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La "soggettività giuridica" del condominio (sta) nella "legittimazione concorrente" dei singoli condomini
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La "soggettività giuridica" del condominio (sta) nella "legittimazione concorrente" dei singoli condomini

Personalità giuridica del condominio

Avv. Rosario Dolce 

La Suprema Corte di Cassazione, Sezioni Unite Civili, con sentenza 17 aprile 2018 - 18 aprile 2019, n. 10934 (Presidente Petitti - Relatore D'Ascola) ritorna sul concetto della "personalità giuridica" da attribuire, o meno, al Condominio negli edifici .

La rilevanza della questione travalica la relativa rilevanza ai fini processuali, in ordine all'assunta "legittimazione concorrente" (non sostituzione) dei singoli condòmini rispetto quella dell'amministratore p.t., e costituisce un momento di importante approfondimento giuridico (non notevoli risvolti pratici).

1) Il fatto

Il caso da cui prende spunto la vicenda concerne una controversia in tema di diritti reale, ovvero la violazione di clausole relative al regolamento condominiale in tema di servitù di passaggio; costituiva materia del contendere anche una questione sorta in tema di distacco del condòmino da un impianto posto a servizio comune (riscaldamento).

2) L'ordinanza di rimessione alle Sezioni Unite

La Seconda Sezione civile ha ritenuto, in particolare, opportuno rimettere alle Sezioni Unite la causa, la quale era stata introdotta in cassazione previo ricorso incidentale presentato, per conto del Condominio condannato, da parte di un condòmino.

Partitamente l'Ordinanza di rimessione (n. 27101 del 2017) [1] ha manifestato dei dubbi sulla legittimazione di questo ultimo a poter, a sua volta, impugnare in luogo del Condominio di cui fa parte.

Le perplessità manifestate da parte della Seconda sezione sono state indotte - per come si legge testualmente in seno al provvedimento in commento - dalla pronuncia delle Sezioni Unite n. 19663/2014, con la quale si era stabilito che la legittimazione ad agire per l'equa riparazione spettava esclusivamente al condominio, in persona dell'amministratore, autorizzato dall'assemblea dei condomini.

La sentenza citata, chiamata a pronunciarsi sulla sussistenza della legittimazione ad agire del singolo condomino per conseguire l'indennizzo ex L. n. 89 del 2001 in controversia in cui era stato parte il solo condominio, aveva sviluppato due ordini di considerazioni.

1. Una prima linea di ricerca volta ad individuare la configurabilità in capo al condominio di una "soggettività giuridica autonoma";

2. la seconda intesa a verificare quale sia stato il trattamento riservato dalla legge e dalla giurisprudenza ad altre situazioni di soggetti collettivi in riferimento al diritto di cui sopra.-

Sotto il primo versante le Sezioni Unite 19663/14 hanno verificato che anche con la riforma dell'istituto condominiale di cui alla L. n. 220 del 2012 era stato escluso il "riconoscimento della personalità giuridica" del condominio, pur avendo esse rintracciato elementi che "vanno nella direzione della progressiva configurabilità in capo al condominio di una sia pure attenuata personalità giuridica".

I punti salienti di tale pronuncia sono stati cosi sintetizzati:

- Si è dato conto della giurisprudenza che fa salvo il diritto dei singoli condomini di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all'edificio condominiale.

- Si è preso atto della acuta distinzione giurisprudenziale con riguardo alle controversie che, avendo ad oggetto non diritti su un bene comune ma la sua gestione, sono intese a soddisfare esigenze soltanto collettive della comunità condominiale o l'esazione delle somme dovute in relazione a tale gestione da ciascun condomino, controversie per le quali non trova applicazione la salvaguardia dei poteri processuali del singolo (di agire, intervenire, impugnare) in difesa dei diritti connessi alla sua partecipazione.

Le Sezioni Unite del 2014, quindi, hanno affermato che l'impostazione tradizionale sulla legittimazione concorrente è "entra(ta) in crisi" in relazione alla crescente configurabilità del condominio come "centro di imputazione di interessi, di diritti e doveri, cui corrisponde una piena capacità processuale".

Per cui, sulla base di tali presupposti, è stato riferito che il condominio si atteggia come autonomo soggetto giuridico. Conseguentemente, con riguardo al rapporto tra diritto all'indennizzo ex L. n. 89 del 2001 e alla formale assunzione della qualità di parte processuale nel giudizio presupposto, non sorge il diritto del condòmino a pretendere "il diritto alla equa riparazione per la durata irragionevole di detto giudizio" in cui è stato parte il proprio condominio.

4) L' "orientamento tradizionale"

Le Sezioni Unite in commento riportano però in auge l'orientamento tradizionale, affermando che:

La portata della SU 19663/14 è circoscritta alla peculiare situazione giuridica esaminata, cioè a quel diritto all'equa riparazione regolato dalle disposizioni sovranazionali prima ancora che da quelle nazionali di impronta applicativa. In altri termini, il principio ivi evocato non si può estendere altrove. Le perplessità formulate dalla Sezione semplice sono state, pertanto, disattese.

