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Condominio. Ecco come saranno ritoccate alcune norme introdotte dalla Riforma.
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Condominio. Ecco come saranno ritoccate alcune norme introdotte dalla Riforma.

Forse alcune norme della riforma saranno ritoccate!

Dott. Ivan Meo  

Il Sottosegretario Ferri aveva annunciato, alcuni mesi fa, una serie di modifiche da apportare al nuovo impianto normativo. Ecco alcune anticipazioni in merito.

Modifiche in arrivo. Già all'indomani della entrata in vigore della Legge 220, molti addetti ai lavori e autorevoli giuristi avevano paventato alcune difficoltà applicative in merito a determinate norme, forse licenziate con troppa fretta.

Per ovviare ad alcune lacune, "Il Sole 24 Ore", aveva organizzato un forum a cui parteciparono tutte le principali associazioni dei proprietari e degli amministratori condominiali al fine di enucleare una serie di suggerimenti di modifica da presentare agli organi istituzionali.

Dopo mesi di attesa, pare che queste richieste dovrebbero essere accolte nel testo del disegno di legge Sviluppo come collegato alla legge di stabilità 2014. Analizziamo in questo riquadro le modifiche.

SANZIONI
La Riforma ha previsto l'adeguamento delle sanzioni per la violazione delle regole contenute nel regolamento condominio, rendendole molto più elevate. Il nuovo articolo art. 70. disp. att. cod. civ. dispone che "per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800".

La finalità della norma è quella di quantificare la sanzione con un importo relativamente elevato al fine di garantire un comportamento rispettoso dei condomini nei confronti delle norme contenute nel regolamento di condominio.

La modifica proposta è articolata con l'aggiunta delle seguenti parole: " l'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al quarto comma dell'articolo 1136".

Saranno quindi deliberate dall'assemblea con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi. il provvedimento sanzionatorio per potersi concretizzare necessiterebbe, a questo punto, di una preventiva deliberazione.

ANAGRAFE CONDOMINIALE
La legge n. 220 ha anche modificato l'art. 1130 c.c. specificando al nuovo n. 6 che l'amministratore, dovrà curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Possiamo paragonare l'anagrafe ad una sorta di "carta di identità" ovvero ad una "scheda dell'immobile" .

Tra i dati da inserire vi rientrano anche quelli che "riguardano le condizioni di sicurezza".

Circa questa tipologia di informazione si è discusso sull'esatta portata del significato di tale locuzione.

Secondo una prima interpretazione si è pensato che il riformatore ha probabilmente inteso fare riferimento alle condizioni di sicurezza degli impianti domestici particolarmente pericolosi, ma secondo una interpretazione più estensiva, in questa fattispecie potrebbero farsi rientrare anche le certificazioni riguardanti la perfetta funzionalità degli impianti e più in generale l'abitabilità dell'edificio (per esempio l'impianto idraulico).

Quindi, nel silenzio della legge, si potrebbe far rientrare nell'anagrafica anche una serie di documenti e certificati atti ad attestare la qualità del bene, ovvero l'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale.

=> (I registri condominiali dopo l'entrata in vigore della "riforma": che cosa cambierà per condomini ed amministratori?)

Viste le difficoltà interpretative si è deciso di proporre una versione light del registro:

l'obbligo di reperire i dati sulla sicurezza si ridurrebbe alle sole parti comuni, escludendo tutte le parti esclusive. Quindi i condòmini sarebbero esonerati dal fornire la dichiarazione sulla sicurezza del singolo appartamento e, di conseguenza, l'amministratore non dovrebbe essere più obbligato a richiedere tali dati direttamente ai singoli condomini.

RISPARMIO ENERGETICO
Ritorno al passato. Si vuole eliminare il riferimento contenuto nelle norma che prevede maggioranze specialmente gravose per le innovazioni, tornando, a quelle previste per il risparmio energetico dalla legge 10/1991 (maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno un terzo dei millesimi).

In tal modo tutte le opere volte al risparmio energetico non saranno fatte rientrare tra le innovazioni e si applicherebbe solo la maggioranza indicata dall'articolo 26 della legge 10/91.

=> (Prime applicazioni giurisprudenziali della Riforma in tema di distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato)

FORMAZIONE PROFESSIONALE
Il "pacchetto" della formazione iniziale e periodica per gli amministratori di condominio, introdotta dalla legge 220/2012, è stato oggetto di ampia discussione.

