La prevenzione incendi rappresenta, da tempo, una disciplina tecnico-giuridica ineludibile per i condòmini ed i loro amministratori, che non possano sottrarsi all'obbligo di pianificare la gestione della sicurezza antincendio di determinati edifici condominiali.
Sotto il profilo normativo il legislatore, con apposito decreto sulla sicurezza antincendio, di recente ha disposto obblighi ancora più restrittivi, per limitare la probabilità di propagazione degli incendi all'interno degli edifici di civile abitazione di nuova realizzazione e per gli edifici esistenti, che saranno interessati da interventi di rifacimento di oltre il 50% della superficie delle facciate.
Ma già in passato, con l'entrata in vigore del DPR 151/2011, il legislatore aveva introdotto delle norme severe, che riformulavano le attività ed i livelli di rischio, configurabili anche in condominio.
Tale DPR 151/2011 annovera tra le attività ritenute ad alto rischio e quindi soggette ai controlli di prevenzione incendi, quelle riferite alle grandi autorimesse, con una superficie superiore a 3.000 m2, alle centrali termiche di potenza superiore a 700 kW, ed in generale agli edifici con altezza antincendio superiore a 54 m.
Viceversa, lo stesso DPR 151/2011 considera attività a basso rischio quelle riferite alle centrali termiche di potenza compresa tra 116 e 350 kW, le autorimesse di superficie compresa tra 300 e 1000 m2 ed infine gli edifici residenziali, con altezza antincendio inclusa tra 24 e 32 m.
Mentre le attività connesse alle centrali termiche di potenza compresa tra 350 e 700 kW, alle autorimesse di superficie compresa tra 1000 e 3000 m2 ed agli edifici residenziali con altezza antincendio tra 32 e 54 m, sono valutate a rischio medio.
Per ogni livello di rischio è necessario adempiere a specifiche procedure amministrative di prevenzione incendi, da parte dell'amministratore di condominio, che deve adoperarsi, a seconda dei casi, per ottenere il rilascio ed il rinnovo di appositi documenti, tipo il Certificato Prevenzione Incendi (C.P.I.) e la Segnalazione Certificata Inizio Attività antincendio (S.C.I.A.).
In sintesi, per le attività a medio-elevato rischio è indispensabile la presentazione di apposita istanza al Comando VVFF, con progetto antincendio, per la richiesta di valutazione ai sensi dall'art. 3 del D.P.R. 151/2011, mentre per le attività a basso rischio è sufficiente la predisposizione di un progetto di adeguamento alla normativa antincendio, sottoscritta da un professionista abilitato ai sensi della L. 818/1981.
A Maggio 2020 entreranno in vigore le nuove norme diversificate in base alle altezze degli edifici
I compiti dell'amministratore di condominio, in caso di attività soggetta al D.P.R.151/11, consistono, dunque, nell'obbligo di presentare la Segnalazione Certificata di Inizio Attività o richiedere il rilascio del Certificato di prevenzione incendi, provvedendo al relativo rinnovo, prima della scadenza, nonché all'obbligo di mantenere in funzione l'impiantistica e le attrezzature per la sicurezza antincendio, effettuando le necessarie verifiche di controllo e le manutenzioni, secondo le norme tecniche vigenti in materia.
Nello specifico, dietro richiesta dell'amministratore, il Comando provinciale dei vigili del fuoco, competente per territorio, rilascia il certificato di prevenzione incendi e attesta la regolarità degli edifici condominiali interessati dalle attività rischiose, indicando limiti e divieti da rispettare a seconda del rischio e descrivendo impianti e attrezzature antincendio, che devono essere presenti presso l'edificio.
Mentre la Segnalazione Certificata Inizio Attività antincendio, che attesta la conformità dell'edificio condominiale alle prescrizioni vigenti in materia di sicurezza antincendio, non prevede autorizzazioni o rilascio di provvedimenti ed è operativa dal momento della sua presentazione presso lo Sportello Unico per le Attività Produttive del Comune di riferimento (S.U.A.P.), ossia dalla data del rilascio della relativa ricevuta di consegna, con numero di protocollo. La S.C.I.A., comunque, potrà essere sottoposta a controllo, a campione, da parte del VVFF del territorio, nei 60 gg successivi al deposito e le determinazioni assunte dal Comando saranno tali da intendersi definitive, cioè non opponibili con ricorso amministrativo ordinario.
Nel merito degli adempimenti occorre evidenziare che l'amministratore non è un esperto di prevenzione incendi, salvo che non sia dotato di specifiche competenze, e pertanto non può non affidarsi a tecnici abilitati al rilascio di apposite dichiarazioni asseverate, con idonei elaborati, che lo esonerino da responsabilità in merito.
