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dani87

Costruzione tettoia su terreno di proprieta' esclusiva

Buongiorno,

sono un tecnico ed ho un problema con una pratica per la costruzione di una tettoia di un condomino.

Il condominio è costituito da 3 unità immobiliari. Il terreno circostante l'edificio è stato diviso in tre parti esclusive dei singoli proprietari. Il condominio ha un volume edificabile residuo di circa 800 mc, di cui circa 266 mc spetterebbero al mio cliente.

Il progetto che ho presentato presso il Comune di Trento prevende la realizzazione di una tettoia con volume di circa 200 mc che rispetta tutte le distanze dalle proprietà altrui. Il Comune mi richiede l'autorizzazione da parte degli altri due condomini per l'utilizzo della cubatura necessaria. Secondo voi visto che il mio cliente per la tettoia utilizza solo la sua parte di volume, lasciando inalterata quella degli altri è obbligato a farsi rilasciare questa autorizzazione??? esiste una qualche sentenza che parli di casi simili???

grazie a tutti

La cubatura residua è condominiale. Quindi giustamente il Comune ti richiede l'autorizzazione del titolare della cubatura residua, il Condominio. Non è che autonomamente il tuo cliente decide di suddividerla, perché così facendo poi sarebbe condominiale la cubatura rimasta di 600 mc.

Il tuo cliente farebbe bene a farsi autorizzare dal Condominio, scrivendo che poi si impegna a non utilizzare più altra volumetria condominiale.

in realtà però non esiste un vero e proprio condominio costituito (con statuto, amministratore, millesimi, ecc.) perché essendo solo tre proprietari non ne hanno mai avuto necessità. Questo può cambiare qualcosa???

in realtà però non esiste un vero e proprio condominio costituito (con statuto, amministratore, millesimi, ecc.) perché essendo solo tre proprietari non ne hanno mai avuto necessità. Questo può cambiare qualcosa???
Non è necessario uno statuto, neppure esiste una cosa del genere in questo caso, e non esiste nessun documento per stabilire che uno stabile sia condominio, è sufficiente che i proprietari siano almeno due

 

Elemento indispensabile per poter configurare l'esistenza di una situazione condominiale è rappresentato dalla contitolarità necessaria del diritto di proprietà sulle parti comuni dell'edificio. Quindi la nascita di un condominio non è collegata ad un formale atto costitutivo, ma si verifica di diritto con la prima vendita, da parte dell'originario proprietario di tutto l'edificio, degli appartamenti o singole porzioni di piano a uno o più soggetti (Cass. 4.11.1994 n. 9062; Cass. 18.12.1978 n. 6073; Trib Roma 2.11.2000)

ma che voi sappiate c'è qualche sentenza o legge che sancisce l'obbligo di richiedere l'autorizzazione al condominio o è una prassi??

ma che voi sappiate c'è qualche sentenza o legge che sancisce l'obbligo di richiedere l'autorizzazione al condominio o è una prassi??
Almeno la sentenza c'è

 

Il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell’edificio e di opporsi, conseguentemente, ad ogni costruzione degli altri condomini che direttamente o indirettamente pregiudichi l’esercizio di tale suo diritto, senza che possa rilevare la lieve entità del pregiudizio arrecato. (Cass. civ., sez. II, 11 febbraio 1997, n. 1261)

ma che voi sappiate c'è qualche sentenza o legge che sancisce l'obbligo di richiedere l'autorizzazione al condominio o è una prassi??

Di fatto esistono sentenze del CdS sul medesio argomento in netta oposizione (della serie non si sà mai quale sia la verità):

 

1)CONCESSIONE E AUTORIZZAZIONE EDILIZIA - NON È NECESSARIO L'ASSENSO DEI CONDOMINI AI FINI DEL RILASCIO DELLA CONCESSIONE O DELL'AUTORIZZAZIONE EDILIZIA PER LE OPERE NELLE PARTI COMUNI DEL CONDOMINIO

(Consiglio di Stato, Sezione V, 23 giugno 1997, n. 699)

2)Sopraelevazione: al proprietario del lastrico non serve consenso dei condomini Consiglio di Stato , sez. V, sentenza 21.11.2003 n° 7539

http://www.altalex.com/index.php?idnot=1739

 

3) Quando il Comune deve accertare l'esistenza della delibera assembleare di autorizzazione per la costruzione del manufatto ? In questo ambito interviene la sentenza del Consiglio di Stato (sez. VI, 28 settembre 2012 n. 5128).

http://www.guidelegali.it/stampa-articolo/permesso-a-costruire-e-condominio-5346.aspx

 

 

Io drei che qualora il Comune (Ufficio Tecnico) non faccia rischiesta esplicita del consenso condominiale , chi costruisce disponendo di quota di cubatura sufficente non è obbligato a chiedere permesso ai condomini/vicini.

 

In generale sulla quesitone uso cubatura residua in ambito condominiale la stessa è un bene (immateriale) comune e quindi segue quanto dettato dal Codice Civile.

 

Art. 1102 - Uso della cosa comune 1.

Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto . A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.

La cubatura residua è condominiale. Quindi giustamente il Comune ti richiede l'autorizzazione del titolare della cubatura residua, il Condominio. Non è che autonomamente il tuo cliente decide di suddividerla, perché così facendo poi sarebbe condominiale la cubatura rimasta di 600 mc.

Il tuo cliente farebbe bene a farsi autorizzare dal Condominio, scrivendo che poi si impegna a non utilizzare più altra volumetria condominiale.

Secondo me non c'è bisogno dell'autorizzazione condominiale. E' vero che la cubatura non è mai suddivisa a priori, ma basta che lui porti al comune o che il comune sappia (e dovrebbe saperlo) quale sia la cubatura residua totale e quale quella spettante a ciascun condomino. Diciamo che il tuo ragionamento evita problemi presenti e futuri ma la richiesta del Comune è comunque illegittima. C'è cubatura residua, sto usando la mia quota, perchè devo chiedere agli altri? Anche perchè non è che la uso tutta...solo una parte della mia quota......

.. ma la richiesta del Comune è comunque illegittima. .....

Di fatto l' ultima sentenza dice il contrario.

 

Poi siccome non fà Legge e le prime 2 dicono l' opposto non v'è certezza. Se il comune chiede e s'impunta che fai? Apri una causa?

Se ilvece di dà il PdC vai "sparato senza soste intermedie".

Certamente lo sai bene ogni Comune...fa un pò come cacchio gli pare, avessi mai trovato due uffici tecnici che lavorano allo stesso modo!!

Non sia mai....sarebbe troppo semplice.

Nel suo caso però la cosa è davvero semplice, non vedo perchè gli altri condomini dovrebbero dirgli di no o non firmare nulla. Un carta la può preparare stesso lui o se la prepara il tecnico che si sta occupando del tutto fa ancora prima. Insomma in tre la cosa è semplice (di norma ma non sempre).

Certamente lo sai bene ogni Comune...fa un pò come cacchio gli pare, avessi mai trovato due uffici tecnici che lavorano allo stesso modo!!

Non sia mai....sarebbe troppo semplice.

Nel suo caso però la cosa è davvero semplice, non vedo perchè gli altri condomini dovrebbero dirgli di no o non firmare nulla. Un carta la può preparare stesso lui o se la prepara il tecnico che si sta occupando del tutto fa ancora prima. Insomma in tre la cosa è semplice (di norma ma non sempre).

Il problema è che quella dell'ultimo piano è in lite con il mio cliente da anni ...non ho capito bene per cosa e quindi se può fargli un torto no vede l'ora!!!!

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