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Si fa festa in condominio! Occhio alle regole da rispettare.
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Si fa festa in condominio! Occhio alle regole da rispettare.

Feste nel cortile o nel giardino condominiale: diritti e limiti

Avv. Marcella Ferrari  

Le parti comuni dell'edificio, come il cortile o il giardino, salvo divieti contenuti nel regolamento condominiale, possono essere impiegati da tutti i condomini, anche per lo svolgimento di feste di compleanno o simili. Naturalmente vi sono dei limiti, vediamo quali.

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Il giardino condominiale. Il giardino non è espressamente menzionato nel codice civile tra i beni comuni, pertanto occorre avere riguardo a quanto stabilito nel regolamento condominiale o nei singoli atti di proprietà. La sua funzione è di fornire aria e luce agli appartamenti e di abbellire l'ambiente.

Il giardino può essere impiegato per il gioco dei bambini, giacché tale impiego non contrasta con la destinazione di bene comune, ma ne rappresenta un uso volto a soddisfare interessi meritevoli di tutela (Trib. Milano 3 ottobre 1991).

=> Condominio ▷ divieto di giocare a pallone nel cortile

Il cortile condominiale. L'art. 1117 c. 1 n. 1 c.c. menziona espressamente il cortile tra le parti comuni dell'edificio, sempre che non risulti diversamente dal titolo. È bene comune anche per i proprietari delle unità immobiliari che non vi si affacciano (Cass. 14128/2000).

In particolare, il cortile è quell'area scoperta che ha la funzione di fornire aria e luce ai vani del fabbricato e di consentire il transito delle persone [1] ; non si tratta soltanto dell'area del calpestio, ma anche della colonna d'aria sovrastante [2] , limitata dai lati delle costruzioni che vi affacciano (Cass. 2252/1951).

Uso del giardino o del cortile comune per le feste.In linea generale, se il regolamento condominiale non impone divieti in merito, deve considerarsi legittimo l'uso del cortile di proprietà comune o del giardino condominiale come sede per festeggiare, ad esempio, i compleanni dei propri figli.

Si ricorda, infatti, che ciascun condomino può far liberamente uso di una parte comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso (art. 1102 c.c.). In altre parole, il singolo comunista non può mutare né deteriorare la funzione del bene.

Come sopra ricordato, si ritiene ammissibile impiegare parzialmente il giardino comune per i giochi dei bambini, giacché tale uso consente di soddisfare esigenze meritevoli di tutela (Trib. Milano 3 ottobre 1991).

La destinazione del bene, infatti, viene rispettata quando si consente anche agli altri condomini di soddisfare esigenze analoghe.

=> Il Comune risarcisce i danni per mancato esercizio dei poteri di vigilanza

Obbligo di controllo sull'uso dei beni comuni. Grava sull'amministratore il compito di verificare come vengono impiegati i beni ed i servizi comuni. Egli deve disciplinarne il godimento, di guisa che sia assicurata a tutti i condomini la migliore fruibilità (art. 1130 c. 1 n. 2 c.c.).

Qualora il singolo condomino realizzi comportamenti che compromettano negativamente la destinazione delle parti comuni, l'amministratore o i singoli condomini possono diffidarlo dal continuare.

Se l'esecutore prosegue nella sua condotta, l'amministratore può convocare l'assemblea per sottoporre la questione all'adunanza condominiale (art. 1117 quater c.c.)

Sono ammessi ospiti se la festa avviene in una parte comune? È noto che alle feste partecipino anche soggetti estranei al condominio e, in linea generale, la presenza di ospiti non è preclusa.

Si segnala che, secondo una pronuncia piuttosto risalente, relativa all'uso di un bene comune (si trattava della piscina condominiale) le modalità di fruizione variano in base ai millesimi: il numero di ospiti accoglibili, infatti, sarebbe direttamente proporzionale alla quota di proprietà spettante a ciascun condomino (Pretore di Roma 13 luglio 1989). [3]

Se i bambini fanno troppo rumore, i genitori vengono sanzionati. Recentemente, i genitori di figli poco educati sono stati condannati al pagamento di un'ammenda a causa degli schiamazzi prodotti dai minori.

I giudici, infatti, hanno ritenuto sussistente la contravvenzione di disturbo delle occupazioni e del riposo delle persone (Cass. Pen. 23862/2010).

Nel caso di specie, i bambini, all'interno dello stabile condominiale, avevano prodotto degli schiamazzi tali da cagionare disturbo ad un numero imprecisato di persone, integrando la fattispecie di reato [4] .

Al di là delle conseguenze civilistiche summenzionate, le immissioni intollerabili possono condurre a conseguenze penalistiche, come nel caso sopraesposto. L'art. 659 c.p. punisce il disturbo delle occupazioni e del riposo delle persone.

La norma in commento richiede che il disturbo colpisca una pluralità indeterminata di persone.

