Il caso di specie. Il proprietario di un appartamento al piano terra del condominio impugnava la delibera che prevedeva la suddivisione delle spese per la mitigazione del rischio di allagamento del piano terra e sottoterra con un criterio di ripartizione diverso da quello stabilito ex art. 1123, comma 1, c.c. e non specificamente approvato dall'assemblea.
In pratica, nel rendiconto consuntivo e nel preventivo per il successivo esercizio, l'amministratore aveva suddiviso i costi derivanti da una perizia geologica e dall'installazione di pompe di sollevamento e smaltimento delle acque eccessive, nonché quelli stimati necessari per l'esecuzione di un intervento di manutenzione straordinaria, soltanto tra coloro che utilizzano tali porzioni dell'edificio, e quindi unicamente fra i proprietari delle unità immobiliari interessate ai fenomeni di allegamento.
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I criteri di ripartizione delle spese. L'art. 1123 c.c. stabilisce nel primo comma che le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti e dei servizi comuni sono ripartite tra i condomini in proporzione al valore economico delle rispettive unità abitative. Il secondo ed il terzo comma dell'art. 1123 c.c., invece, avuto riguardo a cose o impianti destinati a servire i condomini in misura diversa, ovvero solo una parte dell'intero fabbricato, addossano il carico delle spese ai soli condomini che ne facciano uso o ne traggano utilità.
Volendo schematizzare:
- Il comma 1 dell'art. 1123 c.c. riguarda le spese generali, tanto quelle per la conservazione quanto quelle per il "godimento" della cosa comune. Il criterio di ripartizione in esame si riferisce alle spese relative ai beni e servizi comuni suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura uniforme ed è fondato sul rapporto fra il valore dell'intero edificio e quello relativo alla proprietà esclusiva del singolo condomino
- Il comma 2 disciplina la ripartizione delle spese per l'uso delle cose destinate a servire i condomini in misura diversa, con particolare riguardo alle cose destinate a servire i condomini in misura diversa, dunque, con riferimento a quelle situazioni in cui non sia possibile garantire una obiettiva parità di uso del bene comune da parte dei condomini.
- Il comma 3 si rivolge esclusivamente alle spese per la conservazione (così spiegandosi il termine "manutenzione" utilizzato dal legislatore) nella particolare ipotesi del c.d. "condominio parziale" (beni comuni ad alcuni soltanto dei condomini)
Le spese di conservazione. Tra le spese generali da ripartire in proporzione ai millesimi rientrano, dunque, le spese per la conservazione, attinenti alla tutela dell'integrità materiale e, quindi, del valore capitale del bene comune.
Tali spese sono essenzialmente misurate sulla quota, e cioè sulla quantità dell'appartenenza, mentre le spese per l'uso delle parti comuni derivano dal dato mutevole e fattuale del godimento soggettivo del bene, e perciò si suddividono in proporzione all'utilizzo, indipendentemente dal valore della proprietà.
Il debito relativo all'uso prescinde, cioè, dall'attribuzione della res, in quanto non dipende da una predeterminata situazione di contitolarità (SCARPA).
La decisione del Tribunale di Lucca (sentenza del 3 maggio 2018). Tornando alla vicenda in esame, si legge nella sentenza: "appare evidente che le spese necessarie per ovviare a tale fenomeno sono spese di conservazione delle parti comuni dell'edificio, in particolare di tutte le strutture su cui poggia il fabbricato: il suolo, le sottofondazioni, le fondazioni, i muri portanti (v. art. 1117 n. 1), atteso che il fenomeno quale quello descritto nelle perizie in atti (…), se ripetuto nel tempo, come preventivabile alla luce dei registrati cambiamenti climatici che rendono i fenomeni atmosferici sempre più estremi, può determinare in prospettiva un rischio per l'intero condominio, potendo intaccare le stesse strutture portanti.
Pertanto, le spese già sostenute e quelle preventivate rientrano nell'ambito degli interventi di conservazione delle cose comuni destinate, per loto natura, a servire indistintamente tutti i condomini".
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In buona sostanza il Tribunale ha stabilito che le spese per le opere ed i lavori finalizzati a preservare il piano terra e sottoterra dal rischio di allagamento vanno ripartite fra tutti i condomini (non solo quelli del piano terra) in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, secondo il criterio generale di cui al primo comma dell'art. 1123 c.c. Per tali motivi la delibera impugnata è errata e va annullata nella parte in cui fa rientrare le spese per "mitigazione del rischio idrico" fra quelle da suddividere in misura diversa tra i soli condomini che ne traggono utilità (art. 1123, secondo e terzo comma, c.c.).Si tratta infatti di spese di conservazione che mirano ad evirare un rischio per tutto il condominio e che, pertanto, vanno sempre ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà. Non è corretta, quindi, la tesi del condominio, secondo la quale simili interventi riguarderebbero beni e cose comuni destinati a servire i condomini in misura diversa. Delibera annullata e ente condominiale condannato alle spese.
I precedenti. La sentenza in commento si conforma alla giurisprudenza della Cassazione (n. 4430/2012; n. 8346/1998; n. 18054/2013) che, peraltro, in materia di proprietà comune del sottosuolo, ha specificato che:
- il singolo condomino non può procedere, senza il consenso degli altri condomini, a lavori di escavazione in profondità del sottosuolo o di abbassamento del pavimento, al fine di ricavarne nuovi locali o di ingrandire quelli esistenti di sua proprietà, giacché, in tal modo, viene a ledere il diritto di proprietà degli altri condomini su una parte comune dell'edificio, sempre che il singolo condomino non provi di esserne esclusivo proprietario in forza di un titolo di proprietà;
- salva diversa disposizione del titolo, ogni condomino può anche fare dello stesso un uso diverso e più incisivo, purché non né alteri la destinazione o inibisca agli altri un pari uso in violazione dei limiti sull'uso della cosa comune sanciti dall'art. 1102 c.c.;
- salva diversa convenzione, essendo il suolo un bene essenziale per esistenza dell'edificio, le spese per la conservazione e manutenzione dello stesso vanno ripartite pro quota tra tutti i condomini ai sensi dell'art. 1123, comma 1, c.c.
