Veranda, ovvero croce e delizia di molti condomini. Non è raro in effetti che negli edifici di qualunque genere e città si scorgano balconi chiusi a veranda.
Alle volte, in alcuni edifici, il balcone verandato, per la tipologia di chiusura, assume carattere connotante dell'estetica del fabbricato. Forse più nelle città straniere che in quelle italiane è facile imbattersi in balconi chiusi da verande in ferro battuto e vetro, veri e propri esempi di manufatti abbellenti lo stabile.
Torniamo a noi: che cos'è una veranda?
Nozione di veranda e concetto di "verandare" un balcone
Così come definita dell'Allegato A intesa 20 ottobre 2016 tra il Governo, le Regioni e i Comuni concernente l'adozione del regolamento edilizio-tipo pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale Serie Generale n.268 del 16-11-2016 la veranda è quel «locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili».
"Verandare" - si tratta chiaramente di un neologismo - significa chiudere con delle vetrate un balcone o un terrazzo. Si tratta di un'operazione molto ricorrente i cui effetti non si riverberano solamente in campo condominiale ma anche a livello urbanistico. Vale la pena capire quando quest'operazione è legittima e quali sono le conseguenze per i casi d'illiceità.
Chiusura del balcone in veranda, quali permessi dal comune?
Partiamo dai profili urbanistici. E' sempre consigliabile capire, in relazione allo specifico intervento da porre in essere, se la realizzazione della veranda è sottoposta a qualche genere di autorizzazione (es. S.C.I.A.). In tal caso, prima d'ogni intervento esecutivo è necessario agire di conseguenza (esempio presentare la segnalazione certificata di inizio attività) per evitare le sanzioni (di carattere amministrativo e/o penale) che l'assenza della stessa comporterebbe.
Si badi: il fatto che la chiusura del balcone in veranda sia astrattamente legittima in termini urbanistici - ossia che in una dato edificio quello specifico intervento possa essere considerarsi legittimo - non vuol dire che lo stesso sia consentito guardando alla questione dal punto di vista del rispetto delle norme condominiali.
Chiusura del balcone in veranda e norme condominiali
A livello condominiale il problema è sostanzialmente uno: posto l'intervento come opera su parti individuali (tutto l'area del balcone lo è, salvo l'appoggio al balcone del piano superiore rispetto al quale sarebbe bene munirsi per preventivo consenso del relativo proprietario, per evitare contestazioni), la doglianza che potrebbe essere sollevata è relativa alla possibile alterazione del decoro architettonico.
La norma di riferimento è l'art. 1122 c.c. e con riferimento al significato della parola danno da essa contenuto la Suprema Corte di Cassazione, in più occasioni, ha avuto modo di significare che «il concetto di danno, cui la norma fa riferimento, non va limitato esclusivamente al danno materiale, inteso come modificazione della conformazione esterna o della intrinseca natura della cosa comune, ma esteso anche al danno conseguente alle opere che elidono o riducono apprezzabilmente le utilità ritraibili della cosa comune, anche se di ordine edonistico od estetico (v. Cass. 27.4.1989, n. 1947), per cui ricadono nel divieto tutte quelle modifiche che costituiscono un peggioramento del decoro architettonico del fabbricato.
Decoro da correlarsi non soltanto all'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata armonia, ma anche all' aspetto di singoli elementi o di singole parti dell'edificio che abbiano una sostanziale e formale autonomia o siano comunque suscettibili per sé di considerazione autonoma (v. Cass. 24.3. 2004, n. 5899)» (così, ex multis, Cass. 19 gennaio 2005, n. 1076).
In sostanza, il condomino pur avendo preventivamente ottenuto l'autorizzazione amministrativa ad operare potrebbe vedersi eccepita, da parte del condominio, l'alterazione del decoro dello stabile.
D'altronde la stessa pubblica amministrazione rilascia le autorizzazioni facendo salvi i diritti dei terzi o a volte proprio richiedendo il placet del condominio rispetto all'intervento.
Sul punto, per evitare qualsiasi contestazione, è sempre meglio ottenere il consenso scritto di tutti i condomini, salvo che una norma del regolamento contrattuale non preveda una diversa maggioranza.
Quando la trasformazione della tettoia in veranda costituisce reato
Chiusura del balcone in veranda e regolamento di condominio
Si faceva qui cenno alle maggioranze prescritte da un regolamento contrattuale. Non è raro, infatti, che lo statuto negoziale demandi all'assemblea le decisioni in merito alla esecuzione di opere incidenti sul decoro dell'edificio. È stato finanche detto che è possibile sottoporre la modificazione alla preventiva valutazione di un architetto (Cass. 19 dicembre 2017 n. 30528).
Ebbene, così come il regolamento di condominio contrattuale può condizionare la esecuzione di opere ad assensi ed autorizzazioni, del pari può vietare ogni modificazione della facciata dell'edificio.
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È pacifico in giurisprudenza che un regolamento di condominio detto contrattuale, qualora abbia ad oggetto la conservazione dell'originario aspetto architettonico dell'edificio condominiale, comprimendo il diritto di proprietà dei singoli condomini mediante il divieto di qualsiasi opera modificatrice, possa stabilire una tutela più intensa e rigorosa di quella apprestata al mero "decoro architettonico" dall'art. 1120 c.c., comma 2, e art. 1138 c.c., comma 1, con la conseguenza che la realizzazione di opere esterne integri in sé una modificazione non consentita dell'originario assetto architettonico dell'edificio (cfr. Cass.12/12/1986, n. 7398; anche Cass. n. 1748/13; Cass. n. 14898/2013) (in tal senso Cass. SS.UU. 18 aprile 2019 n. 10934)
Chiusura del balcone in veranda e tabelle millesimali
La chiusura di una veranda, infine, potrebbe portare ad una richiesta di revisione delle tabelle millesimali. Ciò è possibile quando le stesse non siano più lo specchio del reale valore delle unità immobiliari e per quanto riguarda la fattispecie in esame, perché la chiusura del balcone in veranda ha comportato un alterazione per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino (art. 69 disp. att. c.c.). In buona sostanza se un'unità immobiliare ha un valore di 100/1000 e la chiusura del balcone in veranda comporta un aumento dei millesimi di riferimento a 120, allora si potrà addivenire alla revisione dei millesimi in sede assembleare e a maggioranza (art. 69 disp. att. c.c.)
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