Le perplessità che si sono sviluppate in merito al modus operandi della formazione ed aggiornamento sono stati messi in risalto non solo dalle diverse associazioni di categoria, ma anche dai primi commentatori della riforma.

Si è quindi paventato l'ipotesi avanzata direttamente dal Sottosegretario alla Giustizia, di un intervento normativo ad hoc sulla formazione, in quanto la legge 220/2012 lascia scoperti alcuni aspetti importanti, che in prima battuta si pensava che potessero essere risolti con la legge 4/2013, la quale affida alle associazioni di categoria i corsi per gli iscritti, ma in seguito a causa delle interpretazioni non propriamente univoche, la promulgazione della c.d. legge non albo è stato solo un primo tentativo di regolamentare la formazione, non propriamente riuscito.

Da non perdere: Amministratori di condominio. In arrivo il nuovo Decreto "formazione" (con rilevanti novità).

La lacune, ad oggi paventate, sono le seguenti:

  1. non vengono individuati esattamente i soggetti legittimati a svolgere tale attività;
  2. manca una precisa disciplina delle modalità di svolgimento dei corsi.

Per tali motivi si prevede la realizzazione di un meccanismo, regolato direttamente dal Ministero della Giustizia che fisserà:

  • i requisiti necessari per esercitare l'attività di formazione stessa;
  • individuazione dei criteri, i contenuti e le modalità di svolgimento dei corsi.

Si prospetta la realizzazione di nuovo apparato normativo, snello e chiaro, che rinvii semplicemente ad un regolamento per determinare sia l'individuazione dei soggetti legittimati ad esercitare l'attività di formazione sia le modalità, standard della formazione.

FONDO PER LAVORI STRAORDINARI
Questa è stata una delle norma più discusse (ed anche disattese). E' la norma più "contestata" perché obbliga al condominio di costituire, preliminarmente, un fondo speciale di importo per la realizzazione di lavori straordinari.

Il punto nevralgico è che secondo il dettato normativo si impone all'amministratore di richiedere a tutti i condomini di anticipare l'intero importo delle opere di manutenzione straordinaria. Quindi: se un condominio decide, approfittando della agevolazioni fiscali, di ristrutturare o migliorare dal punto di vista energetico le facciate dell'edificio, l'intero importo dovrà essere anticipato, previa delibera assembleare che costituirà un fondo ad hoc.

Fino ad oggi, invece, si utilizzava il c.d. metodo dello "stato avanzamento lavori" (cioè si paga un po' per volta con rate concordate con l'impresa).

Molte associazioni di categoria hanno lanciato l'allarme: il meccanismo del pagamento anticipato bloccherà ogni ristrutturazione mettendo in difficoltà anche le famiglie più facoltose. Ma, piaccia o non piaccia, questo è quanto previsto dalla norma.

(Lavori straordinari e costituzione del fondo speciale. I sei rimedi per aggirare la " morsa" dell'art. 1135, n° 4 del c.c.)

Ora, invece, la modifica proposta prevede che il fondo possa considerarsi costituito, se i lavori devono essere eseguiti in base a

un contratto che prevede il pagamento graduale a stato di avanzamento lavori. Quindi, di fatto, l'unico obbligo sarebbe di avere in cassa il denaro occorrente alle scadenze del pagamento dell'impresa.

Questo significa che in sede di perfezionamento del contratto l'impresa ed il condominio saranno liberi di definire le modalità di pagamento: infatti l'impresa potrebbe accordare un pagamento dei lavori calcolato a misura e non a corpo.

Ne consegue che il fondo potrebbe essere costituito solo in misura pari all'importo preventivabile, basandosi su un computo metrico.

L'appalto può essere eseguito, per singole partite, postulando che esso sia scomponibile per volontà delle parti, in frazioni, ciascuna delle quali dotata di una propria individualità ed autonomia, il tal modo si potrà verificare con maggiore facilità, l'identificazione delle singole somme da versare in base alle esecuzione delle singole prestazioni, facendo diminuire l'entità della somma da versare nel fondo.

La proposta di riforma rispetta l'idea di alcune associazioni che avevano avanzato l'ipotesi di costituire un fondo per gradi, in relazione allo stato di avanzamento dei lavori, purché ci sia un contestuale riscontro con le modalità di pagamento previste nel contratto sottoscritto con l'impresa che esegue le opere.

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