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Chiusura del balcone in veranda: quando è legittima, quali sono i limiti e quali le conseguenze?
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Chiusura del balcone in veranda: quando è legittima, quali sono i limiti e quali le conseguenze?

Che cosa vuol dire chiudere un balcone in veranda? Quando è possibile farlo e quali le possibili conseguenze?

Avv. Alessandro Gallucci  

Veranda, ovvero croce e delizia di molti condomini. Non è raro in effetti che negli edifici di qualunque genere e città si scorgano balconi chiusi a veranda.

Alle volte, in alcuni edifici, il balcone verandato, per la tipologia di chiusura, assume carattere connotante dell'estetica del fabbricato. Forse più nelle città straniere che in quelle italiane è facile imbattersi in balconi chiusi da verande in ferro battuto e vetro, veri e propri esempi di manufatti abbellenti lo stabile.

Torniamo a noi: che cos'è una veranda?

Nozione di veranda e concetto di "verandare" un balcone

Così come definita dell'Allegato A intesa 20 ottobre 2016 tra il Governo, le Regioni e i Comuni concernente l'adozione del regolamento edilizio-tipo pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale Serie Generale n.268 del 16-11-2016 la veranda è quel «locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili».

"Verandare" - si tratta chiaramente di un neologismo - significa chiudere con delle vetrate un balcone o un terrazzo. Si tratta di un'operazione molto ricorrente i cui effetti non si riverberano solamente in campo condominiale ma anche a livello urbanistico. Vale la pena capire quando quest'operazione è legittima e quali sono le conseguenze per i casi d'illiceità.

Chiusura del balcone in veranda, quali permessi dal comune?

Partiamo dai profili urbanistici. E' sempre consigliabile capire, in relazione allo specifico intervento da porre in essere, se la realizzazione della veranda è sottoposta a qualche genere di autorizzazione (es. S.C.I.A.). In tal caso, prima d'ogni intervento esecutivo è necessario agire di conseguenza (esempio presentare la segnalazione certificata di inizio attività) per evitare le sanzioni (di carattere amministrativo e/o penale) che l'assenza della stessa comporterebbe.

Si badi: il fatto che la chiusura del balcone in veranda sia astrattamente legittima in termini urbanistici - ossia che in una dato edificio quello specifico intervento possa essere considerarsi legittimo - non vuol dire che lo stesso sia consentito guardando alla questione dal punto di vista del rispetto delle norme condominiali.

Chiusura del balcone in veranda e norme condominiali

A livello condominiale il problema è sostanzialmente uno: posto l'intervento come opera su parti individuali (tutto l'area del balcone lo è, salvo l'appoggio al balcone del piano superiore rispetto al quale sarebbe bene munirsi per preventivo consenso del relativo proprietario, per evitare contestazioni), la doglianza che potrebbe essere sollevata è relativa alla possibile alterazione del decoro architettonico.

La norma di riferimento è l'art. 1122 c.c. e con riferimento al significato della parola danno da essa contenuto la Suprema Corte di Cassazione, in più occasioni, ha avuto modo di significare che «il concetto di danno, cui la norma fa riferimento, non va limitato esclusivamente al danno materiale, inteso come modificazione della conformazione esterna o della intrinseca natura della cosa comune, ma esteso anche al danno conseguente alle opere che elidono o riducono apprezzabilmente le utilità ritraibili della cosa comune, anche se di ordine edonistico od estetico (v. Cass. 27.4.1989, n. 1947), per cui ricadono nel divieto tutte quelle modifiche che costituiscono un peggioramento del decoro architettonico del fabbricato.

Decoro da correlarsi non soltanto all'estetica data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono una determinata armonia, ma anche all' aspetto di singoli elementi o di singole parti dell'edificio che abbiano una sostanziale e formale autonomia o siano comunque suscettibili per sé di considerazione autonoma (v. Cass. 24.3. 2004, n. 5899)» (così, ex multis, Cass. 19 gennaio 2005, n. 1076).

In sostanza, il condomino pur avendo preventivamente ottenuto l'autorizzazione amministrativa ad operare potrebbe vedersi eccepita, da parte del condominio, l'alterazione del decoro dello stabile.

D'altronde la stessa pubblica amministrazione rilascia le autorizzazioni facendo salvi i diritti dei terzi o a volte proprio richiedendo il placet del condominio rispetto all'intervento.

Sul punto, per evitare qualsiasi contestazione, è sempre meglio ottenere il consenso scritto di tutti i condomini, salvo che una norma del regolamento contrattuale non preveda una diversa maggioranza.

