Ogni compagine con almeno undici partecipanti deve dotarsi di un regolamento condominiale che disciplini una serie di aspetti attinenti alla gestione delle parti comuni (decoro, ripartizione spese, amministrazione, ecc.). Tutti i condomini più piccoli possono dotarsi di un regolamento.
In ogni caso lo statuto del condominio può avere natura assembleare (se è votato e approvato con le maggioranze indicate dall'art. 1138 c.c.) o contrattuale se è sottoscritto da tutti i condomini al momento dell'acquisto delle unità immobiliari dall'originario unico proprietario o se è comunque accettato e sottoscritto da tutti in altro momento.
La differenza, per quel che stiamo trattando in questo scritto, non è di poco conto. Nel caso di regolamento assembleare, infatti, nessuna norma potrà imporre limitazioni ai rumori se non quale effetto secondario dovuto a prescrizioni attinenti all'uso delle cose comuni. Vale la pena, anche con l'ausilio di un esempio, spiegare meglio questo concetto.
Rumori e regolamento di condominio assembleare
Esempio: la compagine Alfa annovera tra le parti comuni un cortile interno all'edificio. Esso non ha una specifica destinazione d'uso sicché i figli di molti condomini lo utilizzano come spazio per i propri giochi.
L'assemblea condominiale, al fine di disciplinarne l'uso ed evitare che, soprattutto nel periodo estivo, l'uso di quelli spazi possa causare disturbo al riposo delle persone, decide di regolamentarne l'utilizzazione come spazio giochi impedendola dalle due alle cinque del pomeriggio. In tal modo evidentemente, l'assemblea non vieta il rumore in sé ma la sua causa.
Altrettanto legittima sarebbe la decisione che vietasse giochi rumorosi per quella medesima fascia oraria. In tal caso ad essere vietato sarebbe un'attività rumorosa.
Alla luce di quest'esempio è possibile affermare quanto segue. Nel caso di attività vietata al di là dei rumori, chi intendesse agire per il rispetto del regolamento dovrebbe solamente provare la violazione della norma regolamentare.
Qualora, invece, l'attività fosse vietata solamente se rumorosa l'onere della prova si appesantirebbe di quest'ulteriore elemento: la rumorosità che, in assenza di parametri regolamentari specifici, sarebbe la stessa dei casi di intollerabilità previsti dalla legge.
Nel caso di violazione del regolamento, inoltre, l'amministratore condominiale potrebbe attivarsi molto più facilmente rispetto ad un caso di "rumori intollerabili comuni". Ciò perché è la legge che pone in capo al mandatario della compagine di curare l'osservanza del regolamento condominiale (art. 1130, primo comma n.1, c.c.).
Rumori e regolamento di condominio contrattuale
Quanto al regolamento condominiale contrattuale esso può essere ancor più incisivo del regolamento assembleare. È opinione comunemente accettata, in seno alla Suprema Corte di Cassazione, quella secondo cui "in materia di condominio negli edifici, l'autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che limitano il diritto dominicale di tutti o alcuni dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, nell'interesse di tutto il condominio o di una sua parte, e che vietano, in particolare, a tutti o ad alcuni dei condomini di dare alle singole unità immobiliari una o più destinazioni possibili, ovvero li obbligano a preservarne le originarie destinazioni per l'utilità generale dell'intero edificio, o di una sua parte" (Cass. 19 ottobre 1998 n. 10335).
In sostanza un regolamento contrattuale può impedire determinati usi delle unità immobiliari di proprietà esclusiva fino a vietare del tutto attività rumorose. Al riguardo, prima di esaminare gli effetti di queste limitazioni, è bene precisare quanto segue.
I limiti e divieti imposti per regolamento essendo in grado di comprimere il diritto di proprietà devono essere chiari e precisi.
Questa è la presa di posizione della Suprema Corte di Cassazione, a dir della quale "le restrizioni alle facoltà inerenti alla proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio di natura contrattuale, devono essere formulate in modo espresso o comunque non equivoco in modo da non lasciare alcun margine d'incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni (Cass. n. 23 del 07/01/2004).
Trattandosi di materia che attiene alla compressione di facoltà normalmente inerenti alle proprietà esclusive dei singoli condomini, i divieti ed i limiti devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze e non possono quindi dar luogo ad un'interpretazione estensiva delle relative norme"(Cass. 20 luglio 2009 n. 16832).
Res sic stantibus: non è sufficiente affermare che sono vietati tutti i rumori. Così fosse, probabilmente, le unità immobiliari dovrebbero essere vuote.
Già diverso è se si vietano attività commerciali, artigianali e professionali che per loro natura possano considerarsi rumorose.
In più una volta che si vietano determinate attività rumorose, lo si può fare vincolando la soglia di rumore illecita a parametri differenti rispetto a quelli della normale tollerabilità.
In tal senso, sempre gli ermellini hanno affermato che "le norme regolamentari contenute nei regolamenti posti in essere per contratto possono imporre limitazioni al godimento degli immobili in proprietà esclusiva anche maggiori di quelle stabilite dall'art. 844 cod. civ. (Cass., Sez. Il, 15 luglio 1986, n. 4554) e che, in questo caso, della liceità o meno della concreta immissione si deve giudicare non alla stregua del principio posto dalla norma di carattere generale, bensì sulla base del criterio di valutazione fissato dal regolamento (Cass., Sez. 11, 14 novembre 1978, n. 5241)" (Cass. 7 gennaio 2004 n. 23).
Come per il caso del regolamento assembleare, anche per quello contrattuale l'amministratore potrà agire in giudizio per chiederne il rispetto. Come dire: la materia dei rumori disciplinata dal regolamento consente all'amministratore di intervenire più incisivamente rispetto alle ipotesi rimesse alla sola regolamentazione legislativa.
