#1 Inviato 9 Luglio, 2015 Salve a tutti, abito in un condominio di 3 piani. Io sto all'ultimo piano. Di recente, a seguito di un forte temporale, sono caduti dei pezzi consistenti del rivestimento del mio balcone e di quello della persona che abita sotto di me. I balconi sono aggettanti, ossia sporgono fuori dal palazzo. La parte interessata riguarda lo spigolo inferiore. Avvisato l'amministratore, e' stata immediatamente convocata l'assemblea condominiale per pianificare i lavori di messa in sicurezza e ristrutturazione delle parti lesionate. Ma qui sono venute fuori delle divergenze circa la competenza delle spese da sostenere. Sono emerse 3 tesi: Tesi n.1 (sostenuta dalla gran parte dei condomini): i balconi aggettanti sono di esclusiva competenza dei proprietari dei relativi appartamenti. Il condominio non c'entra nulla, per cui io e il signore sotto di me dobbiamo provvedere ciascuno per proprio conto al sostenimento delle spese per i rispettivi balconi. Tesi n.2 (sostenuta dall'inquilino sottostante): siccome la rottura ha interessato la parte esterna del balcone, questa è di pertinenza condominiale in quanto è come se si trattasse di una proiezione della facciata del palazzo e quindi tutti devono contribuire. Tesi n.3 (che sostengo io): bisogna distinguere i 2 balconi. Il mio balcone (che poi è a tutti gli effetti un terrazzo per essere precisi) essendo all'ultimo piano funge da tetto e quindi da copertura per i balconi sottostanti, la competenza percio' deve essere condominiale. Tale funzione non puo' invece riconoscersi al balcone dell'condomino di sotto, che quindi deve sostenere per intero la spesa di ristrutturazione. Voi che ne pensate? Grazie.
#2 Inviato 9 Luglio, 2015 Salve, tesi 3: se la parte del terrazzo è aggettante è equivalente al balcone. Tesi 2: se la parte "rovinata" riguarda la parte esterna e quindi il frontalino, fino a qualche tempo fa veniva considerato condominiale in quanto, visti dall'esterno, venivano considerati facenti parte dell'architettura complessiva della facciata . Ma la maggioranza oggi propende per ritenere l'intero balcone di proprietà esclusiva (a seguito di alcune sentenze della cassazione) e quindi il ripristino a carico esclusivo del proprietario.(che è appunto la tesi 1). Non resta che decidere in assemblea il riparto da adottare e nel caso si voglia impugnare, vedere cosa deciderà il giudice. Ma, ripeto, la giurisprudenza ultima è per la tesi 1. Le spese per i balconi aggettanti Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576 Con la sentenza numero 14576 del 30 luglio 2004 , la Corte di Cassazione ha preso in esame la ripartizione delle spese dovute per quanto riguarda i balconi aggettanti affermando che essi costituiscono un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti. Con la conseguenza che anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell'ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui si può riconoscere alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non si può parlare di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, né quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.
#3 Inviato 9 Luglio, 2015 Oltre alla precisa risposta di Lanfranco, leggi altri riferimenti giurisprudenziali sui balconi:
#4 Inviato 9 Luglio, 2015 Voi che ne pensate? Grazie. Io penso che la tua tesi non regge perchè il tuo balcone, come tutti gli altri di sotto, non fa da copertura a nessuna unità immobiliare ma solo ad altri balconi. A mio parere ritengo valida la tesi n. 1
#6 Inviato 9 Luglio, 2015 Innanzitutto ringrazio tutti per le risposte e per la vostra competenza. Volevo precisare che io abito in un attico, quindi il mio appartamento è piu' piccolo di quello di chi abita ai piani inferiori. Lo spazio in piu' è appunto occupato dal terrazzo. Quindi la superficie del mio terrazzo, facendo la proiezione in basso, non coincide solo con quella del balcone di quello di sotto ma copre anche una parte degli appartamenti sottostanti. Cioè in pratica se per ipotesi quello del piano di sotto si mettesse a bucare in su con un trapano all'estremità del muro che delimita il suo appartamento, la punta sbucherebbe nel mio terrazzo e non nel mio appartamento. Ecco perché facevo il discorso della copertura. Non so se sono riuscito a spiegarmi al meglio....
