Tizio è proprietario di un’unità immobiliare ubicata al primo piano dell’edificio Alfa. Al piano terra abita Caio.
Quest’ultimo per sfruttare al meglio lo scoperto retrostante la sua unità immobiliare decide di costruire una tettoia che ne copra una parte.
Per farlo, quindi, s’appoggia al balcone aggettante di Tizio di modo che non vi siano parti scoperte tra la porta finestra che dà su quello spazio ed almeno sei metri.
In quello spazio, quindi, egli riesce ad organizzare al meglio alcune proprie attività domestiche.
Quella appena descritta, con una dovizia di particolari utilizzata solo per rendere il fatto più familiare, è cosa molto ricorrente: quanti di noi hanno nel proprio condominio il proprietario del piano terreno che ha posizionato nel cortiletto di sua proprietà un gazebo o un pergolato? Il fatto, è bene evidenziarlo com’è stato fatto nella sentenza n. 11302 resa dalla Corte di Cassazione lo scorso 5 luglio, può portare alla legittima richiesta di rimozione del manufatto per lesione del diritto dei veduta. Vediamo più nello specifico il perché di quest’affermazione. Ai sensi del terzo comma dell’art. 907 c.c. “
se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia”. “La distanza minima di tre metri che, ai sensi dell'art. 907 c.c., deve separare il fondo del titolare d'una servitù di veduta dalla costruzione realizzata dal proprietario del fondo servente, deve sussistere non solo tra la veduta e la parte di costruzione che le sta di fronte, ma anche tra la prima e la parte di costruzione che si trova lateralmente o al di sotto di essa” (Cass. 22 marzo 2012 n. 4608). Questa la spiegazione fornita dalla Cassazione sulle modalità di calcolo delle distanze.
Nel caso descritto all’inizio, quindi, poiché la tettoia poggiava sul balcone aggettante, che è da ritenersi ben di proprietà di Tizio.
Al di là delle questioni inerenti i permessi, la questione dell’appoggio su parte di proprietà esclusiva e non comune ai fini dell’applicazione dell’art. 907 c.c. è di fondamentale importanza.
Ciò dato che se Caio, ad esempio, si fosse appoggiato alla facciata comune, la situazione avrebbe potuto essere differente. Perché? In quanto, è sempre la Cassazione a parlare, “
le norme sulle distanze legali sono applicabili anche nei rapporti tra i condomini di un edificio quando siano compatibili con l'applicazione delle norme particolari relative alle cose comuni, ma in caso di contrasto prevale, quale diritto speciale, la disciplina che regola la comunione, nel consentire la più intensa utilizzazione dei beni comuni in funzione del godimento della proprietà esclusiva, purché il condomino non alteri la destinazione del bene e non ne impedisca l'altrui pari uso” (Cass. 25 ottobre 2011 n. 22092).
Nel caso deciso con la sentenza n. 11302 succitata i giudici di Cassazione hanno ribadito il proprio orientamento in tema di diritto di veduta e specificato ulteriormente un fatto: tale diritto va considerato come diritto che riguarda ogni direzione osservabile dal punto di veduta.
