Secondo la giurisprudenza non è da ritenersi illecita la trasformazione del tetto in terrazza se la realizzazione della terrazza ha comportato una modificazione soltanto parziale del tetto e se sia rimasta salvaguardata la funzione di protezione svolta dalla detta copertura.
Del pari è stata considerata rispettosa del 1102 c.c. la terrazza ad asola in falda, ricavata da un'asportazione del tetto per una larghezza di sei metri ed una profondità di quattro metri, ma corredata da pavimentazione ed impermeabilizzazione, in grado di garantire la funzione di copertura e di protezione dagli agenti atmosferici
Ma è legittima pure quella trasformazione che comporta un peggioramento acustico di modesta entità per rumore di calpestio ed un aumento del carico termico in estate, compensato però da un minor scambio termico rispetto al tetto a falde nel periodo invernale.
In ogni caso non si può ammettere l'indiscriminata possibilità di trasformazione dei tetti: in caso di contenzioso il giudizio sul punto andrà formulato caso per caso, in relazione alle circostanze peculiari e si risolve in un giudizio di fatto sindacabile in sede di legittimità solo avendo riguardo alla motivazione, dovendosi verificare in concreto, se l'uso privato possa togliere reali possibilità di uso della cosa comune agli altri potenziali condomini - utenti e se la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture non ne resti compromessa.
Del resto, rispetto ad una copertura piana, un tetto a falde può risultare più affidabile perché assicura impermeabilità per scorrimento e deflusso delle acque meteoriche.
Bisogna però verificare se è possibile trasformare una copertura piana in tetto. La questione è stata affrontata dalla decisione del Tribunale di Cosenza n. 1488 del 3 agosto 2022.
Delibera e trasformazione del lastrico in tetto: la vicenda
Un condominio otteneva un decreto ingiuntivo nei confronti di due condomini per ratei straordinari relativi alla ristrutturazione del tetto, nonché per compensi professionali del tecnico nominato.
Gli ingiunti si opponevano al decreto ingiuntivo; gli stessi condomini, infatti, ritenevano che la delibera relativa ai lavori di ristrutturazione con trasformazione del lastrico solare in tetto costituisse innovazione vietata dalla legge in quanto adottata con quorum deliberativo insufficiente e cioè 377,05 millesimi non rappresentativi dell'unanimità dei consensi.
Si costituiva in giudizio il condominio convenuto che precisava come i lavori rivestissero il carattere di urgenza; lo scopo delle opere realizzate era quello di evitare future azioni minacciate da un condomino al fine di scongiurare infiltrazioni dalla copertura condominiale al proprio appartamento sottostante.
Il condominio pertanto chiedeva il rigetto dell'opposizione e la conferma del decreto ingiuntivo opposto.
Le questioni intorno ai lavori sul lastrico solare
La decisione: l'omessa impugnazione ex art 1137 c.c.
Come ha notato il Tribunale, sebbene il giudice in sede di opposizione a decreto ingiuntivo possa sindacare le ipotesi di nullità della delibera così come quelle di annullabilità, in quest'ultimo caso l'opponente deve proporla o con autonomo giudizio o anche in sede di opposizione in via riconvenzionale purché non sia decorso il termine di cui all'art. 1137 c.c.; tuttavia - ad avviso dello stesso giudice - la mancanza del quorum costitutivo/deliberativo non rientra nell'ambito delle ipotesi di nullità bensì di annullabilità la cui sindacabilità è attribuita al giudice dell'opposizione a decreto ingiuntivo.
Nel caso in esame, il vizio fatto valere dai condomini rientra tra le ipotesi di annullabilità, con la conseguenza che la delibera contestata doveva essere impugnata nei termini di cui all'art. 1137 c.c.; secondo lo stesso Tribunale l'omessa impugnativa della delibera ex art. 1137 c.c. ha precluso ai detti condomini la possibilità di contestare la decisione assembleare nel giudizio di opposizione.
La trasformazione del lastrico in tetto
Il Tribunale ha sottolineato che la modifica/trasformazione a tetto del lastrico non è da ritenersi illecita in quanto finalizzata al migliore godimento della cosa comune e non solo dell'immobile posto al di sotto del tetto.
Del resto la collettività condominiale ha deciso di coprire il lastrico solare a causa delle copiose infiltrazioni d'acqua; inoltre la soluzione del tetto era stata preferita perché più economica e più efficace rispetto alla ripavimentazione del lastrico.
La decisione assembleare ha quindi voluto salvaguardare la funzione del tetto che è quella di protezione e riparo e dunque del diritto di godimento della collettività.
Alla luce del complessivo vaglio della situazione effettuato, l'opposizione proposta è stata rigettata con conferma dell'opposto decreto ingiuntivo.
