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Certificato prevenzione incendi e responsabilità amministratore di condominio
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Certificato prevenzione incendi e responsabilità amministratore di condominio

L'amministratore è obbligato a dotare il condominio del certificato di prevenzione incendi?

Avv. Alessandro Gallucci 

Gli edifici in condominio sono soggetti al rispetto delle norme dettate in materia di prevenzione incendi.

Sovente, in ragione dell'altezza ovvero della presenza di autorimesse, il condominio, in persona dell'amministratore, è tenuto ad attivarsi per ottenere il certificato di prevenzione incendi.

Si badi: con l'entrata in vigore del d.p.r. n. 151/2011 , ossia del regolamento recante semplificazione della disciplina dei procedimenti relativi alla prevenzione degli incendi (così come stabilito dall'articolo 49, comma 4 -quater, del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122), sovente l'ottenimento del certificato di prevenzione incendi è stato sostituito dalla presentazione, ad opera dell'interessato, per il tramite di un tecnico abilitato, di una SCIA, ovvero segnalazione certificata di inizio attività, attestante la rispondenza dell'edificio alle norme vigenti.

Ciò nonostante è prassi dire che il condominio deve dotarsi ovvero è dotato, di un certificato di prevenzione incendi.

Chiarito questo aspetto, è utile domandarsi: quali sono i compiti dell'amministratore di condominio in relazione alla presentazione della domanda per l'ottenimento del certificato di prevenzione incendi?

Quali le prerogative per la semplice richiesta di rinnovo?

Qual, più in generale, i compiti guardando alla materia della prevenzione incendi in ambito condominiale?

Certificato di prevenzione incendi e adempimenti burocratici

Ipotizziamo che l'edificio condominiale non sia provvisto di un certificato di prevenzione incendi.

L'amministratore di condominio, avvedutosi del fatto, deve attivarsi per l'ottenimento di quel documento, ovvero per la presentazione della SCIA ove sia sufficiente essa (così è per le autorimesse tra 300 e 1000 m², ovvero per gli edifici di altezza superiore a 24 m e fino a 32 m, si veda d.p.r. n. 151/2011).

Ove l'attività si sostanzi in un mero rinnovo del certificato tramite una dichiarazione attestante l'assenza di variazioni alle condizioni di sicurezza antincendio corredata dalla documentazione indicata nel d.p.r. n. 151/2011, allora sarà sufficiente che l'amministratore di condominio si attivi entro la scadenza per provvedere al suddetto rinnovo.

Si tratta di un obbligo rispetto al quale può essere previsto una specifica voce di compenso se indicata all'atto dell'accettazione dell'incarico ovvero al suo rinnovo.

Qualora l'amministratore di condominio non si attivasse, egli dovrebbe essere considerato responsabile per inadempimento verso il condominio per le sanzioni eventualmente ad esso irrogate, salvo azione di revoca per gravi irregolarità e ferme restando eventuali responsabilità penali che potrebbero discendere dal mancato adempimento; responsabilità queste ultime, che per configurarsi necessitano di fatti dannosi per persone o cose riconducibile all'assenza del certificato quale loro conseguenza non alla mera dimenticanza nella sua presentazione.

Ciò vuol dire che è difficile ipotizzare una responsabilità penale se si tratta di mero mancato non preceduto da omissioni nel mantenimento in stato di efficienza dei sistemi, dei dispositivi, delle attrezzature e delle altre misure di sicurezza antincendio adottate, nonché delle verifiche di controllo ed interventi di manutenzione prescritti.

A scanso di ogni equivoco e rischio è certamente consigliabile scadenzare l'adempimento e prestarlo senza ritardo.

=> L'incendio di un appartamento in condominio finisce per coinvolgere l'intero stabile: chi paga i danni?

Con il d.m. 25 gennaio 2019 sono state aggiornate le regole tecniche per la prevenzione incendi negli edifici, anche condominiali. Questa normativa prevede dei compiti per la responsabilità dell'attività, nei condomini questo è l'amministratore, che variano col variare dell'altezza dell'edificio.

Tali compiti si sostanziano, ad esempio, nella predisposizione di informative fino ad attività di pianificazione di emergenze.

