L'art. 1117 c.c. individua una serie di beni, servizi ed impianti che, salvo diversa indicazione del titolo, devono ritenersi di proprietà comune.
Esso, come ha spesso specificato la giurisprudenza, "contiene un'elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione" (così, tra le tante, Cass. 2 agosto 2010 n. 17993).
Date queste coordinate di carattere generale, sebbene non siano specificamente menzionate, non v'è motivo per dubitare che le tubazioni (ad esempio degli impianti per l'acqua, il gas, ecc.) facciano parte degli impianti che vanno a comporre e come tale essere considerate comuni "fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini" (art. 1117 n. 3 c.c.).
Ciò detto, partendo dal quesito che ci è stato posto da un nostro lettore, è utile soffermarsi su una fattispecie e cercare di comprendere le possibili soluzioni: il riferimento è alla sostituzione delle tubazioni unitamente alla valutazione della proprietà e quindi il regime delle spese applicabile.
Sostituzione delle tubazioni e rifacimento della pavimentazione: il quesito
"Salve gentilissimi, Vi seguo sempre. Ora ho bisogno di un piccolo consiglio.
Abito in un condominio di venti appartamenti. Ultimamente stiamo avendo dei problemi di dispersione idrica. Fatte varie prove per capire se potesse trattarsi di problemi dei contatori dei singoli, non siamo venuti a capo del problema.
L'amministratore dice che potrebbe esserci una perdita nelle tubazioni comuni.
Dobbiamo andare per tentativi. Il primo, quello con un'impresa che cerca perdite, non è andato come ci attendevamo. Come si suol dire, per venirne a capo, dobbiamo rompere.
Va rimossa della pavimentazione, nell'atrio, e poi bisogna seguire il percorso, ma siccome i muri non danno segni d'infiltrazioni probabilmente la rottura, se c'è, è nei tubi orizzontali. Allora mi domando: come dovremo affrontare la spesa anche relativa alla pavimentazione da rimuovere e riposizionare?"
Sostituzione delle tubazioni e rifacimento della pavimentazione: quando i tubi sono in proprietà comune
È usuale, a causa della vetustà anche dovuta all'uso, che si renda necessario sostituire una parte di tubazioni danneggiate o prossime alla rottura.
Molto spesso, proprio perché le stesse sono posizionate al di sotto della pavimentazione (a seconda dei casi di parti comuni o dei locali di proprietà esclusiva), per la loro riparazione (o sostituzione) è necessario intervenire sulla stessa.
In tali casi chi paga il rifacimento del piano di calpestio ed il suo rivestimento?
La questione, come s'è accennato per inciso, trova diversa soluzione a seconda della proprietà della pavimentazione sulla quale intervenire. Qualora si trattasse di parti di proprietà esclusiva, nulla quaestio: al pari delle spese per le tubature anche i costi delle mattonelle dovrebbe essere ripartiti tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.
Si tratterebbe di spese connesse ad interventi conservativi e come tali soggette alla disciplina di cui all'art. 1123, primo comma, c.c.
Sostituzione delle tubazioni e rifacimento della pavimentazione: quando i tubi sono in proprietà esclusiva
Diverso il caso di tubazioni d'impianto incassate in pavimenti di proprietà esclusiva. Lo stesso discorso che andremo a fare qui di seguito vale per quelle tubazioni inizialmente a vista poste in locali di proprietà esclusiva per le quali il proprietario abbia provveduto ad una copertura con del cartongesso o, sebbene il caso sia più raro, per condutture poste sul solaio.
Le norme di riferimento sono quelle contenute nell'art. 843, primo e secondo comma, c.c. a mente dei quali:
"Il proprietario deve permettere l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessita, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.
Se l'accesso cagiona danno, è dovuta un'adeguata indennità".
In sostanza il condomino Tizio non può impedire l'accesso e gli interventi (in caso contrario il condominio potrebbe ottenere un provvedimento giudiziale autorizzatorio) ma ha diritto ad un'adeguata indennità per le opere eseguite (e quindi nel caso di specie per la rottura della pavimentazione).
In tutti questi casi la spesa per il rifacimento della parte comune, pare utile ricordarlo, spetta a tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà (si tratta di costo per opera conservativa).
E' tenuto a partecipare alla spesa anche il comproprietario nel cui locale sono ubicate le parti d'impianto sul quale intervenire.
Sostituzione delle tubazioni e rifacimento della pavimentazione: pagano locatore e nudo proprietario
In relazione ai rapporti locatizi di unità immobiliari ubicate in condominio, non v'è ragione per dubitare del fatto che la spesa in esame debba essere sostenuta dai proprietari delle abitazioni concesse il godimento.
Si tratta di spese di manutenzione straordinaria.
Idem per quanto riguarda i rapporti tra nudo proprietario e usufruttuario: la natura straordinaria dell'intervento, fa sì che la spesa, ferma restando la solidarietà verso il condominio stabilita dall'art. 67 disp. att. c.c., debba essere sostenuta dal nudo proprietario.
Quale intervento può dirsi di manutenzione ordinaria o straordinaria?
