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Trasformare il terrazzo in veranda non significa aggravare la servitù di veduta
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Trasformare il terrazzo in veranda non significa aggravare la servitù di veduta

Cosa succede se il proprietario decide di chiudere il terrazzino così da creare un nuovo vano a servizio della propria unità immobiliare?

Avv. Alessandro Gallucci  

Il proprietario di un appartamento con annesso terrazzino decide di chiuderlo così da creare un nuovo vano a servizio della propria unità immobiliare.

I vicini del piano inferiore non ci stanno e gli fanno causa: "quella veranda aggrava la servitù di veduta e dev'essere immediatamente eliminata!". Questa, nella sostanza, la richiesta formulata dagli attori.

(Decoro architettonico dell'edificio: la trasformazione di un balcone in veranda.)

Richiesta cui chiaramente, il proprietario della veranda si opponeva e, come si suole dire, rincarava la dose. Detta in gergo tecnico: il convenuto si opponeva alla richiesta di demolizione e di contro spiegava domanda riconvenzionale per vedere riconosciuta la servitù di veduta sul fondo dei convenuti.

La querelle tra i vicini che abbiamo appena descritto è realmente accaduta ed ha portato la Cassazione a pronunciare la sentenza n. 2157 depositata in cancelleria il 31 gennaio 2014.

Prima di entrare nel merito della soluzione fornita dalla Corte regolatrice (che, pio, nella sostanza conferma la decisione presa dalla Corte d'appello nella sentenza impugnata) è utile ricordare che cosa s'intende per servitù di veduta.

Servitù di veduta

In linea generale, a dirlo è l'art. 1027 c.c., la servitù consiste nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo (non per forza confinante) appartenente ad un'altra persona.

Si tratta di un diritto reale di godimento su cose altrui. I fondi prendono i nomi di fondo servente e dominante. L'utilità dev'essere strettamente connessa al fondo dominante che, nel caso di fondo servente in comunione, può anche appartenere ad uno dei comproprietari di questo.

Sul concetto di servitù con particolare riferimento al condominio, rimandiamo alla lettura di questo articolo (Servitù e condominio. Che cos'è una servitù.).

In questo contesto generale, a dirlo è sempre la Cassazione, la servitù di veduta è quel peso che garantisce al proprietario del fondo dominante il diritto di guardare e di affacciarsi sul fondo vicino (Cass. 12 aprile 2006, n. 8572).

=> La veranda comporta un aggravamento della servitù di veduta?

È questa nella sostanza la questione che i proprietari del fondo servente hanno posto all'attenzione dei giudici di piazza Cavour. A loro modo di vedere, infatti, la costruzione di questo vano chiuso avrebbe determinato un aggravamento della servitù di veduta che giù grava sul loro fondo ed aggravare una servitù, dicevano loro, è vietato per legge (art. 1067 c.c.).

La Cassazione non s'è trovata d'accordo con questa ricostruzione ed ha respinto il ricorso.

(Costruzione di una veranda in condominio. Quando è necessario il permesso di costruire?)

Si legge nella sentenza in esame che "non costituisce aggravamento della servitù di veduta, ai sensi dell'art. 1067 c.c., la copertura di una terrazza da cui si esercita la veduta stessa, in quanto la copertura, pur potendo consentire un uso più intenso ed assiduo del diritto, non ne amplia il contenuto essenziale, perché lascia inalterati i limiti della "inspectio" e della "prospectio" sul fondo vicino (Cass. Sentenza n. 1899 del 21/02/1995).

Invero nel caso di specie, la costruzione sul terrazzo si può dire che abbia ridotto gli affacci alle sole finestre, mentre precedentemente sia l'inspectio che la prospectio erano possibili lungo l'intero perimetro del terrazzo: in definitiva non sarebbe fuori luogo ritenere che le modifiche anno alleggerito e non aggravato la servitù in esame".Come dire: la sentenza n. 2157 del 31 gennaio 2014 si conforma ai precedenti espressi dallo stesso Supremo Collegio in controversie similari.

Resta il fatto, naturalmente, che la costruzione di una veranda sul terrazzo può interrare sopraelevazione ai sensi dell'art. 1127 c.c. con tutto ciò che ne discende in tema di legittimità dell'opera e indennità spettanti agli altri condomini

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