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Amministrator

Come ripartire le spese del ponteggio per rifacimento facciata e balconi aggettanti ?

nei prossimi giorni l'amministratore deve convocare l'assemblea per deliberare la ditta e la ripartizione per i lavori di rifacimento facciata e balconi aggettanti la domanda è come deve ripartire le spese del ponteggio visto che sono inclusi i lavori dei balconi.

grazie

Sarebbe opportuno estrapolare i lavori per il rifacimento dei balconi dalla spesa totale del ponteggio per il rifacimento della facciata, perchè hanno due partizioni diverse, ovvero per la facciata devono partecipare tutti i condomini in proporzione millesimale, mentre per i balconi devono partecipare soltanto i proprietari dei balconi e supponendo un lavoro uguale per tutti i balconi, si dividerà in proporzione per altezza dal suolo, ossia chi sta in basso paga 1, il 2° paga 2, il 3° paga 3 ecc ecc

Inoltre per i balconi richiede una maggioranza (unanime) diversa,altrimenti può succedere che qualcuno...

 

Nulle le delibere condominiali che incidono su beni di proprietà esclusiva dei condomini.

Cassazione civile Sentenza, Sez. II, 31/10/2005, n. 21199 .

Non possono essere oggetto di deliberazioni impositive di spese (e dunque di relativa ripartizione) da parte dell'assemblea del condominio gli interventi di manutenzione relativi ai balconi, da considerarsi beni di proprietà esclusiva, in quanto costituenti appendici o prolungamenti delle unità immobiliari cui accedono e non assolventi, normalmente a funzioni strutturali riferibili all'edificio condominiale, salvo che per i rivestimenti esterni e le parti decorative frontali (che inserendosi nel prospetto dell'edificio contribuiscono all'estetica complessiva dello stesso).

Sono nulle - e pertanto sottratte ai termini di impugnativa di cui all'art. 1137, terzo comma per i casi di semplice annullabilità - le delibere condominiali che incidono sui diritti individuali sulle cose; la dichiarazione di impugnabilità, senza limiti di tempo,dell'atto presupposto inficiato da nullità si estende anche all'atto che ne costituisce esecuzione e che da quello dipende.

Se invece i poggioli non necessitassero di fare le stesse lavorazioni, o meglio, uno vorrebbe fare solo la coloritura, due non vorrebbero aderire, come posso ripartire le spese in maniera equa?

Se invece i poggioli non necessitassero di fare le stesse lavorazioni, o meglio, uno vorrebbe fare solo la coloritura, due non vorrebbero aderire, come posso ripartire le spese in maniera equa?
Come ti avevo detto le spese per i balconi aggettanti dovrebbero essere a parte dalla spesa per la facciata, per cui tutti pagheranno per la facciata, mentre per i balconi pagheranno solo quei condomini che effettueranno dei lavori nei loro balconi

Scusate, ma il criterio per la ripartizione spese rifacimento facciata da cosa dipende?

Mi spiego meglio:

le classiche palazzine condominiali di un tempo erano caratterizzate da appartamenti che si sviluppano in senso orizzontale e su questo tipo di palazzine si è creata la prassi (presumo anche giurisprudenziale) di dividere le spese tra tutti i condomini.

Oggigiorno invece abbiamo piccole palazzine di nuova concezione dove gli appartamenti si sviluppano in verticale, come se fossero villette a schiera, ma sempre di palazzina condominiale di tratta.... in questo caso ogni appartamento ha una sua ben definita porzione di facciata con o senza balconi, terrazzini, e quindi non sarebbe applicabile il concetto che ognuno di questi appartamenti ovvero il suo proprietario si paga la riparazione della parte di facciata che insiste sullo stesso?

Anche perchè non credo sia giusto che chi ha un simile appartamento dove la porzione di facciata è ok, debba invece contribuire per la facciata che insiste sull'appartamento distante dal suo e magari più esposto ad intemperie che danneggiano la facciata...

 

Ripropongo quindi la domanda:

il criterio per la ripartizione spese rifacimento facciata da cosa dipende?

Fatto salvo titolo diverso le facciate e muri maestri dello stabile sono comuni a tutti i condomini, per cui anche se la facciata o muro maestro non insiste sulla propria u.i. si considera comune a tutti, e di conseguenza la partizione segue il criterio dell'art. 1123 1° comma, salvo diversa convenzione o delibera adottata all'unanimità con 1000/1000;

cc Art. 1117 Parti comuni dell'edificio.

ono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate

grazie per il chiarimento, ma deliberare con 1000/1000 è impossibile quando uno dei condomini è una "fantasma" irreperibile... spero in tal caso si possano adottare criteri diversi dai millesimi...

grazie per il chiarimento, ma deliberare con 1000/1000 è impossibile quando uno dei condomini è una "fantasma" irreperibile... spero in tal caso si possano adottare criteri diversi dai millesimi...
Non essendo possibile deliberare criteri diversi per mancanza dell'unanimità, le spese si dovranno ripartire con il criterio legale dell'art. 1123 cc

se i balcono sono aggettanti solo chi è d'accordo se li fa manutenzionare gli altri no

 

quindi:

 

lavori rifacimento facciata: divisa per millesimi

lavori balconi: ad personam (ogniuno si paga il suo)

ponteggio: ripartiscilo per millessimi visto che serve per fare la facciata, poi essendo gia montato verrà usufruito anche da chi deve sistemare i balconi

 

altrimenti se rognano (come accadrà di sicuro) fatti dare dei tempi in numero di giorni.. non saranno rispettati, ma almeno vedranno una riparizione del costo del nolo del ponteggio piu' corretta.. cosi che chi paga solo la quota facciata non si troverà a dover pagare anche il fermo del ponteggio in attessa che venga utilizzato per sistemare i balconi.. chi invece deve fare i balconi "nulla questio" ...

 

esempio:

 

uso (noleggio) ponteggio per rifacimento facciata: 20 giorni

uso (noleggio) ponteggio per balconi: 10 giorni

e ripartisci cosi..

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