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Costruzione di una veranda in condominio. Quando è necessario il permesso di costruire?
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Costruzione di una veranda in condominio. Quando è necessario il permesso di costruire?

Trasformazione urbanistico-edilizia: rilascio del permesso di costruire per la realizzazione di una veranda chiusa sui lati.

Dott. Ivan Meo  

La realizzazione di una veranda, chiusa sui lati, costituisce una trasformazione urbanistico-edilizia del preesistente manufatto idonea a creare nuovo volume. Per tali motivi è necessario preliminarmente richiedere il rilascio del permesso di costruire.

Una prassi molto diffusa.

La realizzazione di verande, all'interno di un edificio condominale, è una prassi largamente diffusa in quanto l'installazione di tale manufatto consente di trarre una maggiore utilità non solo in termini di spazio, ma anche un maggior confort abitativo.
La giurisprudenza più volte ha precisato che a causa della struttura del manufatto vi sono differenti tipologie di veranda realizzabili e per tali motivo è necessario distinguere le ipotesi in cui la realizzazione necessiti di richiesta di concessione edilizia da quelle in cui l'interessato è sostanzialmente esonerato dal suddetto obbligo.

Ovviamente è necessario analizzare le singole fattispecie per dare una corretta soluzione.

Veranda senza concessione edilizia: si rischia l'arresto.

Il caso di specie e i suoi precedenti.

Recentemente il TAR Campania ha analizzato un caso in cui la realizzazione della veranda si concretizzava in una chiusura dei lati e per tali motivi costituisce una trasformazione urbanistico-edilizia del preesistente manufatto idonea a creare nuovo volume e perciò richiede il preventivo rilascio del permesso di costruire (cfr. per un caso analogo il TAR Campania Napoli, Sez. III, 18.01.2011 n. 281).

Veranda chiusa In virtù di tale ragionamento i giudici amministrativi hanno anche precisato che i volumi tecnici degli edifici per essere esclusi dal calcolo della volumetria non devono assumere le caratteristiche di vano chiuso, utilizzabile e suscettibile di abitabilità.

Ciò che invece non è riscontrabile nel caso in cui venga costruita una veranda avente un collegamento funzionale, con l'appartamento oltre ad avere un rapporto di strumentalità necessaria con l'utilizzo della costruzione.

Per tali motivi, come da precedente giurisprudenza consolidata, il condomino che intenda realizzare una struttura-veranda chiusa dovrà sempre munirsi di concessione edilizia, salvo che non si tratti di una struttura precaria (T.A.R. Sicilia, sez.

I, 11 dicembre 2003, n. 3880) destinata a far fronte a sue esigenze momentanee e ad essere rimossa dopo l'uso temporaneo, o non realizzi un intervento straordinario diretto al recupero del patrimonio edilizio già esistente, oppure una struttura con finalità di protezione dagli agenti atmosferici esterni nei limiti della funzionalità dell'immobile.

Ma vi è di più: il condomino che realizzi una veranda senza il permesso a costruire si renderebbe fautore di abusi edilizi, con conseguente addebito di responsabilità amministrative e penali (Cass. pen., 25 novembre 2004, n. 45582). Inoltre, si è precisato, che la chiusura di una veranda senza concessione rientra tra gli interventi abusivi di ristrutturazione edilizia, la cui repressione comporta l'ingiunzione ex art. 9,l. 28 febbraio 1985, n. 47, diretta alla spontanea rimozione dell'abuso: allo scadere del termine all'uopo fissato, è prevista la demolizione d'ufficio, a spese del responsabile, o, se il ripristino non sia possibile, l'irrogazione di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento di valore dell'immobile conseguente alla realizzazione dell'opera, da determinarsi con riguardo alla data di ultimazione dei lavori (T.A.R. Campania, sez. II, 29 marzo 2007, n. 2893).

Differenze con le serre solari.

Veranda chiusaNel corso della motivazione i Giudici hanno anche rigettato la possibilità di attribuire alla veranda funzione di "serra solare" perché, nel caso di specie era sfornita di ogni dato in ordine alla prestazione energetica e, dall'altro, non appar iva coerente con le caratteristiche del vano chiuso con la veranda che risulta autonomamente utilizzabile a fini abitativi (dal verbale di sopralluogo redatto dalla Stazione Carabinieri veniva accertata la presenza di caldaia a gas e di una cucina dismessa, contatore del gas e lavabo).

Va precisato che tecnicamente le "serre a captazione solare", sono strutture atte a ridurre il fabbisogno energetico dell'appartamento. Per tali tipi di manufatti vi sono dei regolamenti e vi particolari eccezioni, dato che otto Regioni e la provincia autonoma di Bolzano hanno legiferato in materia e disciplinato i vincoli.

Tale tecnologia dei sistemi solari passivi, si propone di concorrere al raggiungimento del comfort termico e del benessere degli abitanti, sfruttando la fonte energetica del sole, senza l'utilizzo di elementi meccanici alimentati da fonti esterne di energia.

La trasmissione del calore avviene mediante meccanismi di scambio naturali (conduzione, irraggiamento e convezione).

La difficoltà di questi sistemi consiste proprio nel corretto dimensionamento e nella valutazione dell'influenza delle condizioni climatiche e dei flussi termici naturali sul rendimento dell'edificio.

Per ulteriori approfondimenti:

Cerca: veranda permesso realizzazione

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Massimo
Massimo domenica 29 novembre 2015 alle ore 20:00

Buongiorno vorrei sapere un suo parere.
Ho installato una pergotenda dal 2010 sul mio terrazzo (lastrico solare di mia proprietà) sovrastante il mio appartamento sottostante . All'interno della pergotenda ho costruito un armadio in muratura per gli attrezzi di giardinaggio pulizia ecc.. A seguito di un esposto ho avuto un sopralluogo da parte dei vigili e dei tecnici del comune II municipio. Non ho avuto modo di vedere il verbale del sopralluogo e ho dovuto nominare la domiciliazione di un legale per la Procura. Che cosa ne pensa? Posso stare tranquillo ?

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