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Giada70

Ripartizione spese balconi aggettanti e riforma del condominio

Buona sera

ho un quesito da sottoporvi.

Il condominio dove abito si accinge a ripristinare i balconi tipo aggettante mediante la messa in sicurezza e rispristino.

L'amministratore asserisce che, per quanto riguarda la ripartizione delle spese, alla luce delle nuova riforma del condominio, considerato che la stessa non ha apportato alcuna modifica all'art. 1125, ciò significa che per la ripartizione delle spese dei balconi aggettanti, la ripartizione avverrà per la parte calpestabile a carico del proprietario dell'appartamento, mentre, per la parte sottostante a carico del proprietario sottostante, mentre, il frontalino resta sempre a carico del condominio.

Io, dopo un pò di ricerca ho visto che l'interpretazione data dai giudici negli anni rispetto alla ripartizione delle spese, non era rispetto all'art. 1125, bensì alla funzione strutturale dei balconi considerato irrilevanti ai fini strutturali e quindi di proprietà esclusiva dei proprietari in quanto un prolungamento del solaio, ivi compreso il frontalino se privo di rilievi architettonici.

 

Ho provato a cercare qualche sentenza successiva alla legge 220 ma nono ho trovato nulla.

Gentilmente, mi potreste aiutare a capirci qualcosa in più magari supportato da qualche sentenza/documento?

 

Infinite grazie, GIADA.

Non ci sono sentenze successive alla legge 220, perchè non è cambiato nulla cioè ogni balcone aggettate èè a carico di chi lo calpesta compreso il sottobalcone, eccetto piccolissime parti che potrebbero essere comuni se decorative nella parte frontale e sottostante;

 

Con la sentenza numero 14576 del 30 luglio 2004 , la Corte di Cassazione ha preso in esame la ripartizione delle spese dovute per quanto riguarda i balconi aggettanti affermando che essi costituiscono un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa;

soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti.

Con la conseguenza che anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale,nell’ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui si può riconoscere alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non si può parlare di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, nè quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani. (Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576)

Grazie per puntuale e precisa risposta

 

- - - Aggiornato - - -

 

Ma questo significa allora che il condominio potrebbe decidere di non ripristinare tutti i balconi lasciando ad ogni proprietario la possibilità di farlo?

Se così fosse, ad esser sincera la cosa mi preoccupa un pò in quanto ci troveremmo un condominio con balconi sistemati ed altri degradati... che non sarebbe una cosa molto carina.

Inoltre, per il rifacimento dei frontalini potrebbe capitare che il colore non sia identico oppure, anche se uguale ma fatti intempi diversi, inevitabilmente quelli fatti prima perderanno colore a seguito delle intemperie, del sole, ecc...

 

PS. se così è, c'è qualcosa che può comunque imporre a tutti di fare i lavori insieme?

 

Saluti, Giada

Purtroppo non è possibile imporlo perchè l'assemblea non ha alcun potere nelle parti private, salvo non sia previsto nel RdC Contrattuale, è consigliabile farlo per risparmiare e parecchio, pensa al solo nolo dell'impalcatura e anche del materiale e lavoro, se faccio un balcone alla volta spenderò molto di più che dividere equamente le spese tra tutti.

Infatti, la mia paura è che qualcuno possa eseguire i lavori autonomamente utilzzando delle ditte in nero e non perfettamente in regola.

In questo caso, a quali rischi incorre il condominio? Immaggino nessuna....

Essendo un lavoro privato eseguito privatamente, il responsabile è il committente e non il condominio.

Volendo fare i cattivi, mentre il lavoro viene eseguito si potrebbe avvisare i vigli urbani per un controllo sulla regolarità degli operai.

i balconi aggettanti sono considerati, ormai da consolidata giurisprudenza, proprietà esclusiva del legittimo proprietario e come tali vengono considerate le spese per il relativo mantenimento ordinario/straordinario, a meno che non vi siano fregi decorativi et similia.

Secondo il mio modesto parere, quando si tratta di rifare la tinteggiatura della facciata di un edificio, è opportuno considerare comuni tutte le spese che afferiscono a interventi che vanno ad inserirsi nel contesto 'decoro architettonico', onde evitare palazzi che, appena rifatti, si presentano come 'puzzle'.

