni gravose o voluttuarie e calcolo delle spese di subentro

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Roberto Mascagni
Roberto Mascagni 30-09-2015 18:33:17

Gentile Dott Enzo buonasera,
volevo approfittare della sua gentilezza per chiederle un suo parere.
Sono proprietario di un appartamento ed un condomino qualche anno fa mise un ascensore.
Io non usufruivo dell'appartamento quindi non partecipai alle spese di realizzazione, e neanche il resto dei condomini. L'ascensore fu realizzato a spese di un singolo condomino.
Questo Signore ha usufruito anche di alcuni sgravi fiscali.
Adesso a distanza di anni potrei essere interessato all'acquisizione della quota parte per il suo utilizzo.
Le chiedo su che base adesso dovremmo calcolare i relativi costi di subentro. Prezzo iniziale - sgravi + interessi divisi al 50 % ?
Il resto dei condomini continuano a non essere interessati.
grazie per il suo tempo ed ancora per la sua gentilezza
distinti saluti
Mascagni

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Frascaroli  Floriano
Frascaroli Floriano 14-06-2021 09:51:44

Spese installazione 50%?? sgravi fiscali???? Grazie urgente

installato ascensore adesso

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Bruno Garaventa
Bruno Garaventa 26-09-2021 18:47:05

risposta come a Alba Taglietti stessa situazione

rispondi
Alba Taglietti
Alba Taglietti 12-09-2016 17:28:23

ome incide il " degrado" o la vetustà dell'opera nel calcolo della quota di Subentro? E' possibile che non incida affatto? Per quanto l'ascensore abbia avuto negli anni una manutenzione ordinaria non è certo un'opera nuova ma ( nel mio caso) è stato costruito 15 anni prima. Eè possibile che questo non sia considerato? mi sembra strano
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LUISA
LUISA 25-01-2017 16:10:55

vorrei sapere, visto che la parte di possesso di ascensore di un condomino è di proprietà, se un condomino che non vuole usufruire dell'ascensore può venderlo ad altro condomino che non ne è in possesso e passare la sua proprietà alcondomino subentrante senza intaccare le proprietà altrui . . . pagando poi al condominio le quote ordinarie in base ai suoi millesimi e all'altezza del piano . . grazie . . meglio se inviate risposta con whatApp al n cell 339 3170689 . . buona giornata e grazie

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Luisa Costarelli
Luisa Costarelli 03-03-2021 16:02:33

Vorrei anche sapere oltre a ciò chiesto 4 anni fa senza risposta come calcolare il subentro in un ascensore già installato 15 anni fà grazie

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GIORGIO
GIORGIO 15-02-2017 09:54:11

Salve, nel mio condominio fu installato un ascensore successivamente alla costruzione dell'edificio ed alla spesa contribuirono solo i condomini dal 3 piano in su. Ora siamo nella situazione in cui, in concomitanza dei lavori di adeguamento dell'impianto ascensori alla nuova normativa (sostituzione impianto elettrico, funi di trazione, ecc.), i condomini del 2 piano vorrebbero subentrare.
Nell'articolo è chiara la modalità di valutazione dell'ascensore ma non è chiaro se:
1) i lavori di adeguamento alla nuova normativa: sono a carico solo dei condomini che sono attualmente proprietari dell'impianto o di tutti (vale a dire anche dei subentranti)?
2) lavori di modifica dell'impianto per lo sbarco al secondo piano: a carico di chi sarebbero? Esclusivamente dei condomini subentranti o di tutti?
Grazie

rispondi
Francesco
Francesco 19-05-2018 10:32:51

Salve, mi chiedevo se una risposta al Sig.Mascagni era stata data. Perche' mi trovo nella stessa condizione.
Esiste una prassi che permette un calcolo equo per un sebentro su come considerare i benefici fiscali che i condomini iniziali stanno beneficiando?
- Esiste una procedura all'agenzia delle entrate che ridetermina i benefici in caso di subentro?
- Devono essere riconosciuti al condomino subentrate dei benefici futuri? O passati?

Grazie

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Cesco
Cesco 04-10-2019 00:45:34

Buona sera, nel 2004 , 10 condomini su 12 hanno fatto installare un'ascensore condominiale dividendo la spesa in parti uguali, nel 2015 io ho acquistato uno dei due appartamenti che non avevano aderito alle spese per l'istallazione , nel frattempo il condominio ha inserito i millesimali ,oggi vorrei subentrare all'uso dell'ascensore, in che modo dovrei? devo pagare la mia quota paria quella che avevano pagato loro o devo subentrare in base ai millesimali ?
Grazie

rispondi
Pietro Russo
Pietro Russo 31-01-2021 18:22:28

Salve, sono proprietario da circa 3 anni di un appartamento posto al primo piano, con un ascensore installato successivamente la costruzione del palazzo (l'ascensore è stato installato più o meno dieci anni fa). Il vecchio proprietario del mio appartamento fu l'unico a non partecipare alle spese di messa in opera dell'impianto, e quindi esonerato dall'uso. Poi sono subentrato io acquistando l'immobile e poi abitandoci. Dato che l'ascensore c'era già quando sono venuto ad abitare, ed non è certo colpa mia se il vecchio proprietario di casa all'epoca non volle contribuire alle spese d'installazione, adesso chiedo se ho il diritto di poter usare l'ascensore contribuendo solo alle spese di manutenzione e consumo ordinarie e non pagando (cosa che non mi sembra giusta) alle spese di costo dell'installazione dell'impianto che furono sostenute allora quando non c'ero certo io a decidere. Se potete rispondermi cortesemente, grazie.

