Laddove i piani interrato e terraneo di un edificio in condominio siano colpiti da allagamenti, la cui manifestazione futura può essere evitata (o quanto meno mitigata), le spese per interventi conservativi di queste parti dell'edificio vanno suddivise tra tutti i condòmini in ragione dei millesimi di proprietà.
Si badi: è doveroso porre una differenza tra spese di manutenzione delle parti comuni e spese manutentivi delle proprietà esclusive.
Il riferimento è alle prime, nonché agli eventuali danni alle proprietà esclusive e derivanti da problematiche alle parti comuni.
Ciò è, nella sostanza, quanto si può cogliere leggendo la sentenza n. 718 del 3 maggio 2018 resa dal Tribunale di Lucca.
Come si è giunti a questa decisione?
Quali i riflessi pratici in carattere generale che possiamo cogliere nella pronuncia del giudice toscano?
Come qualificare l'eventuale errore di ripartizione della spesa?
Sale la falda, si allagano gli scantinati
Il caso: quando ci sono abbondanti piogge, in un condominio si verificano allagamenti degli scantinati (ossia dei locali posti al di sotto del piano terreno), nonché alle volte anche delle unità immobiliari poste al piano terra.
Come mai si verificano questi fenomeni? L'amministratore commissione una perizia ad un geologo, il quale, arriva ad ipotizzare quale che la causa degli allagamenti vada ricercata esclusivamente in un processo d'innalzamento della falda acquifera; secondo il professionista, la falda allorquando si verifichino piogge più abbondanti, arriva al piano di campagna.
In termini più specifici, per spinta in risalita, l'acqua attraversa il suolo su cui è costruito l'edificio, successivamente s'infiltra nelle sottofondazioni e fondazioni ed infine fuoriesce dalla pavimentazione allagando i piani sottoterra e terra.
Soluzione? Installare degli impianti di sollevamento e smaltimento delle acque eccessive.
Ciò detto l'amministratore, in sede di rendicontazione consuntiva e di preventivazione delle spese per l'anno successivo addebita i costi della perizia, nonché quelli vari di manutenzione e conservazione ai soli proprietari degli scantinati e delle unità immobiliari al piano terreno.
Da qui l'impugnazione della delibera da parte di uno dei condòmini che, tra le altre cose, lamenta l'erronea applicazione dei criteri di ripartizione delle spese.
Si allaga la cantina, il Comune condannato a risarcire i danni.
Valutazione, manutenzione e prevenzione a spese di tutti i condòmini
Nessun errore: questa in due parole la tesi del condominio costituitosi in giudizio per difendere la validità della deliberazione di approvazione del rendiconto e del preventivo.
Secondo la compagine, infatti, le spese erano state suddivise tra i condòmini interessati dagli allagamenti, visto che tutto ciò che era stato fatto e sarebbe stato eseguito (sulla scorta del preventivo approvato) riguardava una parte dell'edificio, cioè il piano interrato ed il piano terra. In breve: era stata fatta applicazione dei criteri di cui al secondo e terzo comma dell'art. 1123 c.c.
Per il condòmino che aveva adito il Tribunale, invece, il criterio da utilizzarsi doveva essere quello di cui all'art. 1123, primo comma, c.c., attenendo la spesa a interventi conservativi delle parti comuni dell'edificio.
Il giudice lucchese ha dato ragione al condòmino. In sentenza, infatti, si mette in evidenza che dal complesso degli atti e dei documenti processuali emerge con chiarezza che i costi necessari per ovviare alla risalita della falda in occasione di abbondanti piogge sono costi di conservazione delle parti comuni dell'edificio ed in particolare delle strutture su cui poggia il fabbricato.
Era chiaro infatti che la risalita dell'acqua interessava il suolo, le sottofondazioni, le fondazioni, i muri portanti (v. art. 1117 n.l), cioè tutte parti comuni ed era altresì evidente che il fenomeno, se ripetuto nel tempo, in ragione dei cambiamenti climatici che rendono i fenomeni atmosferici sempre più estremi, «può determinare in prospettiva un rischio per l'intero condominio, potendo intaccare le stesse strutture portanti» (Trib. Lucca 3 maggio 2018 n. 718).
Come dire: siccome s'interviene nell'interesse di tutti, ogni condòmino deve partecipare alla spesa in ragione dei criteri individuati dalla legge in relazione a spese di conservazione che riguardano tutti, ovverossia in base ai millesimi di proprietà
L'errore nell'applicazione del criterio comporta l'annullamento della delibera
Dal testo della pronuncia in esame si evince che l'attore aveva domandato la dichiarazione d'invalidità (nullità o annullamento) della delibera.
Il giudice ha concluso per l'annullamento. Se ne deve dedure, sebbene non vi sia un espresso riferimento sull'argomento, che il magistrato abbia fatto applicazione di quel principio - financo indicato nella sentenza n. 4805/05 delle Sezioni Unite - a mente del quale sono annullabili e non nulle le delibere che approvano un piano di ripartizione secondo criteri errati e non derogando a quelli indicati dalla legge o dal regolamento.
Un'ulteriore conferma del fatto che anche le delibere in materia di ripartizione delle spese debbano essere contestate con la massima celerità ond'evitare d'incappare nelle decadenze previste dall'art. 1137 del codice civile.
Infiltrazioni derivante dalla otturazione della colonna fecale. Risarcisce l'impresa edile.