Pertanto, in caso di rumori prodotti in condominio (o in parti comuni dello stesso) è necessario che essi arrechino disturbo ad una parte notevole degli occupanti del medesimo edificio, in caso contrario si configura solo un illecito civile (Cass. 7753/1994) da inquadrare nei rapporti di vicinato (Cass. 3348/1995) [5] .

In buona sostanza, rumori che arrechino disturbo ai proprietari di un solo appartamento, ad esempio il sottostante,non fanno scattare il reato (Cass. 17825/2002); per contro un disturbo su vasta scala, può comportare la violazione e conseguentemente il pagamento dell'ammenda.

=> La festa è finita. E' reato violare i limiti dell'inquinamento acustico

Immissioni sonore e normale tollerabilità.I condomini devono astenersi dal provocare immissioni, vale a dire rumori dettati da urla, grida e musica, che eccedano la normale tollerabilità. Questo vale sia per i luoghi di proprietà esclusiva che per quelli condominiali.

In particolare, il regolamento può contenere divieti ovvero orari in relazione al compimento di talune attività, ritenute intrinsecamente moleste.

Come tutelarsi. L'amministratore può intervenire per inibire le immissioni moleste deducendo a tal fine la violazione del regolamento condominiale posto a palladio della tranquillità dell'intero stabile (Trib. Napoli 29 giugno 1999).

Inoltre, l'amministratore ha titolo per presentare un ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c. per far cessare le immissioni qualora ne derivi un grave pregiudizio per il condominio (Trib. Napoli 26 ottobre 1993).

Nel caso in cui l'intervento dell'amministratore non sia risolutivo, è possibile rivolgersi al giudice di pace (art. 7 c. 3 n. 3 c.p.c.) e, nella circostanza in cui ve ne siano gli estremi, è possibile presentare una denuncia per il reato di cui all'art. 659 c.p. [6]

Danni a persone o cose. Nell'eventualità in cui durante la festa si verifichino dei danni, se la stessa si è tenuta in un luogo di proprietà comune, ne risponde l'ente di gestione ex art. 2051 c.c.

Il condominio non risponde del danno solo nel caso in cui riesca a fornire la prova del caso fortuito, ossia di quell'evento eccezionale, imprevisto ed imprevedibile che esonera da qualsivoglia responsabilità il custode.

Si ricorda, infatti, che non sussiste la responsabilità del custode – nel nostro caso del condominio – qualora il fatto di danno non dipenda da comportamento del medesimo, ma l'evento si verifichiper un fattore estraneo alla sfera soggettiva del custode ed idoneo ad interrompere il nesso causale tra la cosa custodita e l'evento verificatosi.

Conclusioni. In conclusione, è lecito l'impiego del bene comune per soddisfare esigenze personali, quali quelle di festeggiare i compleanni dei propri figli, purché non se ne alteri la destinazione e non si impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso (art. 1102 c.c.).Nondimeno occorre aver riguardo ad eventuali divieti contenuti nel regolamento di condominio e al rispetto della quiete del palazzo, in caso contrario si rischia di incorrere in conseguenze civilistiche e, nelle ipotesi più gravi, anche penalistiche (art. 659 c.p.)

=> Cortile condominiale e disciplina dell'uso delle cose comuni: quando è lecito vietare i giochi dei bambini?

Avv. Marcella Ferrari
Avvocato del Foro di Savona


[1] Definizione tratta da R. CUSANO, Il nuovo condominio, Napoli, Simone, 2015, 61 ss.

[2] Definizione tratta da M. FRACARO - G. PALMIERI, Condominio. Il dizionario dalla A alla Z, collana il Diritto di tutti, Milano, Giuffrè, voce “cortile”, 2016, 102 ss.

[3] Così M. FRACARO - G. PALMIERI, Condominio. Il dizionario dalla A alla Z, collana il Diritto di tutti, Milano, Giuffrè, voce “piscina”, 2016, 216 ss.

[4] Per completezza si segnala che il secondo comma dell'art. 659 c.p. integra un illecito amministrativo e fa riferimento unicamente al superamento dei limiti derivanti dall'esercizio di professioni o mestieri rumorosi. In tal senso, R. CUSANO, Il nuovo condominio, Napoli, Simone, 2015, 131 ss.

[5] In tal senso vedasi, M. FRACARO - G. PALMIERI, Condominio. Il dizionario dalla A alla Z, collana il Diritto di tutti, Milano, Giuffrè, voce “rumori”, 2016, 252 ss.

[6] Per completezza espositiva, si segnala che qualora i rumori siano di intensità intollerabile è possibile ottenere una perizia fonometrica da parte delle Agenzie regionali di protezione ambientale. Infatti la legge 447/1995 statuisce i principi fondamentali in materia di immissioni rumorose; mentre i limiti sono enunciati nel decreto ministeriale 14 novembre 1997.

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