Terrazza che copre solo due box. Il primo grado di giudizio
La vicenda di cui trattiamo è stata decisa alla Corte di Appello di Roma con la sentenza del 9 marzo 2021 n. 1792 e nasce dall'impugnazione da parte di un condomino (proprietario della terrazza) della deliberazione con cui l'assemblea ha disposto la ripartizione delle spese di rifacimento del lastrico solare - terrazza a livello dell'appartamento e delle spese di CTU in altro giudizio poste a suo carico, affermando che nel caso di specie deve trovare applicazione l'art. 1126 c.c. per le spese derivanti dal rifacimento del lastrico solare in uso esclusivo in seguito ad infiltrazioni.
Il condominio, costituitosi in giudizio, chiede il rigetto delle domande attoree ritenendo che la fattispecie non rientra nell'art. 1126 c.c. perché la terrazza non può dirsi lastrico solare, non essendo posta sulla sommità dell'edificio, ma al piano rialzato e quindi non avente funzione di né di copertura del fabbricato, né rientrante tra le parti comuni ex art. 1117 c.c.
In primo grado il Giudice dà ragione all'attore, ritenendo essere il bene in questione un lastrico ad uso esclusivo, annullando quindi la relativa deliberazione assembleare.
Terrazza che copre solo due box. La decisione della Corte di Appello
Il condominio impugna la sentenza per errata e falsa applicazione degli artt. 1125 e 1123, comma 2, c.c.: a detta sua, il primo giudice ha errato nel ritenere applicabile l'art. 1126 c.c. considerando la terrazza come lastrico in uso esclusivo della condomina, con la conseguenza che le spese relative alla manutenzione sono date da un terzo a carico della condomina attrice e per due terzi a carico di tutti gli altri condomini il cui lastrico serve.
La Corte di Appello individua quindi la fattispecie nei seguenti termini: la causa verte, nel caso concreto, sull'applicazione della norma, alternativamente dell'art. 1126 c.c. secondo il giudice di primo grado o dell'art. 1125 c.c., secondo la prospettazione del Condominio appellante.
Analizza quindi gli elementi del caso concreto emersi nel corso dell'istruttoria sulla cui base indica che appartamento del condomino è situato ad un piano dello stesso Condominio, rialzato al piano terra e al livello della strada (che corre in discesa davanti all'edificio condominiale) ed è circondato da un giardino di sua proprietà Poiché questo giardino o cortile non è parte terminale e di copertura dell'edificio non è corretta l'applicazione dell'art. 1126 c.c.: la parte dell'appartamento in questione non ha funzione di copertura degli immobili di tutti i condomini, ma solo di due box di proprietà esclusiva di soli due condomini.
Questa osservazione è data anche dall'analisi della giurisprudenza sul tema in questione.
La giurisprudenza in tema di lastrico solare
L'esistenza di un lastrico solare in uso esclusivo, il quale, secondo la definizione comune offerta in giurisprudenza, è "una superficie scoperta posta alla sommità di alcuni appartamenti e al contempo sullo stesso piano di altri, costituendone parte integrante strutturalmente e funzionalmente… che è destinata soprattutto a dare possibilità di espansione e di ulteriore comodità all'appartamento del quale è contigua, costituendo di esso una proiezione all'aperto" (vedi Cass., 18/8/1990, n. 8394) nonché come "superfici terminali dell'edificio che hanno preminente funzione di copertura-tetto, di protezione dell'edificio stesso, oltre ad eventuali funzioni utili ma accessorie, come spazio praticabile a usi diversi; essi possono essere costituiti anche da terrazze a livello di appartamenti, purché esplichino la funzione prevalente di copertura dei piani sottostanti" (vedi ex plurimis, Cass. n. 3672/1997).
La conseguente qualifica che la Corte di Appello fa del bene in questione è giardino/cortile privato.
La distinzione tra lastrico solare e terrazza a livello dipende dalla funzione, come ha affermato la Corte di Cassazione, chiarendo che «mentre il lastrico solare, al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell'edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico, la terrazza a livello è invece costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che per il modo in cui è realizzata, risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l'esterno» (Cass., 28 aprile 1986, n. 2924).
Terrazza che copre solo due box. La ripartizione delle spese
Entra poi nel merito della questione relativa alla suddivisione delle spese ex art. 1125 c.c., concludendo che sussistono i presupposti per l'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., come correttamente applicato in seno alla delibera condominiale.
Questa norma accolla le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa ripartite tra chi determina la necessità di tale manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123 comma 2 c.c. (v. Cass. civ., sez. II, 28/05/2019, n. 14511).
Occupazione di una porzione del lastrico solare e trasformazione in terrazza a uso privato
L'art. 1123 secondo comma è la disposizione sulla cui base le spese devono essere ripartite in ragione dell'uso del bene comune da parte del singolo condomino.
Ed infatti l'obbligo dei condomini di concorrere alle spese di manutenzione del lastrico solare e della terrazza deriva non già dal titolo di proprietà ma dalla utilità che quella parte dell'edificio apporta per le singole unità immobiliari (Cass., n. 19779/17)
