La caratteristica specifica posta a base dell'art. 1126 c.c. è che il lastrico solare abbia la funzione di copertura dei piani, porzione di piano sottostante.
Avendo non solo lo scopo di essere terrazzo per l'appartamento a cui serve ma anche di protezione delle parti che vi si ritrovano sotto, dallo stesso protette, è corretta la ripartizione delle spese 1/3, 2/3, e non solo a carico del proprietario del lastrico.
La giurisprudenza ha esteso questo principio al caso delle terrazze a livello che, in quanto tali, hanno la stessa funzione di copertura.
Se la terrazza è ampia ma non protegge i piani sottostanti, non è bene comune e non trova applicazione una ripartizione spese diversa da quella che vede il complessivo ammontare a carico del proprietario.
Questo principio è evidenziato dalla Corte di Appello di Genova n. 195 del 3 aprile 2024.
Il caso della grande terrazza
Tizia cita in giudizio gli altri condomini chiedendo di accertare e dichiarare che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni del condominio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni, devono essere sostenute dai condomini ai sensi dell'art. 1123 c.c., in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno sulla base delle tabelle millesimali da determinarsi a mezzo di apposita CTU".
Secondo l'attrice, le spese di manutenzione e conservazione della terrazza, presente al terzo piano, erano di pertinenza di tutti i condomini, in quanto bene di proprietà comune ex art. 1117 c.c.
Tutti i convenuti si costituiscono e contestano la domanda proposta.
La causa, istruita a mezzo ctu, è stata decisa dal tribunale con la seguente decisione: "dichiara che le tabelle millesimali di proprietà dello stabile sono quelle redatte dall'arch. a pag. 44 della perizia del 17\01\2022; respinge ogni altra domanda delle parti; compensa integralmente tra le parti le spese di lite; pone in via definitiva a carico dei condomini secondo i valori determinati nelle nuove tabelle millesimali di proprietà le spese di Ctu già liquidate in corso di causa".
Il Tribunale accoglie quindi parzialmente la domanda attrice, adottando le tabelle predisposte dal ctu., disattendendo la parte in cui propone una ripartizione degli oneri relativi alla terrazza presente al terzo piano, ponendone 1/3 a carico dei condomini ed i 2\3 a carico di parte attrice.
La motivazione è la seguente: dalla documentazione fotografica versata in atti, si desume inequivocabilmente che la suddetta terrazza non può essere identificata né come lastrico solare né come terrazza a livello, in quanto non funge da copertura di alcun immobile sottostante e non assolve ad alcuna funzione strutturale che ne implichi la riconducibilità alle parti comuni individuate dall'art 1117 c.c. e, pertanto, ad essa non può essere applicato alcuno dei criteri di ripartizione di cui agli art 1123 ess, atteso che detti criteri sono dettati solo ed esclusivamente in relazione alla ripartizione delle spese relative alle parti comuni dell'edificio condominiale.
In altri termini, come correttamente osservato dalla difesa dei convenuti, la terrazza aggettante in questione altro non è che il prolungamento dell'unità immobiliare di parte attrice di cui costituisce una pertinenza.
Ne consegue che gli oneri relativi a detto manufatto devono essere sostenuti in via esclusiva dall'attrice, escludendo dal concorso agli stessi gli altri condomini.
L'attrice promuove appello, sostenendo che la sentenza impugnata era errata per svariati motivi. Evidenzia che sulla base della ctu il terrazzo di proprietà dell'esponente costituisce copertura di locali e pertinenze non di sua proprietà e, per questo, anche i proprietari di questi avrebbero dovuto contribuire alle spese di conservazione e manutenzione dello stesso; rilevando che la terrazza non era prolungamento del suo alloggio ma pertinenza autonoma, con funzione di copertura per gli immobili sottostanti.
La Corte rileva che il motivo di appello proposto è infondato.
