Sovente tra i balconi in edifici in condominio esistono dei divisori, che hanno la funzione di delimitare le rispettive proprietà dei condòmini, ovvero il confine tra parte comune e proprietà individuale.
I divisori dei balconi sono di diverso materiale e forma.
Classici quelli in vetro smerigliato e ferro, ma altrettanto ricorrenti sono quelli in cemento; meno frequenti ma comunque presenti mere divisioni di ferro a mo' di parapetto ovvero nei piani terreni d'inferriate alte.
Date queste situazioni di fatto, le domande che sovente ci vengono poste riguardano la manutenzione e la modificazione dei divisori dei balconi.
Chi deve provvedere alla manutenzione di questi elementi separativi delle proprietà?
È possibile installare ex novo un divisorio tra due balconi?
È possibile innalzare ovvero oscurare il divisorio già presente?
Prima d'entrare nel dettaglio è utile una premessa: in ambito condominiale è sempre necessario, prima d'ogni cosa, consultare gli atti d'acquisto ed il regolamento di condominio; questi in particolare il primo atto d'acquisto, mentre il regolamento di condominio solamente se di natura contrattuale, possono contenere disposizioni specifiche su ogni aspetto della proprietà e le spese per i beni presenti nell'edificio, quindi anche dei divisori dei balconi.
Ciò specificato, analizziamo le varie fattispecie che possono ricorrere più comunemente.
Proprietà del divisorio dei balconi già esistente
Partiamo dalla considerazione che ai che ci occupano è indifferente che si tratti di balcone aggettante o incassato.
Come verificare se un balcone è incassato?
Ciò perché il piano di calpestio e la superficie del balcone sono sempre di proprietà del titolare dell'appartamento da questo servito.
I muri divisori tra balconi, salvo diversa indicazione del titolo, devono essere considerati muri divisori tra due proprietà, così come disposto dall'art. 880 c.c. (Presunzione di comunione del muro divisorio).
Ciò vuol dire che ogni spesa inerente alla manutenzione debba essere sostenuta in parti uguali ovvero da ciascuno per sé nelle rispettive zone di proprietà.
Gli interventi, che riguardano solamente i due proprietari interessati, devono essere eseguiti nel rispetto dell'estetica dell'edificio, ossia evitando (perché vietato) di alterare il decoro architettonico dello stabile.
Innalzamento ex novo d'un divisorio balconi
Il balcone senza divisorio è un balcone in proprietà di entrambi gli utilizzatori? Ad avviso dello scrivente no; salvo particolari disposizioni dei titoli esso va considerato di proprietà delle rispettive abitazioni nelle pertinenti zone, con la conseguenza che al confine tra i due può sempre innalzarsi un muro divisorio.
Certo, tutto ciò va inserito nel contesto di un edificio in condominio. L'innalzamento di un muro potrebbe essere considerato lesivo del decoro dell'edificio.
E chi non è d'accordo potrebbe contestare la violazione della violazione delle distanze delle costruzioni dalle vedute? Si supponga il caso dell'innalzamento di un divisorio tra balconi proprio in prossimità di una finestra.
La giurisprudenza ha negato tale evenienza (si veda Trib. Roma n. 1096/2018). D'altra parte, questioni di uso delle cose comuni e riservatezza a parte (motivazioni addotte anche dalla sentenza del tribunale capitolino), tale conclusione può essere raggiunta sulla base del seguente ragionamento (fondato sulle norme dettate in materia di distanze (art. 873 e ss. c.c.).
Questo il ragionamento:
- il balconi sono beni in proprietà esclusiva;
- il proprietario ha sempre diritto di innalzare un muro a recinzione della sua proprietà;
- il muro di cinta tra proprietà confinanti, se inferiore in altezza a tre metri, non è considerato costruzione ai fini del computo delle distanze dalle luci e vedute;
- innalzare un divisorio tra due balconi che non superi i tre metri d'altezza e non sia lesivo di sicurezza, stabilità e decoro dell'edificio non può essere considerato illegittimo.
Questo, almeno, il pensiero dello scrivente.
Modificazione del divisorio balconi esistente
E se il divisorio esiste, ma si decide di modificarlo, ad esempio innalzandolo.
Secondo lo scrivente, ferme restando le questioni condominiali attinenti sicurezza stabilità e decoro dell'edificio, o meglio dandole per rispettate, trova applicazione l'art. 885 del codice civile, la soprelevazione può essere eseguita da uno dei due, a sue spese, restando queste ultime a suo totale carico anche in relazione alla conservazione nonché ad eventuali rafforzamenti del muro d'appoggio, ove necessari.
Resta ferma, per il confinante la possibilità di acquistare la comproprietà della sopraelevazione.
Ove le modificazioni consistano nell'apposizione di separé di qualunque materiale e specie, atti a garantire la riservatezza, non è detto che non possano sorgere problemi, ma quanto detto dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 1096/2018 in materia di prevalenza delle esigenze della riservatezza sul diritto di veduta, rappresenta un buon precedente per chi ha posto quel materiale. Un buon precedente, vero, ma non la certezza d'avere ragione.
Balcone: tipologie e ripartizione delle spese
