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Balconi, sottobalconi ed elementi decorativi in condominio. Itinerari giurisprudenziali
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Balconi, sottobalconi ed elementi decorativi in condominio. Itinerari giurisprudenziali

La questione della proprietà dei balconi così come della ripartizione delle spese e dell'onere di manutenzione, sembra non trovare mai la parola fine

Avv. Fabrizio Plagenza 

In ambiente condominiale, la questione della proprietà dei balconi così come della ripartizione delle spese e dell'onere di manutenzione, sembra non trovare mai la parola fine. Le controversie relative proprio ai balconi in condominio, infatti, sono da sempre fioriere di liti tra condomini o tra condomini e condominio. La casistica giurisprudenziale sul tema è decisamente ampia.

=> Balconi in condominio. Nulla la delibera che assume decisioni sui beni di proprietà esclusiva.

=> Balconi, infiltrazioni e danni

Il caso oggi da cui si argomenta in tema, trae spunto da una sentenza resa dal Giudice di Pace di Melfi, (Sentenza n. 106 /2018 del GdP di Melfi del 9.10.2018). Una condomina, infatti, conveniva in giudizio un'altro condomino, proprietaria dell'immobile sovrastante, dotato di balcone, al fine di sentire accertare e dichiarare la responsabilità del convenuto, ai sensi degli artt. 2043 cc e/o 2051 cc e per l'effetto condannare il medesimo convenuto a ripristinare in via definitiva lo status quo ante ed al risarcimento del danno cagionato.

A fondamento della domanda l'attrice, quale proprietaria dell'unità immobiliare ubicata in un Condominio, al piano sottostante a quello del convenuto, lamentava infiltrazioni d'acqua provenienti dal balcone soprastante di proprietà del convenuto, determinate dalla mancata esecuzione di lavori di ripristino.

Il Giudice di Pace di Melfi, con la sentenza citata, rigettava la domanda attorea ordinando all'attrice la rimozione della tenda da sole posizionata sul piano sottostante il balcone aggettante del convenuto in uno al condizionatore d'aria, per consentire il completamento delle opere di ripristino.

La sentenza veniva poi appellata perché, senza alcuna CTU disposta in giudizio, il Giudice di Pace di Melfi aveva ritenuto che il balcone fosse di tipo "aggettante" e, di riflesso, che il condizionatore e le tende apposte dal proprietario del balcone sottostante erano state apposte senza il consenso del proprietario del balcone sovrastante ritenuto, come detto, aggettante.

La giurisprudenza che inizialmente era incline nel considerare i balconi in comproprietà tra i proprietari dei due appartamenti l'uno sovrastante l'altro. Successivamente, negli anno 90, si è assistito ad un cambio di orientamento con la Suprema Corte di Cassazione a ritenere i balconi come elementi accessori al fabbricato, non facenti parte delle parti comuni previsto dall'art. 1117 c.c.

=> Se i balconi non svolgono funzione estetica per la facciata, le spese per frontali e parapetti sono a carico dei proprietari esclusivi?

Il Tribunale di Roma, recentemente, si è pronunciato con diverse sentenze. Con la sentenza n. 18330/2018 pubbl. il 28/09/2018, ha ricordato l'insegnamento della Suprema Corte, secondo cui "i balconi 'aggettanti', i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento sovrastante e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non posso no considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell'articolo 1125 cod. civ.

I balconi "aggettanti", pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono (Nella specie la S.C., sulla base dell'enunciato principio, ha escluso che il proprietario dell'appartamento sito al piano inferiore potesse agganciare le tende alla soletta del balcone "aggettante" sovrastante, se non con il consenso del proprietario del corrispondente appartamento)" (v. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 15913 del 17/07/2007)

Sempre per il Tribunale di Roma, con la Sentenza n. 20388/2017 pubbl. il 30/10/2017, i sottobalconi, sono "parte integrante dei balconi e la loro manutenzione rientra, dunque, fra gli obblighi del proprietario dell'appartamento a cui il balcone (aggettante, come detto, e non incassato) inerisce, salvo che presentino aspetti che concretizzino una funzione ornamentale per l'intero edificio, ossia rivestimenti ed elementi decorativi che "si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole" (cfr. Cass. n. 10209/2015).

