In tema di impugnazione di delibere assembleari attinenti alla ripartizione delle spese riguardanti lavori di manutenzione dei frontalini dei balconi aggettanti, è tornata a pronunciarsi la Suprema Corte di Cassazione, ordinanza n. 27083 pubblicata, mediante deposito in cancelleria, il 25 ottobre 2018.
Il pronunciamento degli ermellini si aggiunge ad un coacervo di sentenze e rende, se possibile, un po' più chiaro il quadro d'insieme attinente ai frontalini dei balconi aggettanti. Andiamo per ordine.
Frontalino del balcone aggettante. Il balcone aggettante, lo dice la giurisprudenza, è un elemento edilizio che sporge, aggetta per l'appunto, rispetto alla facciata dell'edificio.
Esso, dicono i giudici che su questa struttura hanno focalizzato la loro attenzione (su tutte si veda Cass. 21 gennaio 2000 n. 637), non ha alcuna funzione strutturale e quella di copertura del piano sottostante è meramente accidentale.
Data questa situazione, i magistrati che si sono interessati di delineare l'assetto proprietario inerente al balcone aggettante hanno affermato che esso è di proprietà del titolare dell'unità immobiliare cui serve.
Tutto il balcone aggettante? No: come si suol dire, qui iniziano i problemi o forse sarebbe meglio dire tormenti, per chi si accinge a deliberare lavori di manutenzione dell'edificio.
Il balcone aggettante si compone di vari elementi, tra i quali spicca il così detto frontalino, ossia il rivestimento del fronte del balcone aggettante.
Di chi è il frontalino? Chiariamo alcuni aspetti, che sono stati oggetto di attenzione anche da parte dell'ordinanza n. 27083/2018, per rispondere al quesito.
Manutenzione frontalini e fioriere. Ecco come ripartire correttamente le spese
Balcone aggettante e decoro architettonico. Rivestimenti e decorazioni della parte frontale (i così detti frontalini) e di quella inferiore del balcone (il così detto cielino o sottobalcone) sono parti comuni dell'edificio se incidono sul decoro architettonico. Se svolgono una funzione estetica, oppure svolgendo in re ipsa (per la lo stessa natura) tale funzione?
Su questo punto la giurisprudenza non è uniforme. Scandagliando l'enorme mole di pronunciamenti giurisprudenziali attinenti ai balconi aggettanti, si legge ad esempio che svolgendo i frontalini «una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., n. 3» (Cass. 19 luglio 2017 n. 21641).
Questa ed altre sentenze lasciano quasi intendere per l'automatica condominialità dei frontalini dei balconi aggettanti. Ma è così? Non proprio, almeno a parere di altra giurisprudenza, sempre di Cassazione, la quale ha affermato che «la valutazione circa la natura comune delle parti dei balconi interessate dai lavori di manutenzione non è suscettibile di una soluzione aprioristica, ma richiede una valutazione in concreto che evidentemente, ed in maniera tendenzialmente insindacabile, è demandata al giudice di merito» (Cass. 2 marzo 2018 n. 5014).
Le spese per la manutenzione dei frontalini
Posizione, questa ultima, decisamente più condivisibile e convincente. Motivo? In tantissime circostanze la parte frontale del balcone aggettante è rivestita semplicemente da uno strato d'intonaco, come d'altronde la struttura nella quale è inserita e poi conclusa da una semplice tinteggiatura bianca.
In tali casi, cioè in quelli di normale presenza del balcone sulla facciata dell'edificio, si può automaticamente concludere per la sua condominialità come lascerebbe presupporre il pronunciamento citato in precedenza?
Ad avviso di chi scrive no e come dice la Corte di Cassazione l'incidenza sul decoro va valutata dal giudice adito caso per caso. In teoria potrebbe avere maggiore incidenza sull'estetica una parte frontale non rivestita, cioè quella lasciata col cemento a vista.
Lo scrivente andrebbe anche oltre, ossia sarebbe utile iniziare a ragionare in questi termini: salvo casi di presenza di decorazioni e fregi chiaramente inseriti a scopo decorativo (es. disegni, stucchi, ecc.) la parte frontale del balcone dovrebbe essere considerata sempre e solamente di proprietà esclusiva, con applicazione dell'art. 1122 c.c. in materia di opere su parti di proprietà esclusiva.
Frontalino e decoro architettonico. Proprio sul frontalino si è soffermata la Cassazione con l'ordinanza n. 27083/2018. Le parti in causa sono arrivate fino alla Corte di Cassazione litigando proprio in relazione alla ripartizione delle spese per interventi di manutenzione dei frontalini dei balconi.
Per il condominio, che aveva deliberato tali interventi conservativi, i frontalini erano da considerarsi condominiali e come tali soggetti al potere deliberativo assembleare e quindi oggetto di spesa comune.
Non per i condòmini impugnanti, i quali, dopo essersi visti rigettata l'impugnativa in primo e secondo grado, si sono rivolti alla Cassazione; senza fortuna, visto l'esito del giudizio.
Cos'hanno detto gli ermellini, in merito ai frontalini dei balconi aggettanti?
Due i punti nodali:
- perché il costo del recupero dei frontalini dei balconi possa «imputarsi al condominio non occorre che l'edificio mostri particolari pregevolezze artistiche o architettoniche, essendo sufficiente che il rivestimento esterno al balcone contribuisca alla gradevolezza estetica dell'intero manufatto» (Cass. 25 ottobre 2018 n. 27083).
- che una tale valutazione è oggetto del giudizio di merito e ove adeguatamente motivata non è sindacabile in Cassazione.
Decide il giudice di merito se il frontalino del balcone aggettante è condominiali oppure no. Nessun automatismo, dunque, almeno secondo questo pronunciamento.
