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Orari condominiali

Orari condominiali, buon senso e regolamenti

Avv. Alessandro Gallucci  

Alzi la mano chi, tra avvocati, amministratori di condominio o più semplicemente condomini non abbia avuto a che fare con lamentele relative ai rumori.

In molti, molto spesso, domandano (e tramite il nostro forum ci domandano) qualcosa di simile: «chi conosce gli orari esatti in cui non si devono fare rumori in condominio? esiste una legge che li regola?»

Esistono, come vedremo da qui a breve, norme che disciplinano le attività rumorose, siano esse di natura edilizia (che sono quelle maggiormente rumorose), ovvero altro genere di attività, ossia quelle molto più ricorrenti e per certi versi più fastidiose in ragione della loro continuità; si pensi all'orario di utilizzo degli strumenti musicali, dell'ascolto della musica, dell'uso dell'aspirapolvere ed in generale di elettrodomestici. Insomma i riferimenti sono chiari.

Partiamo dalle norme di legge: non esistono disposizioni di legge che stabiliscono quando si possono svolgere determinate attività. Esistono però regole che sanzionano le immissioni intollerabili (da valutarsi di volta in volta sulla base del rumore prodotto, dell'attività che l'ha causato, ecc.) che sono disciplinate dall'art. 844 c.c. e l'art. 659 c.p. che punisce il disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone.

Vediamo più da vicino le norme riguardanti gli orari, che sono norme che prevalentemente si trovano nel regolamento di polizia locale del comune di riferimento (cioè quello di ubicazione dell'immobile).

Queste norme sono sicuramente quelle maggiormente vincolanti, poiché solitamente alla loro trasgressione segue o può seguire l'irrogazione di sanzioni amministrative. I regolamenti di condominio possono anch'essi contenere norme sugli orari condominiali, ma per essere vincolanti in ordine all'uso delle unità immobiliari di proprietà privata devono essere contenute in un regolamento contrattuale.

Orari condominiali e regolamenti di polizia locale

Prendiamo ad esempio il regolamento di polizia urbana del comune di Milano.

L'art. 83, rubricato rumori nelle case, vieta, per l'appunto nelle case, di fare rumori incomodi al vicinato ed uso eccessivo di strumenti musicali e simili, specialmente dalle 22 alle ore 8.

Un divieto costante in tutto l'arco della giornata, in special modo negli orari notturni. Suonare strumenti musicali, usare lavatrici e aspirapolvere rumorosi, tenere la tv o ascoltare la musica ad alto volume, ecc.

Tutte attività che sono vietate e rispetto alle quali il medesimo regolamento prevede nel caso di trasgressione, l'applicazione di una sanzione amministrativa pecuniaria da 18,00 € a 180,00 € (art. 166).

Stessa sorte, in quel regolamento, per le attività e i mestieri rumorosi e che disturbano, rispetto ai quali, l'art. 101 stabilisce che è vietato esercitarli, salvo speciali concessioni, dalle ore 19 alle ore 7 nei mesi da ottobre ad aprile e dalle 20 alle 6 negli altri.

Un centro musicale in condominio non adeguatamente insonorizzato e comunque non autorizzato (l'insonorizzazione può essere ragione di speciale concessione, deve rispettare questi orari, pena una sanzione da 25,00 € a 250,00 € (art. 166).

=> Orari lavori condominiali non rispettati

Orari condominiali e regolamento di condominio

Il regolamento assembleare può stabilire che, per fare un esempio, è vietato svolgere attività rumorose in cortile entro determinati orari. Chiaramente i regolamenti privati non possono derogare i limiti previsti da norme pubbliche.

Il regolamento contrattuale, invece, può essere più incisivo. Esso, com'è noto, in quanto firmato da tutti i condòmini, può contenere norme che limitino il diritto d'uso delle singole unità immobiliari. Tali norme possono certamente riguardare anche le attività rumorose, di qualunque genere e specie, nelle abitazioni in proprietà esclusiva.

Per portare un caso pratico, il regolamento contrattuale può imporre il divieto d'uso della lavatrice dalle ore 14 alle 16. Del pari il limite può essere più generico e generale, vietando qualunque attività rumorosa entro una specifica fascia oraria.

Certo, è sempre bene partire da un dato di fatto: forse sarà facile dimostrare che viene utilizzata la lavatrice, probabilmente l'uso dello strumento musicale è facilmente registrabile, ma non sempre è possibile avere la certezza, salvo ammissioni o casi particolari, di chi sia il responsabile.

Non solo, rispetto a certi rumori è molto difficile provare la loro intollerabilità: si pensi allo strepitio di tacchi o ai rumori delle sedie strisciate. Fatti non sempre di facile prova e rispetto ai quali è molto difficile arrivare ad una sanzione e quand'anche vi si arrivasse, molto difficoltoso ottenere uno stop.

Orari condominiali, assenza di prescrizioni e buon senso

E se il regolamento locale e quello condominiale non dicono nulla in merito? Che cosa si può fare?

Sicuramente le norme di legge, cioè quelle civili e penali succitate rappresentano uno strumento di tutela: ma se provare la violazione di un regolamento locale non è impresa semplice (per carità non impossibile), dare dimostrazione dell'intollerabilità delle immissioni (più che del disturbo delle riposo) non è cosa semplice.

Va sempre tenuto a mente, infatti, che, come ha detto la Cassazione, non esiste il diritto al silenzio assoluto (Cass. 11 febbraio 2011 n. 3440); insomma, sebbene perizie e misurazioni possano provare il superamento delle soglie, per quei fastidiosi rumori saltuari, la miglior soluzione è il buon senso. Provare a dialogare con i vicini, piuttosto che usare l'ascia di guerra.

Non è raro che per gli orari condominiali il dialogo faccia molto di più della lettera di diffida di un legale.

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