Il mancato o parziale passaggio di consegne al nuovo amministratore può causare danni al condominio e di questi risponde ovviamente il precedente amministratore.
Nella recente sentenza n. 768 pronunciata dalla Corte di Appello di Milano e pubblicata lo scorso 19 marzo 2020 possiamo trovare un esempio di applicazione concreta di questo principio.
Ove, infatti, tra la documentazione consegnata al nuovo amministratore non vi sia la dichiarazione di conformità dell'ascensore precedentemente installato e per questo motivo il Comune abbia imposto il fermo dell'impianto e il suo adeguamento alla normativa tecnica in materia di sicurezza, l'ex amministratore risponde di tutti i danni sofferti dalla compagine condominiale, in quanto deve ritenersi inadempiente al proprio contratto di mandato.
Il passaggio di consegne tra vecchio e nuovo amministratore.
Circa il diritto dei condomini a vedersi riconsegnare la documentazione a suo tempo affidata all'amministratore uscente per l'esecuzione del suo incarico può osservarsi innanzitutto che tale documentazione appartiene al condominio, in quanto consegnata all'amministratore di nuova nomina e successivamente da questi formata per lo svolgimento del mandato conferitogli dall'assemblea condominiale (artt. 1703 ss. c.c.).
Tanto è vero che l'art. 1129, comma 8, c.c. impone all'amministratore uscente di consegnare tutta la documentazione condominiale al nuovo amministratore o, in mancanza, ai condomini stessi.
Né l'amministratore uscente può trattenerla finché non sia stato rimborsato delle somme anticipate per conto del condominio, avvalendosi del principio inademplenti non est adimplendum, non essendovi corrispettività né interdipendenza tra dette prestazioni, che sono originate da titoli diversi (Cass. civ., sez. II, 3 dicembre 1999, n. 13504).
Infatti l'art. 1713 c.c. obbliga il mandatario a rendere il conto del mandato "e a rimettergli tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato" (sul punto in Cass. civ., sez. I, 18 marzo 1966, n. 767, è stato evidenziato come "la resa del conto debba essere accompagnata da tutti i documenti giustificativi").
Ne discende che l'amministratore cessato, per qualunque causa, dalla carica è tenuto a restituire ciò che ha ricevuto nell'esercizio del mandato per conto del condominio, inclusi tutti i documenti, di qualsiasi natura e provenienza, relativi alla gestione condominiale (Cass. civ., sez. VI, 8 marzo 2019, n. 6760).
I fatti di causa.
Nella specie il nuovo amministratore condominiale non aveva trovato tra la documentazione trasmessagli dal suo collega il certificato di conformità dell'impianto di ascensore e, pur avendolo espressamente richiesto a quest'ultimo per iscritto, non aveva ricevuto alcunché.
Il medesimo si era quindi rivolto all'impresa che aveva curato l'installazione dell'impianto, la quale aveva risposto di avere consegnato la relativa documentazione a colui che amministrava a quel tempo il condominio.
In conseguenza di questa situazione il Comune aveva diffidato il condominio dall'utilizzarlo e aveva ordinato di procedere quanto prima alla messa a norma dell'impianto.
Il condominio si era quindi rivolto al Tribunale per ottenere il risarcimento dei danni subiti a causa della condotta contrattualmente inadempiente tenuta dal precedente amministratore e dall'impresa che aveva provveduto all'installazione dell'impianto, danni indicati nelle spese sostenute per la messa a norma di quest'ultimo e nel pregiudizio non patrimoniale sofferto dai condomini a seguito del fermo dell'ascensore.
Il Giudice, accertata la responsabilità dei convenuti, li aveva quindi condannati in solido al risarcimento del solo danno patrimoniale e della metà delle spese di lite e di mediazione.
L'impugnazione della sentenza di primo grado.
Sia l'ex amministratore che l'impresa avevano impugnato la sentenza e il condominio aveva a sua volta proposto appello incidentale in relazione al mancato riconoscimento del danno non patrimoniale e all'ammontare della liquidazione delle spese di lite.
L'impresa continuava a sostenere di avere consegnato all'amministratore dell'epoca tutta la documentazione relativa all'impianto e insisteva nelle allegazioni documentali che avrebbero provato tale circostanza.
Il vecchio amministratore, da parte sua, sosteneva che il fermo dell'impianto era stato determinato dall'autonoma iniziativa del condominio di procedere al rifacimento dell'ascensore, che aveva condotto all'intervento del Comune.
La decisione della Corte di Appello di Milano.
La Corte di appello di Milano ha sostanzialmente confermato la decisione di primo grado, modificandola soltanto dal punto di vista dell'importo liquidato a titolo di danno.
Per quanto riguarda l'impresa installatrice, evidenziato come la documentazione dalla stessa prodotta non dimostrasse che la certificazione di conformità fosse stata consegnata al precedente amministratore condominiale (e il certificato prodotto in atti era risultato addirittura relativo a un diverso impianto), i Giudici ne hanno quindi riconosciuto la responsabilità per inadempimento contrattuale.
E la medesima tipologia di responsabilità è stata accertata dalla Corte di Appello nei confronti del vecchio amministratore condominiale, anch'egli venuto meno agli obblighi contrattuali previsti dal mandato che lo legava alla compagine condominiale.
Nella specie è quindi stata riscontrata una responsabilità concorrente dei due soggetti, con conseguente condanna solidale al risarcimento del danno.
Certificato prevenzione incendi e responsabilità amministratore di condominio
Del resto il precedente amministratore, nel prendere posizione sulle domande proposte in giudizio dal condominio, non aveva nascosto il fatto che tra la documentazione consegnata al suo sostituto non vi fosse quella relativa all'impianto di ascensore, ma aveva concentrato la propria difesa sul fatto che il condominio avesse deciso autonomamente di provvedere ai lavori di messa a norma dell'impianto, prima ancora che il Comune lo mettesse in mora.
Questa circostanza non eliminava comunque il fatto che l'ascensore non fosse in regola e che il precedente amministratore non avesse fatto nulla per ovviare alla mancanza della certificazione di conformità, richiedendone il rilascio all'impresa installatrice, mettendola in mora e segnalando la questione ai condomini ai fini di ogni utile determinazione in merito.
Le conseguenze della condotta omissiva del suo predecessore non potevano quindi ricadere sulle spalle del nuovo amministratore, che bene aveva fatto, a fronte della mancanza della documentazione richiesta, ad attivarsi prontamente per la messa a norma dell'impianto.
