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Danni ai garage per le infiltrazioni provenienti dal cortile: il danneggiato partecipa alla spesa per le infiltrazioni?
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Danni ai garage per le infiltrazioni provenienti dal cortile: il danneggiato partecipa alla spesa per le infiltrazioni?

I danni per le infiltrazioni subiti dal garage ubicato sotto il cortile vanno ripartiti tra tutti i condòmini, compreso il proprietario danneggiato

Avv. Maurizio Tarantino 

La vicenda. Tizio proprietario di due locali - autorimessa ubicati nel piano seminterrato posto al di sotto del cortile condominiale, eccepiva che si erano verificate infiltrazioni d'acqua provenienti dal cortile.

Pertanto, chiedeva che il condominio convenuto fosse dichiarato responsabile dei danni subiti e condannato al relativo risarcimento.

Costituendosi in giudizio, il condominio deduceva che, a seguito di transazione siglata nel 1997, aveva già provveduto a risarcire i danni da infiltrazioni verificatisi nei locali di proprietà dell'attore, che alla relativa riparazione Tizio non aveva provveduto e che non risultava si fossero verificate infiltrazioni ulteriori.

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Ad ogni modo, si procedeva per il rigetto dell'avversa domanda e chiedeva in ogni caso che "il risarcimento fosse addebitato a tutti i partecipanti al condominio, compreso il danneggiato, e ripartito in base ai criteri di cui agli artt. 1123 e 1126 c.c.".Il giudice di primo grado, dopo la Ctu, aveva accolto la domanda di Tizio. La sentenza era stata anche confermato in appello.

Difatti, secondo il giudice di secondo grado, il cortile condominiale - da cui erano provenute le infiltrazioni - non era riservato all'uso esclusivo di taluni condomini, sebbene era al servizio di tutti comproprietari, che ne fruivano onde accedere agli immobili di rispettiva esclusiva proprietà.Correttamente, dunque, il primo giudice aveva posto l'onere del risarcimento del danno a carico dei condomini ai sensi del combinato disposto degli artt. 1125 e 1123c.c.

Avverso tale pronuncia, il Condominio ha proposto ricorso in cassazione eccependo l'errato criterio di ripartizione.

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Il ragionamento della Cassazione. Il giudice di seconde cure aveva debitamente premesso che "dalle risultanze processuali è emerso che i danni si riferiscono a due box garage di proprietà dell'appellato ubicati sotto il piano di calpestio del cortile condominiale".

Dunque, l'obbiettivo del condomino era quello di far ricadere l'onere del risarcimento su tutti i condomini - e danneggiato - alla stregua del criterio di cui all'art. 1126 c.c. A tal proposito, il giudice di legittimità ha evidenziato che - al di là della responsabilità ex art. 2051 cod. civ. del condominio-è innegabile l'obbligo del singolo condomino di contribuire in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell'edificio, opera pur ai fini della rifusione dei danni subiti dai singoli condomini nelle loro unità immobiliari a causa dell'omessa manutenzione o riparazione delle parti comuni ed anche a tali fini -l'obbligo - parimenti rinviene la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio.

=> Umidità di risalita, i problemi che si presentano nei garage sono di competenza del condominio

Orbene, l'operatività (invocata nel caso di specie dal condominio ricorrente) del criterio di ripartizione ex art. 1126 cod. civ. (in luogo dell'operatività del criterio di cui al combinato disposto degli artt. 1125 e 1123, 2° co., cod. civ. affermata dai giudici di merito) delle somme dovute per il risarcimento dei danni prodottisi ai locali garages di proprietà di Tizio risultava a più ragioni preclusa:

a) In primo luogo, postulerebbe l'assimilazione tout court del cortile de quo al "lastrico solare", assimilazione che in verità risulta del tutto ingiustificata: il "lastrico solare" assolve essenzialmente la funzione di copertura dell'edificio.

b) In secondo luogo, l'affermazione dell'operatività del criterio di cui al combinato disposto degli artt. 1125 e 1123, 2° co., cod. civ. ai fini della ripartizione dell'onere del risarcimento del danno a carico dei condomini risulta avvalorata dagli insegnamenti della giurisprudenza di legittimità(n. 18194 del 14.9.2005, n. 10858 del 5.5.2010,e (ord.) n. 30935 del 29.11.2018).

Dunque, non si giustificavail rilievo del condominio ricorrente secondo cui i giudici di merito avrebbero escluso "dall'addebito del risarcimento lo stesso danneggiato".

Invero il tribunale (in grado di appello), a conferma del primo dictum, ha inteso accollare per intero "le spese del risarcimento del danno al Condominio, e quindi ai Condomini che lo compongono" e dunque anche al condomino Tizio, partecipe al condominio in quanto proprietario del locali - autorimessa danneggiati.Anzi il tribunale ha ulteriormente specificato che, "in merito al fatto che Tizio debba contribuire alla spesa come condominio di altra unità immobiliare diversa dai locali garage, ciò è ovvio".

Ben vero, se ed in quanto Tizio fosse stato proprietario di altre unità immobiliari ricomprese nel medesimo complesso condominiale.

Infatti il tribunale ha debitamente aggiunto che della titolarità da parte del condomino Tizio di unità immobiliari ulteriori non aveva però la necessaria contezza.

In conclusione, il ricorso è stato rigettato.

Principio di diritto. "Non si applica il criterio di ripartizione previsto per il tetto (un terzo al proprietario esclusivo e due terzi ai titolari degli immobili coperti) in quanto, non è possibile semplicisticamente assimilare il cortile al lastrico solare, in considerazione del fatto che quest'ultimo assolve essenzialmente la funzione di copertura dell'edificio.

Pertanto, l'art. 1125 c.c. andrà applicata anche in caso di risarcimento del danno da infiltrazioni provenienti dal cortile condominiale.

Di conseguenza, la relativa spesa deve essere ripartita tra tutti i condòmini che utilizzano il cortile - ivi compresi i proprietari dei box eventualmente danneggiati - in relazione ai rispettivi millesimi di proprietà.Cass. civ., 28.05.2019 n.14511

=> Danni da infiltrazioni in condominio: il risarcimento non è automatico

Il precedente: Cass. civ. sez. II, 14 settembre 2005, n. 18194.La ripartizione delle spese relative alla riparazione della pavimentazione di un viale di accesso all'edificio condominiale che funga anche da copertura di locali sottostanti di proprietà esclusiva va effettuata in applicazione analogica dell'art. 1125 c.c. (dettato in tema di spese per la manutenzione e la ricostruzione di soffitti, volte e solai) e non dell'art. 1126 c.c. (in tema di lastrici solari di uso esclusivo).

Scarica Corte di Cassazione del 28.05.2019 n.14511

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Lex
Lex martedì 04 giugno 2019 alle ore 16:50

La situazione si complica per le coperture terrazzi:
1) lastrico solare 1/3 e 2/3
2) volte e solai 1/2 e 1/2
3) spazio condominiale diviso per millsimi di proprietà
quale scegliere di criterio nel caso di piazzale condominiale e quale nel caso di piazzale privato ?

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