Il livello di spesa, lo vedremo qui appresso, incide sull'obbligo dell'amministratore di provvedervi d'ufficio ovvero di doversi far autorizzare dall'assemblea.

Certificato di prevenzione incendi, interventi conservativi o di adeguamento normativo prerogative dell'amministratore

Più articolata la situazione nel caso in cui per ottenere/rinnovare il certificato di prevenzione incendi sia necessario il compimento di attività conservativa ovvero di adeguamento normativo.

In entrambi i casi, ad avviso dello scrivente, fintanto che le attività necessarie siano limitate ad attività ordinarie, avendo con tale indicazione come parametro di riferimento la voce di spesa media di un condominio, allora l'amministratore potrà procedere ad ordinarie gli interventi finalizzati alla regolarizzazione del condominio in relazione alla normativa antincendio.

Laddove, invece, gli adeguamenti necessitino di spese ingenti, difficilmente si potrà considerare tali interventi come ordinari con la conseguenza che spetterà all'assemblea deliberare in merito.

Compito dell'amministratore, in questo caso, è porre all'attenzione dell'assise condominiale la questione in tempo utile a consentire la decisione e l'esecuzione degli interventi volti all'ottenimento/rinnovo del certificato di prevenzione incendi.

Certificato di prevenzione incendi, responsabilità civili e penali dell'amministratore

Quando si fa riferimento alla responsabilità civile si guarda principalmente se non esclusivamente agli inadempimenti, di natura contrattuale, che sono addebitabili all'amministratore dal condominio nell'ambito del rapporto contrattuale.

Danno che per accedere al risarcimento deve trovare un pregiudizio concreto che sia economicamente valutabile, anche in via equitativa. Come dire: se la dimenticanza non ha portato conseguenze ovvero sanzioni, nulla è richiedibile all'amministratore a titolo di risarcimento.

Qualora la richiesta del certificato di prevenzione incendi non sia stata presentata dall'amministratore in quanto per il suo ottenimento/rinnovo sarebbero state necessarie opere che solo l'assemblea poteva disporre, ad avviso di chi scrive, nessun rimprovero può essere mosso all'amministratore se questi si è mosso per tempo al fine di consentire la deliberazione degli interventi ed abbia poi reiterato nel tempo l'inserimento della questione nell'ordine del giorno delle assemblee.

Più particolare e delicata la valutazione della responsabilità penale . Ricordiamo che ai sensi dell'art. 40 c.p. non impedire un evento che si ha l'obbligo giuridico d'impedire equivale a cagionarlo.

Si tratta dell'addentellato normativo della così detta responsabilità penale omissiva. Nel caso all'amministratore fosse addebitata una responsabilità per non aver fatto quanto in suo potere per evitare un evento dannoso (es. mancata predisposizione misure preventive cui sia seguito nel corso della propagazione di un incendio un danno a cose e/o persone), la valutazione della sua responsabilità sarebbe svolta guardando a quanto da lui effettivamente fatto in relazione alle proprie prerogative. Valutazioni, si comprenderà, tutt'altro che generalizzabili.

Al riguardo, spesso, ci si domanda, ad esempio, se l'amministratore possa inibire l'uso di parti comuni, in mancanza di decisioni assembleari circa l'adozione di misure volte ad ottenere il in prima istanza ovvero in sede rinnovo il certificato di prevenzione incendi.

Il riferimento più ricorrente è quello relativo all'autorimessa, ma lo stesso può valere per le scale, in quegli edifici complessivamente soggetti a certificazione antincendio.

Quanto a questi spazi comuni, ove gli stessi consentano l'accesso a parti di proprietà esclusiva, ad avviso di chi scrive l'amministratore non può impedirne l'uso. Egli, se le decisioni per il loro adeguamento ai fini certificativi, devono essere assunte dall'assemblea non potrà essere considerato responsabile dell'empasse ove si sia attivato, costantemente per addivenire ad una deliberazione in tal senso.

Ci si rende conto che la situazione d'incertezza è evidente e che sarebbe opportuna la predisposizione di disposizioni normative ad hoc , volte a consentire l'agevole superamento dell'eventuale stallo decisionale assembleare.

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