=> Danni causati dai frontalini dei balconi. Responsabilità e competenza dell'amministratore di condominio

Si segnala anche la sentenza del Tribunale di Sciacca, n. 59/2016 pubbl. il 01/02/2016, che ha richiamato i principi di diritto della Corte di Legittimità, secondo cui "se è vero che in tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, vanno però considerati beni comuni a tutti i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole" (Cass. Civ. sent. n. 6624 del 2012).

Ma quando rileva per il Condominio se un balcone è "aggettante" oppure "incassato" ?

Per la Cassazione, "i balconi [aggettanti, n.d.s.] di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi del l'art. 1117 c.c., non essendo necessari per l'esistenza del fabbricato, né essendo destinati all'uso o al servizio di esso.

Tuttavia il rivestimento del parapetto e della soletta possono essere beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica, dive nendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata" (così Cass. 21.01.2000 n. 637; v. anche Cass. 23.09.2003 n. 14076; Cass. 30.07.2004 n. 14576).

Non solo : "Solo se il balcone è strutturato con elementi accessori aventi una finalità meramente decorativa che concorrono insieme alla facciata a conferire allo stabile, attraverso l'armonia e l'unità di linee e di stile, quel decoro architettonico che costituisce bene comune dell'edificio, si ritiene che, con riferimento agli elementi decorativi, le spese debbono essere ripartite fra tutti i condòmini in quanto, essendo parte integrante della facciata, rientrano nel novero dei beni comuni" (v. Tribunale Roma 4.8.2008, n. 16966).

Aggettanti : sono quei balconi che sporgono dalle mura perimetrali dell'edificio e costituiscono un prolungamento dell'appartamento di proprietà esclusiva (Cassazione, 27 luglio 2012 n°13509).

Detti balconi, che sporgono dalla facciata, non svolgono alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'appartamento dal quale protendono e né funzione di sostegno e/o di copertura dell'edificio, pertanto non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.

Incassati : quanto ai balconi c.d. "incassati", essi vengono identificati in quanto non sporgono dall'edificio, ma i cui lati sono a filo con le mura di facciata condominiale e si inseriscono nel prospetto e non sporgono nel vuoto come quelli aggettanti.

Recentemente, la Corte di Cassazione, Sezione II Civile, con la sentenza del 2 marzo 2018, n. 5014 ha chiarito che i balconi aggettanti, non assolvendo ad alcuna funzione di sostegno/copertura, costituiscono un mero prolungamento della corrispondente unità immobiliare, e che ai fini della competenza sulla manutenzione, occorre verificare se l'intervento manutentivo abbia interessato la struttura portante, di proprietà esclusiva dal titolare dell'appartamento, o il rivestimento che, se ha una funzione estetica, costituisce bene comune di tutti i condomini.

Parimenti, con l'ordinanza resa dalla Corte di Cassazione, Sezione II Civile, n. 27083 del 25 ottobre 2018, si è affermato che "i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole".

=> Frontalini, chi paga?

In caso, poi, di danni causati da distacco e conseguente caduta di intonaco e/o muratura che si sia distaccata, esclusivi responsabili sono i proprietari delle unità immobiliari corrispondenti. Sarà, pertanto, onere del proprietario del balcone provvedere al ripristino sostenendo la spesa necessaria per i lavori e nel caso di evento che abbia causato danni, risarcirli.

Concludiamo con un'ipotesi che proviene dal Tribunale Amministrativo e, nello specifico, dal TAR Piemonte, in un caso di emissione di ordine di demolizione emesso dal Comune in merito ad un balcone ritenuto pericolante.

Il TAR Piemonte con decisione del 7 maggio 2009 n.1364 ha ritenuto illegittimo l'ordine di demolizione del citato balcone pericolante, emesso dal Comune nei confronti del condominio invece che nei confronti dei singoli proprietari, sul ragionamento su esposto secondo il quale i balconi non costituiscono bene comune dell'edificio, ma appartengono in via esclusiva al proprietario dell'appartamento cui vi si accede.

Avv. Fabrizio PLAGENZA

Foro di Roma

Email : fabrizioplagenza@hotmail.it

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