Quando la trasformazione della tettoia in veranda costituisce reato

Chiusura del balcone in veranda e regolamento di condominio

Si faceva qui cenno alle maggioranze prescritte da un regolamento contrattuale. Non è raro, infatti, che lo statuto negoziale demandi all'assemblea le decisioni in merito alla esecuzione di opere incidenti sul decoro dell'edificio. È stato finanche detto che è possibile sottoporre la modificazione alla preventiva valutazione di un architetto (Cass. 19 dicembre 2017 n. 30528).

Ebbene, così come il regolamento di condominio contrattuale può condizionare la esecuzione di opere ad assensi ed autorizzazioni, del pari può vietare ogni modificazione della facciata dell'edificio.

=> Costruire una veranda senza il permesso dei condomini

È pacifico in giurisprudenza che un regolamento di condominio detto contrattuale, qualora abbia ad oggetto la conservazione dell'originario aspetto architettonico dell'edificio condominiale, comprimendo il diritto di proprietà dei singoli condomini mediante il divieto di qualsiasi opera modificatrice, possa stabilire una tutela più intensa e rigorosa di quella apprestata al mero "decoro architettonico" dall'art. 1120 c.c., comma 2, e art. 1138 c.c., comma 1, con la conseguenza che la realizzazione di opere esterne integri in sé una modificazione non consentita dell'originario assetto architettonico dell'edificio (cfr. Cass.12/12/1986, n. 7398; anche Cass. n. 1748/13; Cass. n. 14898/2013) (in tal senso Cass. SS.UU. 18 aprile 2019 n. 10934)

Chiusura del balcone in veranda e tabelle millesimali

La chiusura di una veranda, infine, potrebbe portare ad una richiesta di revisione delle tabelle millesimali. Ciò è possibile quando le stesse non siano più lo specchio del reale valore delle unità immobiliari e per quanto riguarda la fattispecie in esame, perché la chiusura del balcone in veranda ha comportato un alterazione per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino (art. 69 disp. att. c.c.). In buona sostanza se un'unità immobiliare ha un valore di 100/1000 e la chiusura del balcone in veranda comporta un aumento dei millesimi di riferimento a 120, allora si potrà addivenire alla revisione dei millesimi in sede assembleare e a maggioranza (art. 69 disp. att. c.c.)

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Massimo
Massimo 07-05-2019 21:56:31

Salve per quanto riguarda invece le cosidette verantende cioè quel tipo di veranda con tele in PVC apribili come fossero tende da sole chiedo ci vogliono sempre autorizzazioni del condominio
Grazie

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Maria Concetta Scaduto
Maria Concetta Scaduto 02-08-2019 15:36:16

Le vetrate scorrevoli, sono realizzabili senza alcuna autorizzazione, come prevede l'edilizia libera? Oppure vengono considerate verande?

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Angrisani Enrico
Angrisani Enrico 19-11-2019 08:34:15

buongiorno ho un terrazzo di 220 mq al primo piano è possibili chiudere con vetrate almeno 20/25 mq per deposito o area per fumare ache di inverno.
grazie

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Giuseppe Lo Jacono
Giuseppe Lo Jacono 02-03-2020 23:45:15

Salve,volevo chiedere come mi devo comportare per chiudere il mio terrazzino con veranda(solo prospetto perche lateralmente c'è muro).nel condominio ci sono già verande negli altri piani. Qual'è la prassi?grazie

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Pia Iannone
Pia Iannone 10-10-2020 20:07:04

Buonasera, vivo in un appartamento al piano rialzato all'interno del cortile condominiale, ho una veranda chiusa da tre lati con un balcone di mt 2xmt2 che si affaccia nel cortile condominiale e sull'ingresso del portone da dove ovviamente entrano gli altri inquilini. Per una questione di privacy e sicurezza vorrei chiudere la suddetta veranda lasciando cmq un balconcino di circa mt 1x1
con una vetrata scorrevole con profili di legno uguale agli infissi gia' esistenti. Secondo il mio atto di acquisto posso chiudere tale veranda senza consenso condominiale previo autorizzazione comunale, invece nel regolamento di condominio vieta i condomini proprietari di verande cortili etc etc di apportare qualunque modifica. Ovviamente è una contraddizione intanto ho verificato che la chiusura delle verande come citato sopra è riportato in tutti gli altri atti di acquisto degli altri condomini e poi qualche mese fa l'altro inquilino del piano rialzato ha fatto una tettoia nel suo pozzo luce.che si affaccia nel retro del palazzo. Quindi la mia domanda è come è possibile che siano state riportate notizie diverse in atti ufficiali? E qual'è quello attendibile? E come posso fare visto che l'altro condomino cmq ha fatto la tettoia?

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