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Come subentrare nella proprietà dell'ascensore, procedura e calcolo dei costi
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Come subentrare nella proprietà dell'ascensore, procedura e calcolo dei costi

Come subentrare nella proprietà dell'ascensore

Avv. Alessandro Gallucci  

L'ascensore è un impianto che, ove installato successivamente alla costruzione dell'edificio, rappresenta senza ombra di dubbio un'innovazione.

Innovazione sicuramente volte alla eliminazione delle barriere architettoniche e quindi beneficiante di molte agevolazioni, in termini edilizi ed anche fiscali.

Non solo: se si tratta di edificio in condominio questa installazione è certamente un'innovazione ai sensi dell'art. 1120 c.c. deliberabile, in ragione del fatto che essa serve ed eliminare le barriere architettoniche, dal voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell'edificio.

L'installazione di un impianto ascensore non rientra nella ristrutturazione edilizia.

Innovazione, peraltro, suscettibile d'utilizzazione separata, con possibilità per i dissenzienti di non partecipare alla spesa, salvo esercizio del diritto di subentro, per essi nonché i loro eredi ed aventi causa, ai sensi dell'art. 1121 c.c.

Recita la norma:

"Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.

Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera".

Sei su dieci condòmini che rappresentano 600 millesimi votano e per l'installazione dell'ascensore, e due condòmini si dissociano? Allora la spesa per la realizzazione dell'impianto andrà ripartita sulla base dei millesimi di proprietà solamente tra 8 condòmini.

Sulla particolare modalità di subentro nell'uso di una parte comune e nello specifico proprio di un ascensore, ai sensi dell'art. 1121 c.c., ci ha scritto una nostra lettrice.

Subentro nell'uso dell'ascensore, il quesito

"Buongiorno amici di Condominioweb! Nello stabile condominiale in cui vivo, qualche anno fa (sette anni fa per la precisione è stato installato l'ascensore; all'epoca io decisi non ho partecipato a quelle spese.

Accade, ora, che ho deciso di vendere l'appartamento e, visto che l'acquirente desidera usufruire dell'ascensore, ho contattato l'amministratore che mi ha detto che devo partecipare con il costo di allora, rivalutato degli interessi, dal momento dell'installazione ad oggi.

L'art. 1121 del codice civile mi sembra che dica tutt'altro. Cortesemente, mi potreste dire come devo comportarmi davanti a questa richiesta?"

In sostanza, la signora ci chiede di dare un senso al terzo comma dell'art. 1121 a mente del quale i condòmini inizialmente contrari alle innovazioni voluttuarie o gravose suscettibili di utilizzazione separata, nonché i loro eredi ed aventi causa possono "in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera".

Subentro nell'uso dell'ascensore, in che modo il passare degli anni incide sulla somma dovuta?

La questione è stata affrontata anche dalla Suprema Corte di Cassazione. In una sentenza resa nel 1993, gli ermellini ebbero modo di affermare che "non può revocarsi in dubbio che i condomini i quali vogliono successivamente giovarsi della innovazione, divenendo partecipi della comproprietà dell'opera e acquistare una posizione che non avevano voluto all'inizio, debbono pagare le spese impiegate per l'esecuzione dell'opera, aggiornate al valore attuale".

Gestione della morosità delle utenze in caso di subentro e voltura.

Ciò perché, prosegue la Corte nel proprio ragionamento, "è soltanto in virtù di tale norma che essi possono, oper legis, acquistare la comproprietà dell'opera, ma per evitare arricchimenti a danno o a vantaggio dei condomini che per primi l'hanno voluta devono pagare pro quota quello che sarebbe stato il costo d'allora con moneta presente" (Cass. 18 agosto 1993 n. 8746).

In buona sostanza bisogna rivalutare la somma di denaro che si sarebbe spese al tempo dell'installazione per evitare che il condomino subentri nella proprietà dell'ascensore pagando una somma esigua non corrispondente al valore del bene, nonché ai costi sostenuti per la manutenzione.

Subentro nell'uso dell'ascensore, la rivalutazione monetaria

Il sito istituzionale dell'Istat propone un'applicazione di semplice ed immediato utilizzo per il calcolo della rivalutazione monetaria. https://rivaluta.istat.it/Rivaluta/

Per portare un esempio, € 100,00 dell'anno 2000 nel 2020 corrispondo ad € 136,50.

Si badi, nel calcolo della somma dovuta dal condomino bisogna:

  1. considerare il costo iniziale dell'impianto;
  2. suddividerlo secondo il criterio di ripartizione applicabile (nel caso di criterio legale, secondo i millesimi di proprietà);
  3. ottenuta la quota spettante al singolo, provvedere a rivalutarla al valore attuale.

Il riferimento iniziale, nel caso portato nell'esempio precedente era di otto condòmini su dieci che avevano pagato l'opera ipotizziamo ne subentri solamente un altro. Si deve prendere il valore originario della spesa, ripartirlo sulla base di nove condòmini e quindi effettuare il calcolo di rivalutazione monetaria di quella quota che allora sarebbe stata al condòmino subentrante.

