Balconi aggettanti, incassati, sotto balconi. Ed ancora.... cornicioni, rivestimenti, fregi, decorazioni ed armonia. E non finisce qui. Ripartizione delle spese tra tutti o solo tra alcuni? E se la delibera che ripartisce le spese di manutenzione straordinaria dei balconi aggettanti tra tutti condomini risultasse viziata, sarebbe nulla o annullabile della delibera?
La sentenza n. 19128 emessa dal Tribunale di Roma pubblicata il 08/10/2019, riapre una vera e propria "ferita giudiziaria", nel senso che torna ad occuparsi di una delle ipotesi di contenzioso di maggior frequenza in ambito condominiale.
Sottobalconi da ristrutturare, chi paga le spese?
Frontalino dei balconi in condominio, interventi manutentivi, competenza e suddivisione delle spese
I fatti di causa. Una condomina conveniva in giudizio il Condominio, esponendo di essere proprietaria di un appartamento, privo di balcone, facente parte dello stabile condominiale.
Rappresentava il fatto che con delibera assembleare, la compagine aveva deliberato in ordine a lavori di manutenzione straordinaria dei balconi, con relativa spesa approvata, lamentando la nullità e/o l'annullabilità della delibera, in quanto il riparto della spesa era stato "effettuato in base alla tabella A sul rilievo che le opere riguardavano l'armonia dei prospetti dell'edificio", con ciò derogando ai criteri di legge, visto che "i balconi in aggetto (oggetto di intervento) erano di proprietà esclusiva e non beni comuni".
Si costituiva il Condominio che, nel contestare la domanda avversa, eccepiva, tra l'altro, che non era stata approvata "alcuna deroga al riparto, demandato ai criteri legali", ma che, contrariamente a quanto dedotto dall'attrice, erano stati solamente approvati "dei preventivi senza alcuna suddivisione delle spese".
All'esito dell'istruttoria, emergeva quanto segue: l'assemblea, a maggioranza, aveva messo a verbale, con riferimento ai relativi punti all'o.d.g., dei precisi criteri di riparto delle spese sostenute/da sostenere per interventi esclusivi sui balconi in aggetto.
Balconi, sottobalconi ed elementi decorativi in condominio. Itinerari giurisprudenziali
Sull'annosa questione relativa alla citata tipologia di balconi, ricordiamo che il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 18330/2018 pubbl. il 28/09/2018, ha ricordato l'insegnamento della Suprema Corte, secondo cui "i balconi 'aggettanti' , i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento sovrastante e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non posso no considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell'articolo 1125 cod. civ. I balconi "aggettanti", pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono ".
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