L' impostazione tradizionale valorizza l'assenza di personalità giuridica del condominio e la sua limitata facoltà di agire e resistere in giudizio tramite l'amministratore nell'ambito dei poteri conferitigli dalla legge e dall'assemblea e per questa via giunge ad attribuire ai singoli condomini la legittimazione ad agire per la tutela dei diritti comuni e di quelli personali [2] .

5) La valutazione degli "interessi in gioco"

Questo orientamento, salvi i poteri di rappresentanza dell'amministratore di cui all'art. 1131 c.c., trova il suo perdurante ancoraggio nella natura degli interessi in gioco nelle cause, come quella oggetto di causa (vedi sopra n.d.r.), relative ai diritti dei singoli sulle parti comuni o sui propri beni facenti parte del condominio.

Una volta riscontrato che il legislatore ha respinto in sede di riforma dell'istituto - lo testimonia il confronto tra testo provvisorio e testo definitivo della L. n. 220 del 2012 - la prospettiva di dare al Condominio personalità giuridica "autonoma" non convince i giudici di legittima, specie se è stata ritenuta come escludente la facoltà dei singoli (condòmini) di affiancarsi o surrogarsi all'amministratore nella difesa in giudizio dei diritti vantati su beni comuni.

LA MASSIMA DELLE MASSIME

Sebbene la riflessione corrente e anche la massimazione delle sentenze più rilevanti in argomento giungano all'affermazione dei poteri processuali dei singoli condomini muovendo dalla formula descrittiva di successo secondo cui il condominio è un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, e dall'analisi dei poteri dell'organo rappresentativo unitario (amministratore), si può osservare che questi rilievi valgono solo ad escludere che da queste fonti (natura del condominio e poteri dell'amministratore) derivino limiti alle facoltà dei singoli.

6) Il diritto dell'amministratore si "aggiunge" a quello dei condòmini

La ratio dei poteri processuali dei singoli condomini - che è possibile cogliere nella giurisprudenza più risalente - risiede nel carattere necessariamente autonomo del potere del condomino di agire a tutela dei suoi diritti di comproprietario "pro quota", e di resistere alle azioni da altri promosse anche allorquando gli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio (Cass. 8479/99).

Si è argomentato, infatti - non a caso -, che è il diritto dell'amministratore che si aggiunge a quello dei naturali e diretti interessati ad agire per il fine indicato a tutela dei beni dei quali sono comproprietari, insidiati da azioni illegittime di altri condomini o di terzi (Cass. n. 11106 del 12/12/1996; 9629/91).

Nè potrebbe essere diversamente, poiché:

a) si discute di diritti reali;

b) sussistono molteplici realtà condominiali in cui non è imposta obbligatoriamente la nomina di un amministratore (art. 1129 c.c., comma 1);

c) difetta una precisa scelta del legislatore che investa esplicitamente ed esclusivamente il condominio (e il suo amministratore) del potere di difendere le parti comuni (e i riflessi sulla proprietà dei singoli).;

7) La Riforma del 2013 come base per la legittimazione ad agire dei condòmini

Il quadro normativo di riferimento evidenzia, come nota la dottrina a commento di SU 19663/14, la complessità della "dialettica tra interesse condominiale ed interesse del singolo condomino", che si pone talvolta in termini di "reciproco contemperamento" tal altra in termini di contrapposizione o "di prevalenza dell'uno sull'altro".

Basti qui ricordare - così continua, segnatamente, il provvedimento in commento - che anche il nuovo art. 1117 quater c.c., in tema di tutela delle destinazioni d'uso, non solo non esclude ma addirittura contempla esplicitamente un potere di iniziativa dei singoli condomini.

8) I precedenti giurisprudenziali

Il mantenimento della tradizionale facoltà dei singoli condomini è coerente con altri insegnamenti provenienti dalle stesse Sezioni Unite.

La Cassazione SU 18331 (e 18332) del 2010 aveva già configurato i poteri rappresentativi processuali dell'amministratore coordinandoli, per subordinazione, con quelli dell'assemblea.

Si era in quell'occasione chiarito che il potere decisionale in materia di azioni processuali spetta "solo ed esclusivamente all'assemblea" che può anche ratificare ex tunc l'operato dell'amministratore, "organo meramente esecutivo" del condominio", che abbia agito senza autorizzazione [3] .

IL PRINCIPIO

Non è concepibile, quindi, la perdita parziale o totale del "bene comune" senza far salva la facoltà difensiva individuale del condòmino.

Sempre la Cassazione Sezioni Unite con la sentenza 25454 del 2013 - relativa ad azione di un condomino volta all'accertamento della natura condominiale di un bene - aveva, parimenti, affermato che occorra integrare il contraddittorio nei riguardi di tutti i condomini, qualora il convenuto eccepisca la proprietà esclusiva formulando un'apposita domanda riconvenzionale [4] (più di recente v. Cass. n. 6649 del 15/03/2017 [5] ).