Secondo la ctu, "il terrazzo del terzo piano non è un lastrico solare perché non svolge funzioni di copertura del condominio, non coprendo gli appartamenti sottostanti, e non è una terrazza perché strutturalmente e funzionalmente è indipendente e non forma parte integrante con il fabbricato non avendo l'appartamento un accesso diretto, la terrazza non assolve pienamente a garantire un affaccio all'appartamento e nemmeno una proiezione verso l'esterno, condizionata dall'uso del ballatoio delle scale esterne".
Secondo parte appellante, deve trovare applicazione l'art. 1126 c.c. visto che anche gli appellati, in quanto aventi proprietà sottostanti il terrazzo, dovrebbero contribuire alle spese ad esso relative.
La Corte ritiene questa tesi non convincente.
L'art. 1126 c.c. si applica ai lastrici solari, come strutture di copertura dell'edificio poste all'apice dell'edificio e che non hanno altre porzioni di piano al suo livello. Questa disciplina è stata estesa, in via interpretativa, anche alle terrazze a livello, che sono collocate al sommo di alcuni vani e, nel contempo, sullo stesso piano di altri e terrazzo aggettante.
La giurisprudenza ne dà atto sulla base della considerazione che questa svolge "la medesima funzione del lastrico solare" e, cioè, "di copertura e protezione dagli agenti atmosferici dei vani sottostanti" ed è, quindi, "necessaria all'esistenza stessa del fabbricato" (Cass. 20287/17).
In ragion di ciò, si fa discendere che tutti i condomini, cui la terrazza funge da copertura, sono tenuti alla sua manutenzione, in concorso con l'eventuale proprietario superficiario o titolare del diritto di uso esclusivo, secondo le proporzioni imposte dall'art. 1126 c.c.
Non così è nel caso di specie visto che la terrazza in esame non assolve alla medesima funzione del lastrico solare, cioè la funzione di copertura dei piani dell'edificio, e, quindi, dei vani chiusi presenti all'interno del palazzo medesimo, tanto da essere indispensabili per l'esistenza del condominio medesimo.
La terrazza oggetto di causa, invece, fuoriesce dalla proiezione verticale del perimetro dell'edificio e non è necessaria all'esistenza del palazzo, tant'è che lo stesso ctu ha specificato che essa "non concorre alla stabilità strutturale del fabbricato" e che "l'eventuale demolizione del soffitto non pregiudicherebbe la funzione del sottostante balcone e sottoportico che semplicemente muterebbero da coperto a scoperto".
Mancano, quindi, i requisiti dettati dalla giurisprudenza per l'applicazione dell'art. 1126 c.c.
Anche l'art. 1125 c.c. non si attaglia al caso in esame. La copertura costituita dal terrazzo di proprietà appellante è disgiunta dalla funzione di sostegno e non è, quindi, indispensabile per l'esistenza stessa dei piani sovrapposti, come invece previsto dall'art. 1125 c.c.
Dal momento che la terrazza è pacificamente di proprietà dell'appellante, che ha riconosciuto che essa costituisce una pertinenza del suo appartamento, essendo raggiungibile esclusivamente da una rampa di scale e dal pianerottolo di proprietà attorea, deve escludersi che essa sia, nei suoi elementi strutturali, riconducibile ai beni comuni ex art. 1117 c.c. Ne consegue che i condomini non sono tenuti a concorrere alle relative spese di conservazione e manutenzione.
Rimborso delle spese sostenute dal comproprietario necessarie per la conservazione del bene comune
Conclusione
Dall'esame della ctu e delle fotografie prodotte in atti, la Corte ha parificato questa grande terrazza, che si qualifica come una struttura che sporge dalla facciata dell'edificio, al pari dei balconi aggettanti.
Essi costituiscono parte dell'alloggio a cui servono e non hanno funzione a favore di beni comuni o di terze proprietà.
Sono quindi di proprietà unica e non vi è il concorso spese da parte di altri condomini.
Solo i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si devono considerare beni comuni a tutti i condomini, allorché si inseriscano nel prospetto dell'edificio e contribuiscano a renderlo esteticamente gradevole. Se invece non vi è alcun collegamento estetico tra queste parti dei vari balconi non si può parlare di beni comuni neppure per queste piccole estensioni.
