La copertura di un edificio, che può essere più o meno transitabile, si definisce lastrico solare. Di norma, si parla di "lastrico" quando esso abbia la sola funzione di copertura, mentre si definisce "terrazza" la superficie transitabile, che costituisce di fatto estensione e integrazione dell'appartamento cui è annessa, circondata, alle volte, da ringhiere per poter consentire l'affaccio a chi vi ha accesso.
Differenza tra lastrico solare e terrazza a livello
Il lastrico solare, infatti, pur rappresentando una parte dell'edificio, semi praticabile e piana, resta un tetto e funge sostanzialmente da copertura degli ambienti sottostanti; la terrazza, invece, pur essendo un ripiano di copertura, è spesso pavimentato e delimitato da ringhiere, muretti, balaustre e così via, che consentono di poter godere di un affaccio e sono indicativi di una precisa funzione di accesso e di un più sicuro passaggio per gli utenti.
Concetto più volte chiarito e precisato dalla giurisprudenza in merito che ha spiegato come, mentre il lastrico solare, al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell'edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico, la terrazza a livello è invece costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente.
Terrazze a livello. Sono beni comuni se il contrario non emerge dal titolo.
Differenza non meramente terminologica ma importante anche sotto il profilo edilizio-urbanistico, e inevitabilmente riflessa sulle spese di manutenzione, sulla ripartizione dei costi, nonché sulla responsabilità civile e per danni.
Ma chi deve pagare per la manutenzione e/o la riparazione del lastrico solare?
La risposta ci riporta inevitabilmente alla proprietà della superficie lastrico solare ovvero del terrazzo. Ed infatti, si deve distinguere se il terrazzo è di proprietà ed uso comune del Condominio o di proprietà esclusiva di un condomino ovvero di proprietà del Condominio ma concesso al condominio in uso esclusivo.
Per ogni spesa ordinaria e/o straordinaria di manutenzione o rifacimento di copertura o pavimentazione, oltre che per le spese relative agli interventi accessori e necessari in via consequenziale e strumentali, si applica il disposto dell'art. 1123 del codice civile qualora i lastrici solari siano di proprietà e di uso comune, le spese per riparazione, manutenzione e ricostruzione, dunque, dovranno essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (secondo tabella millesimale).
L'art. 1126 c.c., invece, precisa che, qualora l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non sia comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo saranno tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico, mentre gli altri due terzi saranno a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
E se l'intervento riguarda la terrazza di proprietà di un condomino chi paga?
In realtà, le terrazze a livello si considerano come facenti parte, strutturalmente e funzionalmente, degli appartamenti da cui vi si accede, e al cui uso esclusivo esse sono destinate, quali appartenenze degli stessi, in difetto di contrarie risultanze di un titolo (cfr. Cass., n. 563/1959).
Tuttavia, poiché la terrazza, anche se di proprietà di un singolo condomino, funge di fatto da copertura nei confronti degli appartamenti che si trovano al di sotto, questa avrà la stessa funzione di un lastrico solare e dunque tutti i condomini dovranno, secondo le regole e i criteri stabiliti dal codice civile, contribuire alla sua riparazione o ricostruzione.
Dunque per analogia si ritiene applicabile anche alla terrazza e agli elementi accessori e indispensabili a completamento di questi ultimi (es. parapetti) qualora questa sia di proprietà o uso comune oppure concessa in uso esclusivo la disciplina di cui all'art. 1126 c.c.
In pratica i condomini cui tali terrazze servono di copertura avranno l'obbligo di concorrere alle spese necessarie per la riparazione o la ricostruzione e questo trova fondamento non già nel diritto di proprietà, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli appartamenti sottostanti.
E chi paga in caso di danni provenienti dal terrazzo/lastrico?
Secondo il medesimo principio che coinvolge nella manutenzione e ristrutturazione del lastrico solare tutti i condomini in quanto è deputato ad assolvere la mera funzione di copertura dell'edificio, anche per eventuali danni cagionati all'appartamento sottostante da infiltrazioni d'acqua provenienti dallo stesso, deteriorato per difetto di manutenzione, debbano rispondere tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dagli artt. 1123 e/o 1126 c.c., vale a dire da tutti i condomini, ai quali il lastrico serve da copertura, in misura proporzionale al valore della loro proprietà, ovvero in proporzione di un terzo per il titolare della proprietà o dell'uso esclusivo, in ragione della altre utilità, e di due terzi per tutti i condomini, ai quali il lastrico serve da copertura.
Qualora l'utilizzazione del lastrico solare, o della terrazza a livello, non sia comune alla totalità dei condomini, dei danni che derivano da infiltrazioni nell'unità immobiliare sottostante, rispondono sia il proprietario, ovvero l'usuario esclusivo (del lastrico solare o della terrazza a livello), in qualità di custode del bene in conformità all'art. 2051 c.c., e sia l'ente condominiale.
In ogni caso, quando siamo di fronte alla denuncia di danni da infiltrazioni provenienti dal terrazzo sovrastante è necessaria una accurata indagine tecnica con pertinenti perizie dirette a chiarire le cause che hanno determinato il danno e l'effettivo responsabile.
Secondo recente Cassazione Sez. VI (ordinanza 11 marzo 2021, n. 6816), qualora in un condominio si siano verificati danni a un appartamento cagionati da infiltrazioni d'acqua provenienti da un lastrico solare ad uso esclusivo di un condomino, l'omessa manutenzione conservativa del predetto lastrico integra una violazione da porsi a carico del condominio per la mancata conservazione delle parti comuni e del condomino proprietario dello stesso lastrico ex art. 2051 c.c. come unico custode del bene.
Si tratta della così detta "solidarietà impropria", relativa a diverse responsabilità dell'amministratore di condominio ma anche del singolo condomino, ma allo stesso fatto illecito. Ai sensi degli articoli 1222 e 2055 del codice civile, la domanda risarcitoria potrà essere proposta a carico del condominio in persona dell'amministratore "pro tempore" e del proprietario della copertura.
Da non dimenticate, tuttavia che "Il condomino, che subisca nella propria unità immobiliare un danno derivante dall'omessa manutenzione delle parti comuni dell'edificio ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall'obbligo, che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile, di contribuire a sua volta, in misura proporzionale al valore della rispettiva porzione, alle spese necessarie per la riparazione delle parti comuni dell'edificio e alla rifusione dei danni cagionati." (Cassazione n. 18187/2021).