rispondi
Paolo
Paolo 04-02-2021 15:41:36

Salve. La mia compagna, disabile 80% ha acquistato un appartamento e vorrebbe subentrare all'uso dell'ascensore, di cui in questo momento non può usufruire. Al tempo dell'installazione chi partecipò beneficiò dell'agevolazione fiscale del 50%. Hanno detto che questo non conta per l'attribuzione del prezzo di subentro e infatti a lei hanno chiesto una cifra senza tenerne conto. La cosa però mi sembra poco corretta poiché in questo modo gli originali condomini installatori in questo modo hanno modo di lucrare sulla quota dei subentranti.

Grazie

rispondi
Antonio
Antonio 03-03-2021 14:56:27

Salve, mia moglie è proprietaria di alcuni appartamenti in uno stabili antico di Napoli, aveva ricevuto in eredità gli appartamenti e nello stabile c'era già un ascensore di proprietà di chi fece la ristrutturazione post bellica, questa ascensore negli anni 90 si ruppe, alcuni condomini acquisirono la proprietà di essa ed esclusero dall'utilizzo gli altri, più volte abbiamo chiesto il subentro ma ci hanno sempre chiesto una quota fissa per ogni appartamento, tale quota ci è sempre sembrata elevata viso che si tratta di 6000 euro circa ad appartamento, in più quando chiedevamo l'utilizzo avevamo 5 quote e quindi diventava una spesa enorme. In più ad un nostro ex inquilino gli su venduto l'usufrutto per 5.800 euro, tutto ciò è possibile, come potrei chiedere di subentrare pagando una quota equa ?

rispondi
ANDRIJANA STANKOVIC
ANDRIJANA STANKOVIC 13-06-2021 22:53:24

Gentile Dott Enzo buonasera,
volevo approfittare della sua gentilezza per chiederle un suo parere.
Sono proprietaria di un appartamento in un condomino che qualche anno fa mise un ascensore.
Io non partecipai alle spese di realizzazione. L'ascensore fu realizzato a spese di tre condomini.
Questi condomini hanno usufruito di alcuni sgravi fiscali ( 80% in 10 anni).
Adesso a distanza di anni potrei essere interessato all'acquisizione della quota parte per il suo utilizzo.
Le chiedo su che base adesso dovremmo calcolare i relativi costi di subentro. Prezzo iniziale - sgravi + interessi divisi al numero di partecipanti ?

grazie per il suo tempo ed ancora per la sua gentilezza
distinti saluti
Andrijana
Fonte: https://www.condominioweb.com/come-subentrare-nella-proprieta-dellascensore.12044

rispondi
Francesco
Francesco 14-06-2021 19:14:56

Vorrei avere un suo parere in merito a questa situazione: nel palazzo viene installato un impianto ascensore a spese esclusive di un codominio e su autorizzazione dell'assemblea condominiale Per sua cortesia avevamo usato l'impianto ascensore senza aver partecipato alle spese per l'installazione. Alla sua morte e alla vendita successiva da parte dei suoi eredi, i nuovi proprietari ci inibiscono agli altri condomini l'uso dell'impianto ascensore affermandone l'esclusiva proprietà. cosa possiamo fare?

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SABRINA PROCICCHIANI
SABRINA PROCICCHIANI 20-09-2021 17:17:36

Nel subentro dell'ascensore si devono considerare anche i canoni di manutenzione ordinaria e le riparazioni tipo le fotocellule?
Se il condominio ha avuto dei rimborsi regionali x abbattimento barriere, devo rivalutare secondo indice istat anche questi oltre alle spese?

rispondi
SABRINA PROCICCHIANI
SABRINA PROCICCHIANI 20-09-2021 17:17:36

Nel subentro dell'ascensore si devono considerare anche i canoni di manutenzione ordinaria e le riparazioni tipo le fotocellule?
Se il condominio ha avuto dei rimborsi regionali x abbattimento barriere, devo rivalutare secondo indice istat anche questi oltre alle spese?

rispondi
Antonio De Cristof
Antonio De Cristof 23-04-2022 12:19:36

Ma al quesito di @Roberto Mascagni è stata mai data risposta? Così come ai successivi simili quesiti?

rispondi
Marta C
Marta C 09-03-2023 12:03:24

Buongiorno, sono comproprietaria dell'ascensore assieme ad altri 2 condomini (su 8 totali). Abbiamo concordato di dividere le spese di installazione pro capite, in tre parti uguali. Il mio appartamento è al 3° piano. L'appartamento di fronte al mio non ha pagato per essere proprietario dell'ascensore. Se io acquisto questo appartamento, devo pagare di nuovo una ulteriore quota di subentro per la comproprietà dell'ascensore? O essendo già proprietaria non devo nulla?

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