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Lastrico solare o terrazza a livello? Utili risposte alle questioni di maggior interesse sulle coperture piane del caseggiato

La recentissima sentenza del Trib. Roma 27 giugno 2022 n. 10313 ha affrontato la fattispecie relativa alla concessione ad un solo condomino, nel rispetto dell'art. 1120 c.c., dell'uso esclusivo del terrazzo
Avv. Caterina Natalotto Avv. Caterina Natalotto 

La copertura di un edificio, che può essere più o meno transitabile, si definisce lastrico solare. Di norma, si parla di "lastrico" quando esso abbia la sola funzione di copertura, mentre si definisce "terrazza" la superficie transitabile, che costituisce di fatto estensione e integrazione dell'appartamento cui è annessa, circondata, alle volte, da ringhiere per poter consentire l'affaccio a chi vi ha accesso.

Differenza tra lastrico solare e terrazza a livello

Il lastrico solare, infatti, pur rappresentando una parte dell'edificio, semi praticabile e piana, resta un tetto e funge sostanzialmente da copertura degli ambienti sottostanti; la terrazza, invece, pur essendo un ripiano di copertura, è spesso pavimentato e delimitato da ringhiere, muretti, balaustre e così via, che consentono di poter godere di un affaccio e sono indicativi di una precisa funzione di accesso e di un più sicuro passaggio per gli utenti.

Concetto più volte chiarito e precisato dalla giurisprudenza in merito che ha spiegato come, mentre il lastrico solare, al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell'edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico, la terrazza a livello è invece costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente.

Terrazze a livello. Sono beni comuni se il contrario non emerge dal titolo.

Differenza non meramente terminologica ma importante anche sotto il profilo edilizio-urbanistico, e inevitabilmente riflessa sulle spese di manutenzione, sulla ripartizione dei costi, nonché sulla responsabilità civile e per danni.

Ma chi deve pagare per la manutenzione e/o la riparazione del lastrico solare?

La risposta ci riporta inevitabilmente alla proprietà della superficie lastrico solare ovvero del terrazzo. Ed infatti, si deve distinguere se il terrazzo è di proprietà ed uso comune del Condominio o di proprietà esclusiva di un condomino ovvero di proprietà del Condominio ma concesso al condominio in uso esclusivo.

Per ogni spesa ordinaria e/o straordinaria di manutenzione o rifacimento di copertura o pavimentazione, oltre che per le spese relative agli interventi accessori e necessari in via consequenziale e strumentali, si applica il disposto dell'art. 1123 del codice civile qualora i lastrici solari siano di proprietà e di uso comune, le spese per riparazione, manutenzione e ricostruzione, dunque, dovranno essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (secondo tabella millesimale).

L'art. 1126 c.c., invece, precisa che, qualora l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non sia comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo saranno tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico, mentre gli altri due terzi saranno a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

E se l'intervento riguarda la terrazza di proprietà di un condomino chi paga?

In realtà, le terrazze a livello si considerano come facenti parte, strutturalmente e funzionalmente, degli appartamenti da cui vi si accede, e al cui uso esclusivo esse sono destinate, quali appartenenze degli stessi, in difetto di contrarie risultanze di un titolo (cfr. Cass., n. 563/1959).

Tuttavia, poiché la terrazza, anche se di proprietà di un singolo condomino, funge di fatto da copertura nei confronti degli appartamenti che si trovano al di sotto, questa avrà la stessa funzione di un lastrico solare e dunque tutti i condomini dovranno, secondo le regole e i criteri stabiliti dal codice civile, contribuire alla sua riparazione o ricostruzione.

Dunque per analogia si ritiene applicabile anche alla terrazza e agli elementi accessori e indispensabili a completamento di questi ultimi (es. parapetti) qualora questa sia di proprietà o uso comune oppure concessa in uso esclusivo la disciplina di cui all'art. 1126 c.c.

In pratica i condomini cui tali terrazze servono di copertura avranno l'obbligo di concorrere alle spese necessarie per la riparazione o la ricostruzione e questo trova fondamento non già nel diritto di proprietà, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti.

E chi paga in caso di danni provenienti dal terrazzo/lastrico?

Secondo il medesimo principio che coinvolge nella manutenzione e ristrutturazione del lastrico solare tutti i condomini in quanto è deputato ad assolvere la mera funzione di copertura dell'edificio, anche per eventuali danni cagionati all'appartamento sottostante da infiltrazioni d'acqua provenienti dallo stesso, deteriorato per difetto di manutenzione, debbano rispondere tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dagli artt. 1123 e/o 1126 c.c., vale a dire da tutti i condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, in misura proporzionale al valore della loro proprietà, ovvero in proporzione di un terzo per il titolare della proprietà o dell'uso esclusivo, in ragione della altre utilità, e di due terzi per tutti i condomini, ai quali il lastrico serve da copertura.

