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Da quando avviene il subentro nei diritti del condòmino e solidarietà per le quote condominiali?
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Da quando avviene il subentro nei diritti del condòmino e solidarietà per le quote condominiali?

Subentro nei diritti del condòmino e assunzione dell'obbligo di pagamento degli oneri condominiali

Avv. Alessandro Gallucci  

L'attestazione dello stato dei pagamenti da parte dell'amministratore, la liberatoria com'è chiamata comunemente in modo improprio, è uno dei documenti che viene richiesto quando si ha subentro nei diritti dei condòmini.

Motivo?

L'art. 63, quarto comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile specifica che chi subentra nei diritti di un condòmino è solidamente obbligato con esso in relazione al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Quando si ha subentro?

La questione non è di poco conto, posto che il subentrante assume questa obbligazione solidale verso il condominio.

Fornire risposta vuol dire comprendere il momento d'insorgenza dell'obbligazione del neo condòmino e quindi il periodo di applicazione del vincolo solidale di cui al citato art. 63 disp. att. c.c.

Qui di seguito ci occuperemo della questione, anche alla luce delle pronunce giurisprudenziali rintracciate sull'argomento.

L'attestazione dello stato dei pagamenti delle spese condominiali e delle eventuali liti in corso: quale utilità?

Vincolo di solidarietà, conta l'anno di gestione

In primis , per meglio individuare l'ambito di riferimento è bene chiarire che cosa debba intendersi per anno in corso e quello precedente.

Il riferimento è all'anno di gestione del condominio, non all'anno civile.

In tal senso è stato affermato che ciò è coerente col principio «della cosiddetta "dimensione annuale della gestione condominiale" (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7706 del 21/08/1996; ma anche Cass. Sez. 6 - 2, Sentenza n. 21650 del 20/09/2013), annuali essendo la durata dell'incarico dell'amministratore (art. 1129 c.c.), il preventivo delle spese ed il rendiconto (art. 1135 c.c., comma 1, nn. 2 e 3), e trova conferma in via interpretativa anche dall'art. 1129 c.c., comma 9 introdotto dalla L. n. 220 del 2012, ove si fa espresso riferimento alla "chiusura dell'esercizio"» (Cass. 22 marzo 2017 n. 7395 ).

La dimensione annuale della gestione ha come riferimento l'anno di esercizio per una evidente ragione di maggiore efficienza complessiva della gestione medesima.

Amministratore di condominio, rendiconto annuale e rendiconto della propria gestione

Conseguenza di ciò è che il corretto calcolo del biennio va tarato su questo riferimento temporale.

Se l'anno di gestione è il seguente: 1/7/2019 - 30/06/2020, allora chi subentra il 20/9/2019 dovrà essere considerato obbligato solidamente per i seguenti periodi: 1/7/2018 - 30/06/2019 e 1/7/2019 - 19/9/2019.

Subentro nei diritti di un condomino, conta il trasferimento della proprietà o del diritto reale

Tale disposizione si applica a chi subentra nei diritti dei condòmini. Come si diceva, è fondamentale individuare il momento di subentro e le eventuali eccezioni, così da tracciare chiaramente l'ambito applicativo della norma e le conseguenze per i casi di sua violazione.

In linea generale, l'obbligo di pagamento delle quote condominiali sorge al momento in cui si diviene titolari della proprietà dell'immobile ubicato in condominio. L'obbligazione condominiale, si dice, è un'obbligazione propter rem¸ legata cioè all'esistenza di un diritto reale sulla cosa.

Non fa eccezione al principio il subentro nei diritti dei condòmini in relazione all'insorgenza del vincolo di solidarietà di cui all'art. 63, quarto comma, disp. att. c.c.

In tal senso è stato affermato che il presupposto per l'applicazione della norma testé citata «è che vi sia "subentro" cioè che vi sia un acquirente che acquisti la proprietà del bene immobile, sia che si tratti di trasferimento per compravendita che di aggiudicazione a seguito di esecuzione forzata.

Il "subentro", per pacifica Giurisprudenza e dottrina, si ha quando vi è il trasferimento del diritto di proprietà, dal momento che, ex art. 1123 c.c.... "le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno» (Trib. Massa 21 novembre 2018 n. 811).

Al subentro per compravendita e acquisto all'asta non può essere equiparata la successione mortis causa, rispetto alla quale opera non la solidarietà di cui all'art. 63 disp. att. c.c. ma la successione integrale nella posizione del de cuius, sia pur nei limiti della quota ereditata (art. 752 c.c.).

Richiesta di pagamento illegittima, diritti dell'ingiunto e conseguenze

Ciò detto si possono trarre le conseguenze circa le richieste di pagamento a chi formalmente non può essere considerato subentrante.

Si pensi tra gli altri a chi stipula:

  • contratti di leasing;
  • contratti di rent to buy;
  • contratto di locazione con patto di riscatto.

Queste fattispecie sono finalizzate ad un'acquisizione successiva del bene da parte di uno dei contraenti, ma in costanza di contratto la titolare del bene resta il capo all'originario proprietario.

Conseguenze: chi, nella posizione di futuro (ma non attuale) subentrante si trovasse a ricevere richieste di pagamento per via giudiziale da parte del condominio vi si potrebbe opporre non essendo legittimato passivo rispetto ad esse.

E per quelle stragiudiziali? La situazione non è differente, il titolare dell'obbligo verso il condominio è solamente il proprietario dell'unità immobiliare (al più ove esistente, anche l'usufruttuario); la prassi ci restituisce situazione più fluide, rispetto alle quali il conduttore o soggetti ad esso assimilabili corrispondono direttamente la loro quota al condominio.

In relazione al

biennio di cui all'art. 63 disp. att. c.c., tuttavia, ogni forma di richiesta stragiudiziale a chi non è subentrante nel senso qui specificato è assolutamente illegittima.

Nuovo condomino e vecchi debiti, limiti ai diritti del condominio

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