A proposito di responsabilità è bene ricordare che, ai sensi dell'art. 20 comma 1 del D.Lgs 139/06, chiunque, in qualità di titolare di una delle attività soggette al rilascio del certificato di prevenzione incendi, ometta di richiedere il rilascio o il rinnovo del certificato medesimo è punito con l'arresto sino ad un anno o con l'ammenda da 258 euro a 2.582 euro, quando si tratta di attività che comportano la detenzione e l'impiego di prodotti infiammabili, incendiabili o esplodenti, come ad esempio le attività di autorimessa o centrale termica, dalle quali derivano in caso di incendio gravi pericoli per l'incolumità della vita e dei beni.
In tema di attività di autorimessa o centrale termica, per esempio, con riferimento all'elenco delle attività soggette alle visite e ai controlli di prevenzione incendi, indicate nell'allegato I, di cui all'articolo 2, comma 2 del D.P.R. 1 agosto 2011, n. 151, al fine di verificare se il condominio amministrato è soggetto all'attività 74 (Attività di Centrale Termica) sarà sufficiente che l'amministratore si rivolga al manutentore dell'impianto di riscaldamento, per chiedergli di inviargli il documento dell'impianto nel quale è riportata marca e modello della caldaia, con relativa potenza termica al focolare presente in centrale termica.
Mentre, nel caso di attività 75 (Attività di autorimessa), sarà utile e senz'atro più sicuro far misurare l'autorimessa da un tecnico abilitato, per stabilire quale sia la superficie utile antincendio, anziché affidarsi alle misure riportate in una planimetria dell'autorimessa.
Tuttavia, bisogna evidenziare che le attività soggette al rilascio del CPI, di cui al citato allegato I del D.P.R. 1 agosto 2011, n. 151, sono ottanta e molte di esse possono interessare la volumetria degli edifici condominiali, come ad esempio:
- 65 Locali di spettacolo e di trattenimento in genere, impianti e centri sportivi, palestre, sia a carattere pubblico che privato, con capienza superiore a 100 persone, ovvero di superficie lorda in pianta al chiuso superiore a 200 m2;
- 66 Alberghi, pensioni, motel, villaggi albergo, residenze turistico - alberghiere, studentati, villaggi turistici, alloggi agrituristici, ostelli per la gioventù, rifugi alpini, bed & breakfast, dormitori, case per ferie, con oltre 25 posti-letto;
- 67 Scuole di ogni ordine, grado e tipo, collegi, accademie con oltre 100 persone presenti; Asili nido con oltre 30 persone presenti;
- 68 Strutture sanitarie che erogano prestazioni in regime di ricovero ospedaliero e/o residenziale a ciclo continuativo e/o diurno, case di riposo per anziani con oltre 25 posti letto; Strutture sanitarie che erogano prestazioni di assistenza specialistica in regime ambulatoriale, ivi comprese quelle riabilitative, di diagnostica strumentale e di laboratorio, di superficie complessiva superiore a 500 m2;
- 69 Locali adibiti ad esposizione e/o vendita all'ingrosso o al dettaglio, fiere e quartieri fieristici, con superficie lorda superiore a 400 m2 comprensiva dei servizi e depositi;
- 70 Locali adibiti a depositi di superficie lorda superiore a 1.000 m2 con quantitativi di merci e materiali combustibili superiori complessivamente a 5.000 kg;
- 71 Aziende ed uffici con oltre 300 persone presenti;
- 72 Edifici sottoposti a tutela ai sensi del d.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, aperti al pubblico, destinati a contenere biblioteche e archivi, musei, gallerie, esposizioni e mostre;
- 74 Impianti per la produzione di calore alimentati a combustibile solido, liquido o gassoso con potenzialità superiore a 116 kW;
- 75 Autorimesse pubbliche e private, parcheggi pluriplano e meccanizzati di superficie complessiva coperta superiore a 300 m2; depositi di mezzi rotabili (treni, tram ecc.) di superficie coperta superiore a 1.000 m2;
- 76 Tipografie, litografie, stampa in offset ed attività similari con oltre cinque addetti;
- 77 Edifici destinati ad uso civile con altezza antincendio superiore a 24 m.
In definitiva è consigliabile che l'amministratore rimetta all'assemblea dei condòmini la decisione di nominare un tecnico abilitato, per ottemperare agli obblighi condominiali in materia di antincendio. Nel caso in cui l'assemblea, appositamente convocata per deliberare sulla nomina di un tecnico abilitato agli adempimenti antincendio, si rifiutasse di deliberare in tal senso, nessuna responsabilità per inadempienza potrebbe essere addebitata all'amministratore. Qualora, invece, fosse l'amministratore stesso ad omettere di adempiere agli obblighi previsti, rifiutandosi persino di nominare un tecnico, per ottemperare alle prescrizioni normative in materia di antincendio, anche un solo condomino potrebbe presentare ricorso, all'autorità giudiziaria, ai sensi dell'art. 1129 comma 11 c.c., per revocargli il mandato ad amministrare.
Ciò in quanto l'elenco delle gravi irregolarità, di cui all'art. 1129 c.c., è a carattere esemplificativo ed il giudice adito, che è chiamato a valutare nel merito, con ampia discrezionalità, potrebbe ritenere lo stesso amministratore responsabile, per grave omissione nell'esecuzione del proprio mandato.
