Mi permetto anche qui di richiamare il mio volume sulle infiltrazioni (Anna Nicola, Danni da infiltrazioni in condominio) perché in questo volume ho affrontato quasi tutta la giurisprudenza formata nel tempo sull'argomento. Almeno così spero.
Ad oggi si intende esaminare il caso sottoposto al vaglio del Tribunale di Firenze deciso in data 10 novembre 2021 con la sentenza n. 2848.
Vediamo i fatti da cui nasce la vicenda
Danni derivanti da un allagamento a causa della rottura di una tubazione idrica condominiale
Ancora un caso di danno da infiltrazioni: i fatti di causa
L'attore danneggiato ha citato il condominio asserendo di essere proprietario di una unità immobiliare, ad uso sala prove musicali, posta al piano seminterrato dell'edificio, che gli scarichi delle "acque scure" del condominio, si convogliano in una tubazione murata che corre al di sopra del soffitto dello scantinato dell'attore in modo orizzontale fino a raggiungere la fossa biologica.
Purtroppo, nel corso degli anni si erano avuti, in più occasioni, fenomeni di infiltrazioni di acqua di scarico, in suo danno, a causa di occlusioni o perdite della suddetta tubazione.
Le segnalazioni e richieste al Condominio erano sempre state vane perché questi, al posto di procedere con l'integrale sostituzione del tubo, si limitava ad interventi di precaria riparazione ed al risarcimento del danno volta, volta procurato.
Nell'ultima assemblea del palazzo l'attore ha domandato nuovamente la sostituzione della condotta per metterne una nuova a tenuta stagna. Il verbale di questa riunione così rileva "L'Amministratore comunica che a seguito degli ultimi lavori condominiali di manutenzione della suddetta tubazione, a causa di rotture e ammaloramenti generici è stata effettuata la sostituzione di buona parte della stessa, salvo il tratto finale oggi in discussione.
Infatti, questo ultimo tratto non presenta guarnizioni di sicurezza a tenuta stagna come quello recentemente sostituito, ma la tubazione è in materiale pvc collegato con bicchieri ad innesto siliconati, solitamente non in grado di trattenere completamente l'acqua in caso di occlusioni o forti afflussi, soprattutto nei tratti orizzontali".
Certo che si è di fronte, a parere mio, ad un riconoscimento di responsabilità.
Comunque procediamo nell'esposizione dei fatti.
Nonostante ciò, si verificò nuovamente una perdita di acque scure, dilagate sulle mura di proprietà dell'attore, con ennesimo ingente danno, che aveva interessato anche l'impianto elettrico.
L'attore ha esposto che in considerazione dell'uso cui è adibito lo scantinato, le pareti ed il soffitto
sono ricoperte da materiale fonoassorbente e da strati isolanti e cartongesso, che intrisi di acque putride, sono interamente da sostituire in aggiunta al rifacimento delle murature. Oltre al fatto che i locali restano maleodoranti ed inaccessibili per vario tempo e necessitano di accurata pulizia.
L'attore ha quindi domandato il risarcimento danni oltre al rimborso canone da parte del conduttore a causa dell'accaduto, vista l'inagibilità dei locali. Naturalmente ha anche chiesto che il condominio fosse condannato ad effettuare i lavori di sostituzione della condotta di scarico.
Il condominio contesta in toto affermando che si era trattato di trascurabili problematiche di intasamento della condotta delle acque nere che era stata di volta in volta fronteggiata con interventi di riparazione, chiamando comunque in causa la compagnia di assicurazione.
Nel frattempo si verificavano altri danni per cui l'attore prima instaura giudizio di accertamento tecnico preventivo e poi altra vertenza ex art. 702bis cpc.
Il condominio ha insistito sul fatto che il danno risarcibile riguardasse la rottura di due tubature ma che da tali danni vanno detratte tutte le voci riferite ali pannelli fonoassorbenti, perché non poteva dar luogo a risarcimento l'improprio utilizzo di un locale accatastato come magazzino, anche se di fatto utilizzato come sala prove in assenza totale di una obbligatoria modifica catastale.
Quindi ha sostenuto che devono essere detratte tutte le voci relative all'acquisto, installazione di nuovi pannelli fonoassorbenti e anche allo smaltimento dei vecchi.
Corte comune e obbligazione risarcitoria del condominio convenuto.
La decisione del Tribunale
Anche se non espresso chiaramente, è indubbio che nel caso di specie si tratti di responsabilità per beni in custodia ex art. 2051 c.c.
Responsabilità extracontrattuale, di natura oggettiva. Anche se nel caso di specie, come sopra visto, il condominio ha ammesso di essere direttamente responsabile.
Il tribunale ha deciso che, anche a seguito di ctu, il risarcimento dei danni spettanti all'attore devono tener conto della destinazione di magazzino, e dunque escludendo la sostituzione del materiale fonoassorbente, in quanto l'uso come sala prove era illegittimo perché non preceduto dal cambio di destinazione d'uso, il quale avrebbe a sua volta dovuto essere preceduto da studio di fattibilità e verifica delle condizioni di legge per l'assunzione del diverso uso.
Dunque, all'attore spetta la somma ricomprendente il valore dei lavori comprese spese tecniche per il ripristino del magazzino nelle parti danneggiate.
La domanda sul lucro cessante dei mancati affitti mensili, come da proposta in precedenza formulata dall'attore, viene accolta nei limiti del valore del contratto precedente (stipulato in epoca non sospetta) detto importo equivale alla effettiva perdita dell'attore.