Qualora l'utilizzazione del lastrico solare, o della terrazza a livello, non sia comune alla totalità dei condomini, dei danni che derivano da infiltrazioni nell'unità immobiliare sottostante, rispondono sia il proprietario, ovvero l'usuario esclusivo (del lastrico solare o della terrazza a livello), in qualità di custode del bene in conformità all'art. 2051 c.c., e sia l'ente condominiale.

In ogni caso, quando siamo di fronte alla denuncia di danni da infiltrazioni provenienti dal terrazzo sovrastante è necessaria una accurata indagine tecnica con pertinenti perizie dirette a chiarire le cause che hanno determinato il danno e l'effettivo responsabile.

Secondo recente Cassazione Sez. VI (ordinanza 11 marzo 2021, n. 6816), qualora in un condominio si siano verificati danni a un appartamento cagionati da infiltrazioni d'acqua provenienti da un lastrico solare ad uso esclusivo di un condomino, l'omessa manutenzione conservativa del predetto lastrico integra una violazione da porsi a carico del condominio per la mancata conservazione delle parti comuni e del condomino proprietario dello stesso lastrico ex art. 2051 c.c. come unico custode del bene.

Si tratta della così detta "solidarietà impropria", relativa a diverse responsabilità dell'amministratore di condominio ma anche del singolo condomino, ma allo stesso fatto illecito. Ai sensi degli articoli 1222 e 2055 del codice civile, la domanda risarcitoria potrà essere proposta a carico del condominio in persona dell'amministratore "pro tempore" e del proprietario della copertura.

Da non dimenticate, tuttavia che "Il condomino, che subisca nella propria unità immobiliare un danno derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni dell'edificio ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall'obbligo, che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile, di contribuire a sua volta, in misura proporzionale al valore della rispettiva porzione, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni dell'edificio e alla rifusione dei danni cagionati." (Cassazione n. 18187/2021).

Sentenza
Scarica Trib. Roma 27 giugno 2022 n. 10313

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Giovanni
Giovanni 02-08-2022 11:19:24

"Dunque per analogia si ritiene applicabile anche alla terrazza e agli elementi accessori e indispensabili a completamento di questi ultimi (es. parapetti) ...":
credo che l'art.1126 si riferisca a tutto ciò che sia funzionale alla copertura e relativa impermeabilizzazione, certamente non ai parapetti.

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Nadia
Nadia 02-08-2022 16:35:04

Casa al mare. Abbiamo usufruito del 90% per rifare due facciate,balconi con tutte le sue voci. Sono proprietaria di un terrazzo a mio esclusivo uso che fa da tetto al l’appartamento sottostante. I lavori eseguiti sono stati: (tolto il pavimento in legno a mie spese) hanno messo
un prodotto sulle piastrelle esistenti per impermiabilizzare il pavimento es istente. Hanno messo il nuovo parapetto. Vorrei sapere queste spese come saranno suddivise. Grazie

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Fabio
Fabio 03-08-2022 08:13:07

Nel rifacimento di una terrazza a livello ad uso esclusivo, che copre non solo gli appartamenti sottostanti, ma anche i balconi, é corretto che mi vengano addebitati interamente i metri quadri della porzione che copre i balconi, escludendo di fatto di fatto parte del terrazzo dalla divisione economica di 1/3 e 2/3 secondo art 1126?

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Paola Maria
Paola Maria 03-08-2022 18:08:08

Sono proprietaria di un terzo del terrazzo privato di copertura del palazzo.altro condomino e' proprietario di un altro terzo. Non sappiamo chi e' proprietario dell'ultimo terzo. Cosa dobbiamo fare?

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Lucia
Lucia 03-08-2022 20:40:49

Nel mio appartamento è stata rifatta la terrazza per infiltrazioni sottostanti. Io e la mia dirimpettaia abbiamo pagato 1 terzo ciascuno, a seguito delibera del 2020 per una causa che andava avanti dal 2015 e con intervento CTU. I lavori sono iniziati e finiti nel 2021 ed io ho dovuto interrompere la ristrutturazione dell'interno della mia casa per motivi di spazio preso dagli operai che lavoravano . Adesso vorrei sapere se posso portare le spese in detrazioni in quanto condominiali, oppure se mi fanno cumulo con i 96 mila che dovrei avere a disposizione volendo usufruire del bonus. Grazie

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Lucia
Lucia 03-08-2022 20:42:19

Mi riferisco a lavori eseguiti su terrazza condominiale che fa da tetto per alcuni e da terrazza per me e la famiglia di fronte. Nel mio appartamento è stata rifatta la terrazza per infiltrazioni sottostanti. Io e la mia dirimpettaia abbiamo pagato 1 terzo ciascuno, a seguito delibera del 2020 per una causa che andava avanti dal 2015 e con intervento CTU. I lavori sono iniziati e finiti nel 2021 ed io ho dovuto interrompere la ristrutturazione dell'interno della mia casa per motivi di spazio preso dagli operai che lavoravano . Adesso vorrei sapere se posso portare le spese in detrazioni in quanto condominiali, oppure se mi fanno cumulo con i 96 mila che dovrei avere a disposizione volendo usufruire del bonus. Grazie

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