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Una costruzione è un qualsiasi manufatto in grado d'incrementare la consistenza di un precedente immobile cui è collegato
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Una costruzione è un qualsiasi manufatto in grado d'incrementare la consistenza di un precedente immobile cui è collegato

Un condominio realizza una tettoia e successivamente tramuta quella tettoia in una veranda che aumenta lo spazio chiuso a sua disposizione. Cosa succede se i vicini gli fanno causa?

Avv. Alessandro Gallucci 

Un condominio realizza una tettoia e successivamente tramuta quella tettoia in una veranda che aumenta lo spazio chiuso a sua disposizione. I suoi vicini gli fanno causa e chiedono la rimozione del manufatto.

La veranda, come realizzata e descritta, rappresenta un manufatto? La risposta è positiva.

Questo, almeno secondo il concetto di manufatto espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 24327 dello scorso 18 novembre.

Si legge nella sentenza che ” costituisce costruzione agli effetti civilistici qualsiasi manufatto, stabilmente infisso al suolo o collegato a preesistente immobile e tale da incrementarne la relativa consistenza, indipendentemente dalle caratteristiche costruttive” (Cass. 18 novembre 2011 n. 24327).

A ben vedere la Cassazione ha fornito, in modo costante, questa definizione, adattandola alle specifiche fattispecie in relazione alle quali è stata chiamata a pronunciarsi.

Così, si legge in una sentenza resa nel marzo del 2011 “ ai fini dell'osservanza delle norme in materia di distanze legali stabilite dall'art. 873 c.c., e segg., e delle norme dei regolamenti locali integrativi della disciplina codicistica, deve ritenersi "costruzione" qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione rispetto al suolo anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente e ciò indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell'opera stessa, dai caratteri del suo sviluppo aereo dall'uniformità e continuità della massa, dal materiale impiegato per la sua realizzazione, dalla sua destinazione; e che, salvo l'ipotesi di sporti o aggetti in funzione meramente complementare o decorativa, gli accessori e le pertinenze che abbiano dimensioni consistenti e siano stabilmente incorporati al resto dell'immobile, in guisa da ampliarne la superficie o la funzionalità, assumono il carattere di costruzione, sicchè se ne deve tener conto ai fini dell'accertamento del rispetto della normativa sulle distanze," (Cass. 22 febbraio 2011 n. 4277).

In tema di condominio negli edifici " la sopraelevazione di cui all'art. 1127 c.c. è ravvisabile solo in presenza di un intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato, tetto o lastrico solare che sia, in modo da interessare la colonna d'aria sovrastante lo stabile.

Deriva, da quanto precede, pertanto, che qualora le opere realizzate dal proprietario dell'ultimo piano siano contenute nei limiti del preesistente sottotetto (trasformato, nella specie, in terrazza) correttamente il giudice del merito esclude che si sia in presenza di una sopraelevazione" (Cass. 07 settembre 2009 n. 19281).

Ricordiamo, infine, che ai sensi dell’art. 3del d.p.r. n. 380/01, sono da considerarsi interventi di costruzione quelli di ristrutturazione edilizia oltre che:

" e.1) la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma esistente, fermo restando, per gli interventi pertinenziali, quanto previsto alla lettera e.6);

e.2) gli interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal comune;

e.3) la realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato;

e.4) l'installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione;

e.5) l'installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee;

e.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell'edificio principale;

e.7) la realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all'aperto ove comportino l'esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo in edificato” (art. 3 lett. e) d.p.r. n. 380/01);

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