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Guaina impermeabilizzante e pavimento del lastrico solare ad uso esclusivo: come si ripartiscono le spese?
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Guaina impermeabilizzante e pavimento del lastrico solare ad uso esclusivo: come si ripartiscono le spese?

Manutenzione lastrico solare esclusivo: il condominio restituisce al proprietario le somme versate in eccesso.

Avv. Maurizio Tarantino  

La vicenda. Tizia proprietaria dell'appartamento posto al piano attico della palazzina del complesso condominiale con annesso lastrico di copertura dell'edificio, aveva impugnato la delibera in merito ai punti afferenti la ripartizione delle spese del rifacimento del lastrico solare ad uso esclusivo e della richiesta di danni da infiltrazioni. Pertanto conveniva in giudizio il condominio.

Lastrico solare in condominio e ripartizione spese

Ripartizione delle spese e criteri di valutazione del risaricmento danni derivanti da infiltrazioni

Il ragionamento del Tribunale. Nel corso del giudizio era emerso che il lastrico solare presentava una guaina ammalorata e vetusta tanto che si erano verificate delle infiltrazioni nell'appartamento sottostante quello dell'attrice.

Di conseguenza erano stati svolti dei lavori di manutenzione straordinaria del lastrico deliberati dall'assemblea.

I lavori in esame, a causa delle infiltrazioni prodotte, riguardavano la sostituzione della guaina ammalorata ed il rifacimento dell'intera pavimentazione.

=> Lastrico solare esclusivo: manutenzione e ripartizione spese.

A tal proposito, il giudice ha evidenziato che in tema di lastrico solare ad uso esclusivo, le spese per la riparazione/ricostruzione del lastrico possono essere ripartite tra gli altri condomini se si riferiscono alle componenti essenziali della struttura, ovvero ad opere murarie o di impermeabilizzazione che svolgono funzione di copertura.

Invece, sono a carico del condomino (che utilizza in modo esclusivo il lastrico) le spese per consentirgli una migliore utilizzo (come i parapetti e i pavimenti) alla cui manutenzione ordinaria e straordinaria deve provvedere il proprietario esclusivo. (Cass. civ. 19 gennaio 2004 n. 735).

Premesso ciò, nella vicenda in esame, il lavoro sulla terrazza riguardava la sostituzione della guaina difettosa ed il rifacimento dell'intera pavimentazione.

Tali lavori erano necessari per garantire la funzione di copertura e per eliminare le infiltrazioni.

=> Danno da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare in uso esclusivo, chi paga per i danni?

Di conseguenza, secondo il giudice, non si può, in tale situazione, suddividere la spesa tra porzioni aggettanti e non, in quanto il lavoro non era relativo a delle migliorie ad uso esclusivo dell'attore.

In argomento, la Cassazione ha meglio evidenziato che poiché il lastrico solare dell'edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se e` attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo.

Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d`acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità`, nella misura del terzo residuo (Cass. sez. Un. 29 aprile 1997, n. 3672).

=> Perchè il condomino non può trasformare il tetto in un lastrico solare di uso esclusivo.

In conclusione. Le spese sono tutte a carico del proprietario esclusivo del lastrico solare soltanto quando i lavori servono a consentirne un migliore uso e non quando si tratta di opere murarie o di impermeabilizzazione che vanno a vantaggio anche di tutti gli altri condomini.

Pertanto, "quando le opere riguardano componenti essenziali come la guaina impermeabilizzante e il pavimento del lastrico solare esclusivo, che svolgono funzione di copertura del fabbricato, le spese si ripartiscono con un terzo a carico del proprietario esclusivo, gli altri due degli altri condomini della stessa verticale dell'edificio.

E altrettanto vale per il risarcimento del danno dopo le infiltrazioni d'acqua all'appartamento sottostante" (Trib. Roma n. 9960 del 15 maggio 2018). Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale di Roma ha annullato la delibera in quanto viziata.

Per l'effetto ha disposto anche la condanna del condominio alla restituzione all'attrice delle somme versate in eccesso pari a circa 10 mila euro.

Scarica Tribunale Roma n. 9960 del 15 maggio 2018

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