La veranda, secondo il significato comune del termine, altro non è che una terrazza o un balcone coperto, cinti di vetrate «realizzate con profilati d'acciaio normali o in ferrofinestra o in lega leggera anodizzata» (https://www.treccani.it/vocabolario/veranda/).
In un condominio, ogni condomino ha diritto di realizzare liberamente una veranda sul proprio balcone purché:
a) l'opera sia in regola con le necessarie autorizzazioni urbanistiche; (La veranda necessita del permesso di costruire)
b) anche in presenza delle condizioni di cui al punto precedente, ciò non sia vietato (o sottoposto ad autorizzazione) dal regolamento condominiale;
c) in ogni caso la veranda non alteri (ossia peggior in senso negativo) il decoro architettonico dell'edificio.
La realizzazione della veranda, inoltre, dev'essere sempre comunicata all'amministratore, trattandosi di opera su parte di proprietà esclusiva di cui all'art. 1122 c.c.
Rispetto al punto b) è utile rammentare che il divieto di chiudere un balcone in veranda può essere contenuto solamente in un regolamento condominiale di origine contrattuale. La ragione di questa conclusione risiede nel fatto che la veranda altro non è che il risultato di un'opera eseguita nella proprietà esclusiva.
Per vietare opere nelle parti di proprietà esclusiva è necessario che il regolamento sia approvato da tutti i condòmini, trattandosi di un limite al diritto di proprietà esclusiva: limite che esula dalle competenze ordinarie dell'assemblea condominiale.
Veranda in condominio, non esiste certezza assoluta di non contestabilità, a meno che…
In presenza della regolarità urbanistica, in mancanza di vincoli derivanti dal regolamento contrattuale, dunque, non può escludersi che la realizzazione della veranda porti con sé delle contestazioni inerenti alla violazione del decoro dell'edificio.
Per decoro architettonico deve intendersi l'insieme delle linee, sia pur estremamente semplici, che connotano l'estetica dell'edificio (tra le tante sentenze sull'argomento si veda Cass. n. 851/2007). Violare il decoro vuol dire peggiorare l'estetica, creando un danno economico alle parti comuni ed alle singole unità immobiliari (Cass. n. 1286/2010).
La veranda deve essere abbattuta se antiestetica
Il giudizio sulla violazione del decoro architettonico, cioè sul peggioramento dell'estetica dell'edificio, è rimesso al giudice adito per risolvere la controversia. Per quanto esistano dei parametri per la valutazione delle lesioni estetiche, appare evidente quanto incerto possa essere l'esito di simili controversie.
Tra questi ad esempio vale comunque la pena ricordare che chi realizza una veranda dopo che ne sono state realizzate altre, difficilmente potrà vedersi accusato d'aver alterato il decoro dell'edificio, poiché evidentemente l'alterazione ha cause ben più lontane.
Ad ogni buon conto, per avere la certezza assoluta che nessun condomino possa opporsi o comunque contestare l'opera sarebbe utile ottenere l'autorizzazione scritta da tutti gli interessati prim'ancora dell'inizio dei lavori.
Veranda in condominio e rispetto delle distanze
Oltre a questi aspetti è bene tenerne a mente un altro aspetto che alle volte è sottovalutato: la veranda dev'essere realizzata facendo in modo che rispetti le distanze dalle finestre e quindi che non vi sia violazione del così detto diritto di veduta.
In tal senso la Cassazione con la sentenza n. 7269 del 27 marzo 2014 ha ricordato che «il condomino che abbia trasformato il proprio balcone in veranda, elevandola sino alla soglia del balcone sovrastante, non è soggetto, rispetto a questa, all'osservanza delle distanze prescritte dall'art. 907 c.c., nel caso in cui la veranda insista esattamente nell'area del balcone, senza debordare dal suo perimetro, in modo da non limitare la veduta in avanti e appiombo del proprietario del balcone sovrastante; è invece soggetto alla normativa sulle distanze quando la costruzione insista su altra area del terrazzo non ricadente in quella del sovrastante balcone».
Ciò perché, ha proseguito la Corte motivando la propria affermazione di principio, «tra le normali facoltà attribuite al titolare della veduta diretta od obliqua esercitata da un balcone è compresa senz'altro quella di inspicere e prospicere in avanti ed appiombo, ma non quella di sogguardate verso l'interno della sottostante proprietà coperta dalla soglia del balcone, non potendo trovare tutela, salvo che non esista al riguardo una specifica disciplina negoziale, la sua pretesa di esercitare la veduta con modalità abnormi e puramente intrusive, ossia sporgendosi oltre misura dalla ringhiera o dal parapetto (cfr. Cass. n. 13012/2000)» (Cass. 27 marzo 2014, n. 7269).
Insomma guardare d'avanti e verso il basso è un diritto, mettere il naso negli affari altrui fino al punto da avere il diritto di guardare nel balcone altrui sottoposto, no.
Veranda in condominio che fare se sporge dal balcone?
Letto e considerato l'arresto della Suprema Corte di Cassazione, la domanda è più che legittima. Chi e come deve attivarsi se la veranda deborda rispetto al filo del balcone superiore?
L'azione, per la rimozione del manufatto, ovvero quanto meno per l'arretramento entro i limiti di legge è prerogativa dell'amministratore, del condòmino che vede leso il proprio diritto di veduta, o di entrambi?
L'unico soggetto legittimato ad agire per la tutela del diritto è il titolare del diritto medesimo, ossia il condòmino che vede limitato il proprio diritto di veduta in ragione della realizzazione della veranda fuori dal perimetro del balcone.
Chiaramente il condominio ha un ruolo, ma questo è limitato ai profili inerenti al decoro dell'edificio, non certamente per questo particolare aspetto.
Per realizzare un veranda sulla balconata è necessario il permesso di costruire
