Il fatto. Una condomina cita in giudizio la proprietaria dell'appartamento di sopra per sentirla condannare ad effettuare - a sua cura e spese - le opere necessarie ad eliminare le causali che provocano infiltrazioni e la caduta dal sottobalcone terrazzo di sua proprietà, di frammenti di intonaco, muratura, calcinacci e pietre.
La convenuta si difende sostenendo che il problema delle infiltrazioni era risalente a 15 anni orsono e dunque a lei non addebitabile, avendo la stessa acquistato l'immobile da un precedente proprietario, solo nel 2007 e solo dopo tre anni vi era andata a vivere con il suo nucleo familiare, provvedendo nel contempo all'eliminazione delle cause delle infiltrazioni, con un intervento di impermeabilizzazione del terrazzo.
Il Tribunale di Nota, con sentenza n. 2016 del 2 ottobre 2019, ha accolto la domanda attrice.
Balconi e infiltrazioni. in tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa.
Soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.
Rapporti tra condomini. Pertanto, anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nella ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani, (Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576).
Manutenzione. Alla luce della sopracitata giurisprudenza, non può dubitarsi che alla manutenzione del balcone c.d. aggettante (quale quello oggetto di causa) è tenuto il proprietario dell'unità immobiliare alla quale accede il balcone stesso, non venendo in rilievo le disposizioni in materia di ripartizione di spese nel condominio.
Nel caso che ci occupa, dalle risultanze della relazione peritale in atti è emerso che le cause dei danni lamentati da parte attrice sono ascrivibili proprio al balcone sovrastante, di proprietà della convenuta, la quale è chiamata a risponderne con obbligo di effettuare le opere necessarie ad eliminare i denunciati danni.
La CTU parla chiaro. La convenuta, come detto, deduce che le lamentate infiltrazioni sarebbero cessate a seguito dell'intervento posto in essere dalla stessa, prima dell'inizio del giudizio.
Tuttavia - osserva il tribunale - detta circostanza risulta smentita proprio dalle risultanze della relazione peritale, svoltasi in corso di causa, nella quale il consulente tecnico d'ufficio ha rilevato che, sul balcone di parte convenuta, risultano si eseguiti dei lavori, consistenti nell'applicazione di liquido impermeabilizzante, steso sulla superficie della pavimentazione preesistente, ma ha anche constatato che l'impermeabilizzante liquido, in alcuni tratti, non risulta completamente posato, precisando anche che la causa delle lamentate infiltrazioni è dovuta alla non perfetta stesa del materiale.
Per la proprietaria del balcone scatta quindi la condanna ad eseguire i lavori di manutenzione ed al risarcimento dei danni.
Rifacimento muri interni balconi
Il principio. In materia condominiale, con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.
Pertanto, anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nella ipotesi di strutture completamente aggettanti, in cui può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti, non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.
Balconi. La questione relativa alla proprietà. Balconi aggettanti e balconi incassati: differenze.
