La caduta dell'intonaco dai frontalini dei balconi configura un evento abbastanza diffuso nei fabbricati condominiali e tale da poter determinare, spesso, danni a cose e persone, con tutte le conseguenze, annesse e connesse, che ne derivano in termini di responsabilità civili e penali.
In merito alla determinazione delle responsabilità per i danni causati dal frontalino dei balconi è nota l'assenza normativa di una regola univoca, soprattutto in termini di competenze e poteri di controllo dell'amministratore di condominio.
Sotto tale profilo la mancanza di una disciplina certa è da attribuirsi esclusivamente alla scelta del legislatore, che non ha inteso menzionare i balconi nell'elenco dei beni comuni, di cui all'art. 1117 c.c., nonostante gli stessi balconi insistano sulle facciate dei fabbricati condominiali.
Nel contempo le varie interpretazioni giurisprudenziali riferite alla responsabilità per i danni causati dalla caduta dei calcinacci dalla parte frontale e verticale della soletta dei balconi fanno leva tutte sull'individuazione della natura dei frontalini.
In altri termini i problemi spuntano quando si deve identificare la proprietà dei frontalini.
In proposito l'orientamento maggioritario giurisprudenziale è concorde nel ritenere che la ripartizione con i millesimi di proprietà delle spese riferite alla manutenzione dei frontalini dei balconi sia legittima soltanto quando ne sia provata la funzione decorativa e ornamentale per l'edificio, con una valutazione che spetta al giudice di merito, anche nel caso in cui il Comune abbia imposto, con un'ordinanza, di compiere un intervento manutentivo per ragioni di sicurezza.
Nello specifico i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore costituiscono beni comuni a tutti quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (Cass. n. 10209/2015).
Ne consegue che i balconi aggettanti, con i relativi frontalini e tutti gli altri componenti, non avendo funzione portante rispetto alla struttura del fabbricato, fanno parte della proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono, salvo che le parti che lo compongono non si inquadrino nell'aspetto estetico dell'edifico condominiale (Cass. sent. n. 1784/2007).
In pratica la valutazione andrà fatta caso per caso, con espresso riferimento al decoro architettonico, che caratterizza non soltanto gli edifici storici e di maggior valore, ma anche i fabbricati più semplici e moderni dove si possa individuare una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia (Cass. n. 8830/2008).
In parole povere, all'infuori dei balconi, con frontalini impreziositi da fregi e bassorilievi artistici, tipo quelli del barocco siciliano, che giustificano la comproprietà dei condòmini, in tutti gli altri casi è necessario rivolgersi ad un giudice per sapere se la decisione assunta dall'assemblea condominiale in merito alle competenze per gli stessi frontalini sia legittima o meno, con tutte le conseguenze del caso in termini di responsabilità per eventuali danni.
Basti pensare, ad esempio, al caso in cui l'assemblea deliberi a maggioranza di installare sui frontalini dei balconi la scossalina preverniciata, cioè una lastra in lamiera colorata, a salvaguardia dell'intonaco dalle infiltrazioni, decidendo di suddividere le spese con tabella di proprietà e quindi attribuendo a tutti i condòmini competenze e responsabilità in merito.
Le spese per la manutenzione dei frontalini
Tuttavia il vero problema per l'amministratore si verifica quando, a seguito della caduta di calcinacci, sia necessario procedere, nell'immediato, alla messa in sicurezza dei frontalini ammalorati e privi di valore artistico, che rischiano di procurare danni a cose e persone.
In tali situazioni l'amministratore deve decidere, in fretta, se intervenire, con urgenza, per mettere in sicurezza il frontalino del balcone o soprassedere, ritenendo la circostanza non di sua competenza.
Ma siamo certi che l'amministratore, per evitare di incorrere in responsabilità, debba mettere in sicurezza i frontalini dei balconi ammalorati, anche se privi di valore artistico?
In questi casi, a confondere le idee degli amministratori, ci pensano spesso gli uffici comunali che, a seguito di accertamento di un pericolo determinato dallo stato di degrado in cui versano i balconi aggettanti, di solito provvedono a diffidare, per iscritto, lo stesso amministratore di condominio, intimandogli di attuare tutte le procedure necessarie a rimuovere il pericolo attuale o a scongiurare i pericoli futuri, che potrebbero configurare una potenziale minaccia per l'incolumità pubblica e privata.