Quindi i costi della pavimentazione, impermeabilizzazione e altri rimarranno privati, ma allargherei il principio del fregio architettonico (in genere in palazzi di alto valore storico/rappresentativo) anche agli edifici cd. normali; la piacevolezza nel vedere una facciata pulita e curata nella sua interezza non dipende dalla presenza di fregi decorativi/storici o meno.

Una volta la regola era diversa tanto che il proprietario del piano sottostante poteva fissarci quello che voleva (tende a braccio o a rullo, pannelli di una chiusura a veranda ecc) senza chiedere autorizzazione, perchè quella parte era considerata sua, come se fosse un prolungamento del soffitto del suo appartamento. Ora il cambio di logica crea un bel problema nei confronti del passato perchè teoricamente sarei nel diritto di imporre al sottostante proprietario di togliere le tende montate anni fa, ma mi sembra inverosimile! Un altro bel pasticcio all'italiana.

Una volta la regola era diversa tanto che il proprietario del piano sottostante poteva fissarci quello che voleva (tende a braccio o a rullo, pannelli di una chiusura a veranda ecc) senza chiedere autorizzazione ...
Non ricordo una norma legislativa così, forse era una consuetudine a cui nessuno dei condomini sapeva opporsi per la non conoscenza dei propri diritti.

In questo momento non saprei trovare la norma di riferimento ma 20 anni fa la trovai. La prego di linkarsi a questo sito --link_rimosso-- potrà vedere, anche dagli interventi dei vari utenti, che in passato sia i giudici che gli amministratori di condominio molto spesso hanno intrepretato il problema come dicevo. E francamente vedrei la cosa molto più logica e a minor rischio di liti!!! Ma certi distinguo tra balconi aggettanti e non mi sembrano bizantinismi belli e buoni, tipici del legislatore italiano.

P.S. trovo un interessante articolo dell'UPPI di Bologna (ma chissà quanti ce ne sono) che fa una discreta panoramica sull'argomento e fa anche riferimento all'art. 1125 del C.C http://www.uppi-bologna.it/images/13lega/f2lega16.htm

Il link mi da errore comunque per chiarimento c'è questa sentenza;

 

La corte, con sentenza del 17 luglio 2007, n. 15913, ha precisato che l'art. 1125 c.c. non può trovare applicazione nel caso dei balconi "aggettanti", i quali sporgendo dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono; e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell'edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio), non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; ma rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.

Ne consegue che il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore, non può agganciare le tende alla soletta del balcone "aggettante" sovrastante, se non con il consenso del proprietario dell'appartamento sovrastante. (Cass. civile, Sez. II, 17 luglio 2007, n. 15913)

digitando su google "balconi aggettanti la parte inferiore è il soffitto del proprietario sottostante" mi sono trovato quei link che ho consultato e le ho citato (anche quello dell'UPPI di Bologna). Certo che ora siamo in presenza di una nuova sentenza, ma considerando che sul primo link trova quel caso dove ci sono voluti più gradi di giudizio per addivenire a una definizione, non mi stupirei che in futuro le cose si possano ancora ribaltare (ripeto:siamo in Italia!)

Grazie ho trovato il Link, m leggendo tra le righe si comprende che non c'è nessuna certezza su quanto si dice, infatti si accettano ambedue le tesi, nulla in confronto con una sentenza della Suprema Corte di Cassazione, chissà forse con il tempo l'orientamento cambierà, ma attendiamo conferme giuridiche o giurisprudenziali, non si sa mai.

Questi balconi si sono rotti e soprattutto mia hanno "rotto". Mr amm.re ha ripartito tutto ex art. 1117 (marmi, ringhiere, tinteggiatura, ponteggi, impermeabilizzazioni e finalmente anche ... il caffè per il tecnico).

Alla mia contestazione ha risposto con un D.I. a cui il mio avv. si sta opponendo. Mi affido alla clemenza della corte e mi associo a Beningni (...fankulo alla maggioranza).

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