#7 Inviato 9 Luglio, 2015 Innanzitutto ringrazio tutti per le risposte e per la vostra competenza.Volevo precisare che io abito in un attico, quindi il mio appartamento è piu' piccolo di quello di chi abita ai piani inferiori. Lo spazio in piu' è appunto occupato dal terrazzo. Quindi la superficie del mio terrazzo, facendo la proiezione in basso, non coincide solo con quella del balcone di quello di sotto ma copre anche una parte degli appartamenti sottostanti. Cioè in pratica se per ipotesi quello del piano di sotto si mettesse a bucare in su con un trapano all'estremità del muro che delimita il suo appartamento, la punta sbucherebbe nel mio terrazzo e non nel mio appartamento. Ecco perché facevo il discorso della copertura. Non so se sono riuscito a spiegarmi al meglio.... Quindi il tuo terrazzo in parte copre le unità immobiliari sottostanti ed in parte sporge e copre i balconi. La parte che copre le unità immobiliari è da considerare lastrico solare ad uso esclusivo e si applica l'art. 1126 ma la parte in aggetto resta da considerare balcone. Nel tuo caso c'è da riparare lo spigolo in aggetto che non copre nessuna unità immobiliare per cui resta la tesi n.1
#8 Inviato 9 Luglio, 2015 Quindi il tuo terrazzo in parte copre le unità immobiliari sottostanti ed in parte sporge e copre i balconi.La parte che copre le unità immobiliari è da considerare lastrico solare ad uso esclusivo e si applica l'art. 1126 ma la parte in aggetto resta da considerare balcone. Nel tuo caso c'è da riparare lo spigolo in aggetto che non copre nessuna unità immobiliare per cui resta la tesi n.1 ..Salvo che tu non riesca a dimostrare che la parta ammalorata è tale in quanto il problema principale nasce altrove, per es. nella parte che invece è considerata lastrico solare e, per trascinamento\pendenza naturale, fa sfociare il problema nella parte aggettata... In tal fattispecie, il ripristino della parte ammalorata rimarrebbe a carico esclusivo del proprietario, la riparazione della fonte del problema, invece, sarebbe da effettuare ai sensi del 1126
#9 Inviato 9 Luglio, 2015 ..Salvo che tu non riesca a dimostrare che la parta ammalorata è tale in quanto il problema principale nasce altrove... Ma non è questo il caso perchè Lexington dice: "...a seguito di un forte temporale, sono caduti dei pezzi consistenti del rivestimento del mio balcone e di quello della persona che abita sotto di me..." Se il problema fosse nato altrove non sarebbe saltato anche il rivestimento del balcone di sotto
#10 Inviato 9 Luglio, 2015 La precisazione fatta da lexington in #6 conferma la risposta data e ulteriormente chiarita da Leonardo in #7.
#11 Inviato 9 Luglio, 2015 Quindi il tuo terrazzo in parte copre le unità immobiliari sottostanti ed in parte sporge e copre i balconi. Si' è cosi'. Io avevo ipotizzato che fosse sufficiente una copertura anche parziale per farlo considerare comunque di pertinenza condominiale. Praticamente come fosse una estensione del tetto. Tra l'altro quando a suo tempo dovetti sostituire la guaina del terrazzo perché quello di sotto si lamentava che gli ci pioveva si fece la classica ripartizione delle spese 1/3 - 2/3. Il cedimento del frontalino è legato chiaramente ad usura. Tra l'altro l'assicurazione con cui abbiamo stipulato una polizza per il fabbricato, avvisata dell'accaduto, ha tenuto a farci sapere che in caso di danno a persone o cose, non avrebbero tirato fuori un euro perché a loro dire il palazzo versa in cattivo stato di manutenzione (i soldi per la polizza pero' se li prendono). 😉
