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Balconi, infiltrazioni e danni
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Balconi, infiltrazioni e danni

Infiltrazioni provenienti dai balconi: quando dal fenomeno fisico derivano conseguenze giuridiche? Chi e quando può domandare il risarcimento del danno per infiltrazioni dai balconi?

Avv. Alessandro Gallucci 

La materia delle infiltrazioni in condominio, unita ai balconi è sempre di stretta attualità: che cosa succede se sul balcone dell'abitazione soprastante si manifestano infiltrazioni d'acqua?

Chi ne è responsabile e chi può chiedere i danni?

Quando parliamo di balconi ci addentriamo in una di quelle materie che porta con sé tale e tanta incertezza che risulta difficile trovare due persone totalmente concordi sulla soluzione da adottarsi.

No, non stiamo esagerando: chi ha esperienza di assemblee condominiali, ovvero di corsi per amministratori sa benissimo quanto sia difficile arrivare ad una sintesi, oppure fornire una soluzione soddisfacente per tutti i presenti.

Eppure qualche elemento di certezza lo abbiamo ed è da quello che bisogna partire per costruire una risposta che, quanto meno, funga da base di partenza per ogni ragionamento in merito alla responsabilità per danni da infiltrazioni provenienti dai balconi.

Balconi incassati

Il primo elemento da considerare, quanto di parla di balconi, al di là della questione infiltrazioni, è rappresentato dalla distinzione tra balcone incassato e balcone aggettante.

Il balcone incassato è quella particolare tipologia di struttura che non fuoriesce dalla facciata dell'edificio.

Questa tipologia di balconi, afferma la Cassazione, nella parte orizzontale può essere considerata «alla stessa stregua dei solai, che peraltro appartengono in proprietà (superficiaria) ai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastante e le cui spese sono sostenute da ciascuno di essi in ragione della metà (art. 1125 cod. civ.). Per la verità, è possibile applicare, mediante la interpretazione estensiva, la disciplina stabilita dalla citata norma di cui all'art. 1125 all'ipotesi non contemplata dei balconi soltanto quando esiste la stessa ratio».

Si arriva a questa conclusione -prosegue la Cassazione, in ragione della funzione svolta dal piano di calpestio «vale a dire nel fatto che il balcone - come il soffitto, la volta ed il solaio - funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore» (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).

Questo è un accertamento di fatto che va svolto, di caso in caso, eventualmente con adeguate analisi strutturali, in relazione alla tipologia di manufatto edilizio che si ha dinanzi. Come dire: ciò che pare incassato, per come qui sommariamente descritto, tale potrebbe non essere. La parte verticale del balcone incassato per la maggior parte delle volte coincide in toto con la facciata e di essa deve essere considerata parte integrante. Vale comunque quanto appena detto circa l'accertamento caso per caso.

Balconi aggettanti

La situazione muta se volgiamo lo sguardo ai balconi aggettanti.

Essi, a parlare sono sempre i giudici di legittimità «costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (v., da ultimo, Cass. 23 settembre 2003 n. 14076)» (così Cass. 30 luglio 2004, n. 14576).

Piano di calpestio, parapetto, sia esso in ferro, in muratura o misto e parte sottostante il calpestio sono tutte in proprietà di chi usa il balcone, salvo i fregi e gli elementi decorativi presenti su queste ultime due parti, che se incidenti sul decoro vanno considerate condominiali.

Balconi incassati ed aggettanti e infiltrazioni

Dal questa brevissima disamina della giurisprudenza in materia di balconi (la legge sul punto è silente), si possono trarre le seguenti conclusioni:

a) i balconi incassati, nella parte relativa al piano di calpestio, sono in proprietà comune tra il proprietario del piano superiore ed inferiore;

b) i balconi aggettanti sono sempre di proprietà del proprietario dell'unità immobiliare della quale costituiscono un prolungamento, salvo il caso degli elementi decorativi della parte inferiore e frontale.

In questo contesto di carattere generale s'inserisce la problematica delle infiltrazioni; è utile ricordare che i danni da infiltrazioni rappresentano un'ipotesi di danni da cose in custodia disciplinata dall'art. 2051 c.c., il quale prevede una forma di responsabilità obiettiva a carico del custode del bene.