All'eventuale subentro del decimo o dei suoi eredi o aventi causa (quindi anche di un acquirente) si ripeterà lo stesso procedimento.

Subentro nell'uso dell'ascensore, nessun veto da parte degli originari fruitori

La norma di cui all'art. 1123, terzo comma, c.c. - è utile specificarlo per completezza - non conferisce agli altri condòmini, già comproprietari del bene, alcun potere di veto rispetto alla decisione del loro vicino di subentrare nella proprietà e nell'uso del bene (nel nostro caso ascensore).

Come dire: l'ingresso nella comproprietà è automatico e si determina con la mera manifestazione di volontà di parteciparvi.

Innovazioni gravose o voluttuarie e calcolo delle spese di subentro

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Roberto Mascagni
Roberto Mascagni mercoledì 30 settembre 2015 alle ore 18:33

Gentile Dott Enzo buonasera,
volevo approfittare della sua gentilezza per chiederle un suo parere.
Sono proprietario di un appartamento ed un condomino qualche anno fa mise un ascensore.
Io non usufruivo dell'appartamento quindi non partecipai alle spese di realizzazione, e neanche il resto dei condomini. L'ascensore fu realizzato a spese di un singolo condomino.
Questo Signore ha usufruito anche di alcuni sgravi fiscali.
Adesso a distanza di anni potrei essere interessato all'acquisizione della quota parte per il suo utilizzo.
Le chiedo su che base adesso dovremmo calcolare i relativi costi di subentro. Prezzo iniziale - sgravi + interessi divisi al 50 % ?
Il resto dei condomini continuano a non essere interessati.
grazie per il suo tempo ed ancora per la sua gentilezza
distinti saluti
Mascagni

Alba Taglietti
Alba Taglietti lunedì 12 settembre 2016 alle ore 17:28

ome incide il " degrado" o la vetustà dell'opera nel calcolo della quota di Subentro? E' possibile che non incida affatto? Per quanto l'ascensore abbia avuto negli anni una manutenzione ordinaria non è certo un'opera nuova ma ( nel mio caso) è stato costruito 15 anni prima. Eè possibile che questo non sia considerato? mi sembra strano
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LUISA
LUISA mercoledì 25 gennaio 2017 alle ore 16:10

vorrei sapere, visto che la parte di possesso di ascensore di un condomino è di proprietà, se un condomino che non vuole usufruire dell'ascensore può venderlo ad altro condomino che non ne è in possesso e passare la sua proprietà alcondomino subentrante senza intaccare le proprietà altrui . . . pagando poi al condominio le quote ordinarie in base ai suoi millesimi e all'altezza del piano . . grazie . . meglio se inviate risposta con whatApp al n cell 339 3170689 . . buona giornata e grazie

GIORGIO
GIORGIO mercoledì 15 febbraio 2017 alle ore 09:54

Salve, nel mio condominio fu installato un ascensore successivamente alla costruzione dell'edificio ed alla spesa contribuirono solo i condomini dal 3 piano in su. Ora siamo nella situazione in cui, in concomitanza dei lavori di adeguamento dell'impianto ascensori alla nuova normativa (sostituzione impianto elettrico, funi di trazione, ecc.), i condomini del 2 piano vorrebbero subentrare.
Nell'articolo è chiara la modalità di valutazione dell'ascensore ma non è chiaro se:
1) i lavori di adeguamento alla nuova normativa: sono a carico solo dei condomini che sono attualmente proprietari dell'impianto o di tutti (vale a dire anche dei subentranti)?
2) lavori di modifica dell'impianto per lo sbarco al secondo piano: a carico di chi sarebbero? Esclusivamente dei condomini subentranti o di tutti?
Grazie

Francesco
Francesco sabato 19 maggio 2018 alle ore 10:32

Salve, mi chiedevo se una risposta al Sig.Mascagni era stata data. Perche' mi trovo nella stessa condizione.
Esiste una prassi che permette un calcolo equo per un sebentro su come considerare i benefici fiscali che i condomini iniziali stanno beneficiando?
- Esiste una procedura all'agenzia delle entrate che ridetermina i benefici in caso di subentro?
- Devono essere riconosciuti al condomino subentrate dei benefici futuri? O passati?

Grazie

Cesco
Cesco venerdì 04 ottobre 2019 alle ore 00:45

Buona sera, nel 2004 , 10 condomini su 12 hanno fatto installare un'ascensore condominiale dividendo la spesa in parti uguali, nel 2015 io ho acquistato uno dei due appartamenti che non avevano aderito alle spese per l'istallazione , nel frattempo il condominio ha inserito i millesimali ,oggi vorrei subentrare all'uso dell'ascensore, in che modo dovrei? devo pagare la mia quota paria quella che avevano pagato loro o devo subentrare in base ai millesimali ?
Grazie

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