In ambito condominiale, la terrazza a livello è spesso fonte di problemi e incomprensioni che, frequentemente, terminano in tribunale. Con una recente sentenza (la numero 35316 del 18 novembre 2021) la Corte di Cassazione ha fatto il punto della situazione, stabilendo a chiare lettere cosa si debba intendere per terrazza a livello in condominio e chi debba risarcire i danni nel caso di infiltrazioni d'acqua.
Terrazza a livello: cos'è?
Per definizione, la terrazza a livello è quella parte dell'edificio di cui gode esclusivamente un condomino, in quanto la struttura è accessibile solo dalla sua unità immobiliare, e che contemporaneamente funge anche da copertura a una o più unità immobiliari.
Di norma, la terrazza si presenta come un ripiano scoperto, costruito per lo più a copertura dell'edificio stesso e recintato da un parapetto, così da consentire l'affaccio.
La terrazza ha una doppia anima:
- da un lato, rappresenta un'estensione della singola proprietà privata;
- dall'altro, funge da copertura per i piani sottostanti dell'edificio.
Per queste sue caratteristiche, la terrazza a livello non deve necessariamente trovarsi sulla sommità dell'intero edificio, potendo sovrastare anche solo una parte del fabbricato.
Balconi: cosa sono e come sono fatti?
Diversa dalla terrazza sono i balconi, cioè quelle strutture che consentono l'affaccio ma che sono realizzate in maniera completamente diversa dal terrazzo.
Esistono diverse tipologie di balconi che è possibile trovare in un edificio condominiale. Di seguito i più diffusi:
- balcone aggettante: è quello che sporge dalla facciata del fabbricato, allungandosi nel vuoto e rappresentando un'estensione dell'abitazione a cui corrisponde;
- balcone incassato: è quello che non sporge dalla facciata dell'edificio ed è inserito nella struttura portante, non pendendo nel vuoto;
- balcone a loggia: si pone a metà tra un balcone aggettante e uno incassato, uscendo solo parzialmente dal profilo dell'edificio.
Infiltrazioni d'acqua in condomino: chi paga?
Per le infiltrazioni d'acqua che danneggiano l'unità immobiliare di uno dei proprietari è responsabile il condominio o il titolare dell'immobile da cui le infiltrazioni si propagano, a seconda della natura del bene.
Per la precisione:
- se le infiltrazioni provengono da una parte comune (lastrico solare, facciata esterna dell'edificio, ecc.), allora il danneggiato potrà citare in giudizio l'intero condominio, in persona del suo amministratore, al fine di ottenere il risarcimento dei danni ai sensi dell'art. 2051 cod. civ.;
- al contrario, se le infiltrazioni d'acqua provengono dall'immobile di proprietà privata (ad esempio, dall'appartamento sovrastante), allora la questione non riguarda il condominio e il responsabile sarà soltanto il titolare del vano da cui le infiltrazioni si propagano.
Terrazza condominiale: chi paga le infiltrazioni?
Nel caso in cui le infiltrazioni provengano dalla terrazza a livello del condominio, a pagare i danni saranno sia il condominio che il proprietario (o usuario) esclusivo del bene.
In casi del genere, infatti, vale il principio di cui all'art. 1126 cod. civ., secondo cui «Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno».
In pratica, poiché la terrazza a livello, anche quando è di proprietà esclusiva, conserva un'essenziale funzione di copertura dell'edificio, la manutenzione della stessa continua a gravare su tutti i condòmini, almeno in parte.
E così, tanto nel caso di manutenzione e conservazione che in quello di risarcimento dei danni da infiltrazioni, le spese della terrazza a livello (o lastrico solare) che è causa del danno andranno così divise:
- 1/3 il proprietario o usuario esclusivo;
- 2/3 i restanti condòmini, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Quanto appena detto in tema di responsabilità concorrente di condominio e proprietario, però, non è sempre vero. È qui che si innesta la sentenza n. 35316 del 18 novembre 2021 della Corte di Cassazione.
Infiltrazioni dalla terrazza a livello: la decisione della Cassazione
Chiamata a giudicare di un caso di infiltrazioni d'acqua in condominio, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 35316 del 18 novembre 2021, ha colto l'occasione per fare delle importanti precisazioni.
Secondo gli ermellini, il riparto delle spese di cui all'art. 1126 cod. civ. trova applicazione solo quando la terrazza a livello abbia una concreta e reale funzione di copertura dell'edificio.
In altre parole, il principio della responsabilità concorrente suppone che il lastrico o la terrazza, indipendentemente dalla sua proprietà o dal suo uso esclusivo, per i suoi connotati strutturali e funzionali svolga funzione di copertura del fabbricato, ovvero di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari.
Così prosegue la Corte di Cassazione: «Perché si abbia una terrazza a livello, equiparata al lastrico solare anche ai fini dell'art. 1126 c.c. (e dunque perché alla sua manutenzione siano tenuti tutti i condomini cui essa funge da copertura), è indispensabile che la terrazza consista in una superficie scoperta, posta al sommo di alcuni vani, ma non necessariamente alla sommità dell'intero fabbricato, e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, destinata perciò tanto a coprire la verticale di edificio sottostante, quanto, e soprattutto, a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del quale rappresenta una proiezione verso l'esterno, ben potendo rivestire tali caratteristiche, pertanto, la terrazza a livello incassata nel corpo del fabbricato».
Al contrario, prosegue la Cassazione, restano a carico esclusivo dei proprietari delle unità immobiliari corrispondenti le spese di restauro dei balconi aggettanti dell'edificio condominiale, ovvero, di quelli sporgenti dalla facciata, in quanto elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, poiché essi non svolgono alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio.
Da tanto deriva il seguente principio: non sussiste la responsabilità concorrente (e art. 1126 cod. civ.) del condominio tutte le volte in cui le infiltrazioni provengono da una terrazza che, per le caratteristiche della sua struttura, non svolge funzione di copertura della verticale sottostante.
Terrazza a livello e risarcimento per infiltrazioni: il principio della Cassazione
La Suprema Corte conclude la sentenza in commento enunciando il seguente principio:
«In tema di condominio di edifici, costituisce terrazza a livello, agli effetti del concorso nelle spese di riparazione o di ricostruzione come nella responsabilità per i danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all'art. 1126 c.c., altresì la superficie scoperta che, benché non posta sulla sommità del fabbricato ed incassata nel corpo dello stesso, sia collocata al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, e sia destinata perciò tanto a coprire la verticale di edificio sottostante, quanto a dare affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata».
La terrazza copre solo due box? Si applica l'art. 1125 c.c.