Se è configurabile il litisconsorzio necessario in questi casi, non può dubitarsi che per il singolo condomino sussista l'interesse ad agire o a resistere - e quindi la facoltà di affiancarsi all'amministratore per far valere in sede processuale le ragioni del condominio - ogniqualvolta la contesa involga la consistenza dei beni comuni.

La regola sulla rappresentanza di cui al 1131 c.c. ha il fine di agevolare l'instaurazione del contraddittorio, dal lato attivo e passivo, e va letta dunque alla luce del predominante potere assembleare nella vita del condominio e della titolarità dei diritti controversi.

9. La conclusione

In considerazione di quanto sopraesposto è configurabile la "legittimazione concorrente" del condòmino (stante la fattispecie esaminata dai Giudici di legittimità).

I ragionamenti svolti circa la legittimazione dei singoli condomini in relazione ai diritti reali che fanno capo alle parti comuni del Condominio vanificano anche il dubbio secondario posto dall'ordinanza 27101/17 [6] .

L'ipotesi muove dal (falso) presupposto che condominio e condomino siano proprio "la stessa parte", dovendo invece più esattamente parlarsi (si ripete) di legittimazione concorrente, pur se, si badi (così ammonisce, la Cassazione!), il condomino che sopraggiunga in giudizio si giova e subisce i limiti delle difese spese fino a quel momento in giudizio dal Condominio stesso.

Ne consegue, in relazione al peculiare atteggiarsi dei rapporti condominiali, che, essendo oggetto del ricorso incidentale un diritto afferente alla sfera di ogni singolo condomino, ciascuno di essi può autonomamente far valere la situazione giuridica vantata. A tal fine può avvalersi personalmente dei mezzi d'impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti del condominio (Cass. 10717/11, 3900/2010, 21444/10, 9213/05), inserendosi nel processo, delimitato quanto all'oggetto dall'evoluzione maturata, cioè nello stato in cui vi interviene, ma con intatta la facoltà di spiegare il mezzo di impugnazione. [..]

=> Nuova legge, nuove sentenze, nuova vita al condominio?


[1] Essa ricorda che secondo un insegnamento tradizionale è stata costantemente reputata ammissibile "l'impugnazione, da parte del singolo partecipante, della sentenza di condanna emessa nei confronti dell'intero condominio, sull'assunto che il diritto di ogni partecipante al condominio ha per oggetto le cose comuni nella loro interezza, non rilevando, in contrario, la circostanza della mancata impugnazione da parte dell'amministratore, senza alcuna necessità di integrare il contraddittorio nei confronti dei condomini non appellanti (o non ricorrenti), nè intervenienti, e senza che ciò determini il passaggio in giudicato della sentenza di primo (o di secondo) grado nei confronti di questi ultimi".

[2] In realtà, la giurisprudenza successiva a SU 19663/14 ha continuato a ritenere che nelle controversie aventi ad oggetto un diritto comune, l'esistenza dell'organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, nè di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall'amministratore (cfr, anche argomentando a contrario, Cass. 29748/17; n. 1208 del 18/01/2017; n. 26557 del 09/11/2017, Rv. 646073; n. 22856/17; n. 4436/2017; n. 16562 del 06/08/2015; 10679/15).

[3] Ergo, allorquando si sia in presenza di cause introdotte da un terzo o da un condomino che riguardino diritti afferenti al regime della proprietà e ai diritti reali relativi a parti comuni del fabbricato, e che incidono sui diritti vantati dal singolo su di un bene comune, non può negarsi la legittimazione alternativa individuale.

[4] Laddove volta ad ampliare il tema del decidere ed ottenere una pronuncia avente efficacia di giudicato che mette in discussione la comproprietà degli altri soggetti.

[5] Altrettanto vale allorché vi sia espressa azione in tal senso contro il condominio o qualora l'amministratore condominiale introduca un'azione che esula dalle attribuzioni conferitegli dall'art. 1130 c.c. e dalla sfera di rappresentanza attribuitagli dall'art. 1131 c.c., come nel caso di una domanda diretta alla declaratoria di esistenza di una servitù di passaggio su fondo limitrofo, la quale introduce una controversia concernente l'estensione del diritto di ciascun condomino in dipendenza dei rispettivi acquisti (così Cass. 12678/2014 in Arch. Loc., 2014, 546).

[6] Essa ha interpellato le Sezioni unite circa il potere della condomina in relazione al principio della consumazione della impugnazione (tra le altre v. Cass. 4249/15), situazione che potrebbe essersi configurata con il deposito del mero controricorso da parte della difesa del condominio

Scarica Corte di Cassazione, sez. Unite Civili, 18 aprile 2019, n. 10934 Presidente Peti

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SALVATORE
SALVATORE martedì 23 aprile 2019 alle ore 17:53

Tantissimi complimenti all'autore del commento.

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