La particolare conformazione dei balconi, è necessario dirlo, incide sulla responsabilità verso terzi; spieghiamoci meglio.

Nel caso di balcone incassato, l'infiltrazione proveniente dal piano superiore reca danno al piano inferiore perché il proprietario di questa unità immobiliare dev'essere considerato proprietario di quella parte di balcone e come tale è legittimato a chiedere eliminazione della causa del danno e risarcimento del medesimo.

=> Impermeabilizzazione pavimento balcone

Non è così per il caso di balcone aggettante; esso, infatti, è tutto di proprietà del proprietario dell'unità immobiliare della quale rappresenta un prolungamento. Le macchie che si manifestano sul sottobalcone, quindi, non rappresentano in sé causa di danno per il proprietario dell'appartamento al piano inferiore.

Il danno inizierà ad esserci quando l'infiltrazione dal balcone si sposterà in una parte di proprietà esclusiva dell'unità immobiliare sottoposta.

Nonostante ciò, ad avviso dello scrivente, quando il deterioramento del balcone aggettante, in ragione di fenomeni infiltrativi, è tale da creare rischi per l'abitazione sottostante (es. pericolo caduta calcinacci), allora il proprietario dell'abitazione sottostante ovvero chiunque sia realmente minacciato dal degrado della struttura potrà chiedere la rimozione del pericolo, anche per via giudiziale.

=> Cosa si può fare sul balcone di casa?

=> Ringhiere dei balconi arrugginite, manutenzione e spese

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Alessandro
Alessandro giovedì 23 febbraio 2017 alle ore 16:34

Il mio balcone posto all’ultimo piano e coperto dalla gronda solo per 2/3, funge da tetto per gli appartamenti sottostanti. Nel caso di infiltrazioni d’acqua verso il piano sottostante, le spese per il rifacimento del calpestio piastrellato con la relativa impermeabilizzazione, nonchè il ripristino della verniciatura dell’appartamento dove si sono verificate le infiltrazione come dovranno essere suddivise?
grazie

Sacco Giovanni
Sacco Giovanni mercoledì 07 giugno 2017 alle ore 09:44

Ho un balcone incassato.
C'è infiltrazione nel pavimento. Come dice "l'orientamento"dovrei provvedere al rifacimento sia del pavimento che della volta. Ma l'art. 1125 quindi viene di fatto annullato dal art.2051. Cioè non siamo più propietari entrambi del solaio ,se c'è infiltrazione ,perché devo provvedere solo io al rifacimento . E lo siamo poiché il propietario sottostante può chiedermi i danni.
Comunque poiché il pavimento non ha alcuna fessurazione ed è stato rifatto 10 anni fa',quindi abbastanza recentemente , posso avvalermi del fatto che il bene è stato mantenuto ottimamente e che l'infiltrazione non può essere colpa di una mia cattiva conservazione???Eliminando così art.2051???
Grazie...

Raffaella
Raffaella venerdì 09 giugno 2017 alle ore 18:01

La mia problematica è simile a quella di Alessandro
Balcone ultimo piano coperto solo da 1/3 da un muretto funge da tetto per il balcone sottostante. Il proprietario dell'appartamento sotto ha una perdita irrisoria al soffitto del suo salotto mi manda una notifica per presentarmi
davanti al giudice di pace perché vuole che io rifaccia completamente la pavimentazione del mio balcone per una spesa di 2700 euro più Iva in più chiede i danni per il ripristino del suo soffitto per 1200 euro più Iva
Come comportarmi?
L assicurazione del condominio copre?
Il rimborso che chiede è ridicolo le macchie sono invisibili ha mica chiamato Michelangelo per il preventivo

Giovanni
Giovanni venerdì 09 giugno 2017 alle ore 18:22

RISPONDE NESSUNO ALLE NOSTRE DOMANDE?

Giovanni
Giovanni venerdì 09 giugno 2017 alle ore 18:24

Nessuno risponde alle nostre domande?? Grazie

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