Di solito, nel caso di calcinacci pericolanti, ad intervenire per primi sono sempre i VVFF che, all'esito del sopralluogo effettuato sul fabbricato, trasmettono al Comune la relazione di intervento, affinché adotti i provvedimenti di competenza.
Impermeabilizzazione pavimento balcone
Nulla esclude che il Comune possa intervenire notificando all'amministratore un'ordinanza sindacale "contingibile ed urgente di messa in sicurezza balconi", con il seguente tenore: "All'amministratore di condominio dell'edificio sito in …… via……… sig. ……, nato a ……. il …… e residente a …… in via,,,,,,,,,, di provvedere con ogni possibile urgenza e, comunque, entro il termine massimo di 30 gg. dalla data di notifica della presente ordinanza alla realizzazione dei lavori necessari al ripristino delle condizioni di sicurezza dell'edificio oggetto di accertamento del Comando Vigili del Fuoco, con eliminazione del pericolo di caduta di calcinacci dalle solette dei balconi secondo le prescrizioni impartite nel verbale medesimo, previa nomina di un tecnico abilitato e qualificato" (Comune di Matera).
È inutile dire che le norme locali prevedono sempre che la manutenzione degli immobili garantisca le condizioni di sicurezza di qualsiasi struttura.
Ed è pur vero che l'amministratore di condominio raffigura sempre e comunque un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato (Cass. SS.UU. n. 9148/08).
Quindi, grava sul mandatario l'obbligo di compiere gli atti giuridici previsti dal contratto con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1710 cod. civ.), con quella diligenza, cioè, che è lecito attendersi da qualunque soggetto di media avvedutezza e accortezza, memore dei propri impegni, cosciente delle relative responsabilità (Cass. n. 19778/2003).
In ogni caso, sempre e comunque, i soggetti pubblici coinvolti si rivolgeranno tutti all'amministratore di condominio, anche se poi, di prassi, si assiste al rimpallo delle responsabilità tra VVFF, Vigili Urbani, eventualmente anche la Protezione Civile e sicuramente l'amministratore di condominio, nel merito alla competenza ad intervenire.
Ecco perché il Comune potrebbe valutare di intervenire notificando all'amministratore un'ordinanza di ripristino e messa in sicurezza dello stato dei luoghi. Peraltro c'è da dire che la condotta del destinatario dell'ordinanza, cioè dell'amministratore, potrebbe integrare il reato di inosservanza dei provvedimenti dell'autorità.
In genarle "ricorre l'ipotesi della contravvenzione di cui all'art. 650 c.p. qualora il proprietario di un edificio pericolante non provveda ad eseguire le necessarie opere di consolidamento e di restauro imposte dal Sindaco a tutela della pubblica incolumità, ferma restando la configurabilità dell'illecito amministrativo di cui all'art. 677 comma 1 c.p." (Cass. n. 25998 del 11.04.2003).
Ciò nonostante, premesso che non è semplice per l'amministratore dover valutare se eliminare i calcinacci pericolanti e trattare i ferri eventualmente esposti oppure no, bisogna sempre considerare che è da ritenersi nulla la delibera assembleare assunta a maggioranza che dispone l'esecuzione dei lavori di rifacimento del frontalino del balcone (Corte Cass., sez. VI, ordinanza 15 marzo 2017 n. 6652).
Per tali ragioni, nonostante i provvedimenti degli enti locali, diventa difficile rinvenire la possibilità di addebitare delle responsabilità all'amministratore di condominio, nel caso di mancato intervento per la messa in sicurezza dei frontalini dei balconi aggettanti, che sono di competenza dei proprietari.
Dall'altra, però, non sarebbe neanche sbagliato il comportamento dell'amministratore che, in caso di inerzia dei proprietari, ed in ottemperanza ad una diffida comunale, per evitare danni a terzi, decidesse di effettuare l'intervento di messa in sicurezza dei frontalini, addebitandone le spese agli stessi proprietari.
In tutti i modi è opportuno, quanto meno, che l'amministratore si preoccupi, immediatamente, di notificare al proprietario del balcone interessato la diffida ricevuta dal Comune, provvedendo a diffidare, a sua volta, lo stesso condomino a mettere in sicurezza il frontalino, inibendo contestualmente il transito alle zone interessate dai dissesti, così come segnalato a seguito del sopralluogo effettuato dalle autorità competenti.
Avv. Michele Orefice
