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Applicazione della riforma del condominio: a quali fatti e rapporti le nuove norme si applicheranno fin da subito?

A quali fatti e rapporti le nuove norme della riforma si applicheranno fin da subito?
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

La legge n. 220/2012 di modifica della disciplina del condominio negli edifici, più nota come "riforma", è entrata in vigore il 18 giugno.

Il fatto stesso che le nuove norme siano ora applicabili non sta a significare che debbano considerarsi le uniche cui fare riferimento per regolare i rapporti condominiali. Detta diversamente, la vecchia legge ci accompagnerà ancora per qualche tempo; sicuramente essa continuerà ad avere valore in relazione a tutte le cause già in corso

=> In arrivo alcuni correttivi alla riforma

Quest'affermazione è fondata su un articolo delle preleggi, esattamente l'art. 11, che, al primo comma, recita:

La legge non dispone che per l'avvenire: essa non ha effetto retroattivo.

La Cassazione, chiamata a interpretare la norma rispetto a casi dubbi, ha affermato che "la legge nuova deve considerarsi inapplicabile (salvo che non sia espressamente disposto e non si tratti di norma processuale) ai rapporti giuridici esauriti ed a quelli sorti anteriormente ed ancora in vita al momento della sua entrata in vigore, se attraverso di essa si disconoscano gli effetti già scaturiti dal pregresso fatto generatore o si tolga efficacia alle conseguenze attuali o future di esso.

Più specificamente, secondo la teoria "del fatto compiuto", generalmente recepita in giurisprudenza e nella dottrina, la legge nuova può essere applicata ai fatti, agli status ed alle situazioni esistenti o sopravvenute alla data della sua entrata in vigore, ancorché conseguenti ad un fatto passato, quando essi devono essere presi in considerazione per se stessi, prescindendosi completamente dal fatto generatore, in modo che di quest'ultimo non ne resti modificata la disciplina.

Pertanto, ove lo ius superveniens incida non sul fatto generatore del diritto, ma sui suoi meri effetti, che trovano il loro normale svolgimento nel tempo, esso può essere applicato retroattivamente, con l'attribuzione ex nunc di effetti nuovi a fatti pregressi" (così, ex multis,Cass., 28 aprile 1998, n. 4327).

Ed ancora sempre secondo la Cassazione "il principio di irretroattività' della legge, sancito dall'art. 11 preleggi, implica, secondo l'orientamento giurisprudenziale di gran lunga prevalente, che la legge nuova può applicarsi ad effetti non ancora esauriti di un rapporto giuridico sorto anteriormente, quando essa sia diretta a disciplinare tali effetti, con autonoma considerazione dei medesimi, indipendentemente dalla loro correlazione con l'atto o fatto giuridico che li abbia generati (vedi Cass. sent. 12 ottobre 1972, n. 3018, 29 gennaio 1973 n. 271, 1 giugno 1976 n. 1965 e, recentemente Cass. 5 aprile 2000 n. 4221)" (Cass. 16 aprile 2008 n. 9972).

Insomma se le nuove norme incidono sui diritto non si applicano a fatti (e contratti) sorti prima. Se, invece, incidono esclusivamente sugli effetti scaturanti da quel diritto allora potranno essere applicate.

Si badi, per quanto questa è la teoria più accreditata si tratta pur sempre di un orientamento dottrinario e giurisprudenziale e quindi teoricamente soggetto a variazioni.

Nel caso del condominio il Legislatore della "riforma", salvo un'unica eccezione (vedi art. 26 l. n. 220/2012), non ha previsto disciplina transitoria ossia non ha detto, in merito ai rapporti già sorti e che continueranno ad esistere "a cavallo" dell'entrata in vigore della "riforma", quali norme debbano applicarsi.

Se si pensa ai tantissimi amministratori nominati prima del 18 giugno, si capirà subito come il problema non è affatto di poco conto.

Qui di seguito porteremo alcuni esempi e proveremo, senza pretesa di dire la verità assoluta, quali rapporti già in essere continueranno ad essere regolati dalla vecchia disciplina e quali, invece, saranno regolati dai nuovi articoli del codice.

Rapporto amministratore - condominio

L'obbligo di indicazione del compenso per l'attività da svolgere (art. 1129, quattordicesimo comma, c.c.) al momento della nomina, a pena di nullità della nomina stessa, riguarderà solamente gli amministratori nominati dopo il 18 giugno.

Tutte le attribuzioni dell'amministratore (artt. 1129-1130-1130-bis c.c. es. apertura conto corrente, obbligo tenuta anagrafe, ecc.) si applicheranno fin da subito. Lo stesso dicasi per le ipotesi di revoca giudiziale (molto più dettagliate nella disciplina introdotta dalla "riforma").

Come avviene la conclusione del contratto tra amministratore e condominio

Lo stesso dovrebbe essere, a nostro avviso, per la questione relativa al rinnovo automatico.

Più dubbia la questione della non obbligatorietà della nomina per quei condomini con non più di otto partecipanti. Dal 18 giugno, come sappiamo, la nomina è obbligatoria solo per quei condomini con almeno nove partecipanti e non più per quelli con almeno cinque.

Quindi ci si domanda: per tutti quei condomini con condomini tra cinque ed otto, si potrà provvedere alla revoca del mandatario per intervenuta mancanza di obbligatorietà della sua nomina? Poiché l'attuale facoltatività per i condomini con questo numero di partecipanti non incide sul rapporto a se stante (non si dice che non deve essere nominato ma che può essere nominato), le nuove soglie saranno applicabile anche ai rapporti già in essere.

Requisiti per l'assunzione dell'incarico di amministratore

Qui, di fatto, c'è una disposizione transitoria in quanto tutti i requisiti culturali e professionali non servono per chi ha svolto incarico di amministratore per almeno un anno a partire dal 18 giugno 2010 (cfr. sui requisiti e le deroghe art. 71-bis disp. att. c.c.)

Funzionamento dell'assemblea

Gli avvisi di convocazione per assemblee indette prima dell'entrata in vigore della riforma ma che si terranno dopo restano soggetti alle vecchia disciplina. Lo svolgimento di quelle assemblee, invece, si dovrà considerare soggetto al nuovo art. 1136 c.c.

Invalidità delle delibere

Una delibera non invalida prima dell'entrata in vigore della "riforma" (es. per delega di partecipare all'amministratore) resterà tale e non potrà essere impugnata dopo il 18 giugno perché la nuova legge vieta quella pratica.

=> Forse alcune norme della riforma saranno ritoccate!

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