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Urgenza, necessità e rimborso spese condominiali
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Urgenza, necessità e rimborso spese condominiali

Spese urgenti o necessarie, facciamo chiarezza con degli esempi

Avv. Alessandro Gallucci  

Il fatto che vi sia la necessità di eseguire un intervento manutentivo di una parte comune dell'edificio in condominio non vuol automaticamente dire che esso sia urgente e quindi che, laddove sia stato ordinato dal singolo condòmino questi abbia diritto al rimborso delle quote da parte degli altri.

Detta diversamente: l'urgenza cui fa riferimento l'art. 1134 del codice civile, al ricorrere della quale il condòmino ha diritto al rimborso delle quote degli altri non coincide con la necessità dell'intervento, che in un'ipotetica scale di importanza non è parificabile alla prima.

Questa, in sostanza, la decisione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 9280 pubblicata mediante deposito in cancelleria il 16 aprile 2018.

Una pronuncia utile in quanto ha il merito di porre alla luce un aspetto di fondamentale importanza nella sempre incerta materia del rimborso delle spese urgenti ai sensi dell'art. 1134 c.c.

Specie nei piccoli e piccolissimi condòmini, non è raro imbattersi in iniziative dei singoli condòmini volte a superare, con decisioni individuali, lo stallo collettivo causato da proprio vicino indifferente alle parti comuni dello stabile.

=> Niente rimborso per le spese condominiali non urgenti

Sapere distinguere ciò che è necessario, da ciò che è urgente o meglio sapere che non tutto ciò che è necessario è anche urgente, è fondamentale per evitare di ordinare interventi rispetto ai quali non si potrà ottenere alcun rimborso della spesa. Le strade, come si vedrà dopo, in tali casi sono altre

Urgenza, quando ricorre?

L'urgenza impone azione immediata e quindi schiude le porte al diritto al rimborso. Quando si può dire che l'intervento disposto non poteva essere rinviato, allora ricorre l'urgenza.

Come valutare se l'affermazione di chi domanda il rimborso è fondata?

La Corte di Cassazione, nella sentenza in esame, afferma che bisogna giudicare «secondo un comune metro di valutazione, detti interventi appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa (Cass., 6.12.1984, n. 6400; Cass., 26.3. 2001, n. 4364) o ove siano connessi alla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a terzi o alla stabilità dell'edificio un danno ragionevolmente imminente, o in presenza per la necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità (Cass. 19.12.2011, n. 27519; Cass. 19.3.2012, n. 4330).

Nel valutare l'urgenza occorre che le opere debbano essere eseguite senza ritardo, senza che il singolo abbia la possibilità di preavvertire gli altri condomini o l'amministratore (cfr., Cass. 23.9.2016, n. 18759)» (Cass. 16 aprile 2018 n. 9280).

Spetta alla persona che agisce in giudizio per ottenere il rimborso delle spese dimostrare che gli interventi disposti fossero urgenti. Nel complesso chi agisce ai sensi dell'art. 1134 c.c. deve:

  • dimostrare di avere eseguito o fatto eseguire un intervento;
  • allegare la spesa sostenuta:
  • fornire gli elementi indispensabili a dimostrare l'urgenza.

Necessità non è urgenza

Data questa definizione di urgenza, la Cassazione ai fini della decisione della causa sottopostale - ma il principio espresso ha valenza generale - ha posto una distinzione tra spese necessarie e spese urgenti.

Da non perdere: L'amministratore di condominio si "piange" le spese anticipate se le stesse non sono state ratificate dall'assemblea.

L'utilità di questa distinzione che determina l'applicabilità, o meno, dell'art. 1134 c.c. nasce anche dal fatto che l'art. 1110 del codice parla di rimborsabilità delle spese necessarie alla conservazione nell'ambito della comunione in generale.

La Cassazione, nella sostanza, specifica che ciò che va fatto (necessario) è cosa differente da ciò che bisogna fare per evitare danni o pericoli di danno (urgente).

L'urgenza legittima l'atto gestorio da parte del singolo condòmino, la necessità no.

Ove, ad esempio, sia necessario intervenire per rinnovare la finitura di un edificio, ovvero eliminare una infiltrazioni incipiente il singolo condòmino può sollecitare amministratore e assemblea ed al massimo agire in giudizio ai sensi dell'art. 1105, quarto comma, c.c., ma non pretendere un rimborso se ha disposto un intervento.

Urgenza e necessità, esempi e confronto

Nel caso risolto dalla Corte di Cassazione, gli originari attori avevano chiesto il rimborso per una serie d'interventi disposti a proprie spese e, a loro modo di vedere, urgenti.

Qui di seguito l'elenco:

  • rifacimento della copertura del tetto;
  • scrostatura e verniciatura del portone principale;
  • fornitura e posa in opera di un cancello del passaggio carraio e pedonale;
  • realizzazione di un armadio per la collocazione dei contatori;
  • adeguamento dell'impianto elettrico;
  • tinteggiature delle facciate esterne e delle scale interne con sostituzione delle serrature;
  • ricostruzione di pluviali e cornicioni
  • ripristino della pavimentazione del cortile interno quale conseguenza dagli scavi per il rifacimento degli scarichi.

Non è chiaro dalla lettura della sentenza quali di questi interventi siano stati reputati urgenti e quali solamente necessari, ciò che è chiaro è che la Cassazione ha censurato la sentenza impugnata per avere fatto confusione tra i due concetti e che tale conclusione, in ragione dello svolgimento della causa, non fosse ben motivata.

Forse il rifacimento della copertura del tetto può essere considerato urgente, al pari del ripristino della pavimentazione; ma il resto?

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