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Stop a quella veranda. Altera l'uso della parte comune, pregiudica le vedute ed è costruita senza il consenso dei condomini.
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Stop a quella veranda. Altera l'uso della parte comune, pregiudica le vedute ed è costruita senza il consenso dei condomini.

Costruire una veranda senza il permesso dei condomini

Dott. Ivan Meo  

Se porta beneficio solo al singolo proprietario e non determina alcun miglioramento per la collettività la veranda deve essere demolita.

Breve inquadramento della problematica. La costruzione di una veranda comporta tutta una serie di conseguenze, dal punto di vista architettonico, del decoro dell'edificio e infine dal punto di vista urbanistico. Non a caso la trasformazione del balcone in veranda è considerata un'opera capace di influire sulla cubatura e sulla superficie utile e, quindi, idonea ad incidere sui parametri edilizi.

I limiti. Ciò premesso, vi sono dei limiti alla costruzione delle verande.

1. Tutela del decoro architettonico e della facciate condominiali. Ovviamente la compatibilità della veranda con il decoro architettonico deve essere necessariamente verificata, volta per volta, in relazione alla situazione concreta.

Tale valutazione va effettuata alla luce dei parametri forniti in materia dalla giurisprudenza. In termini generali ed al fine di una tutela dei rapporti di condominio, la costruzione della veranda, salvo limitazioni di natura pubblicistica, deve ritenersi legittima purché:

  • rispetti il decoro architettonico dell'edificio;
  • non arrechi pregiudizio agli altri condomini;
  • assicuri un pari uso del bene comune.

Ne consegue che l'alterazione del decoro architettonico dell'immobile condominiale può ben correlarsi alla realizzazione di opere che non mutano l'originario aspetto anche soltanto di singoli elementi o punti del fabbricato, tutte le volte che la modifica sia suscettibile di riflettersi sull'insieme dell'aspetto dello stabile - cosa che accade nell'ipotesi della realizzazione di una veranda che dia luogo a discordanze nel prospetto, e ne modifichi l'unità stilistica (Trib. Roma, sez.

V, 18 febbraio 2009; Cass., 19 giugno 2009, n. 14455), senza che occorra peraltro che si tratti di edifici di particolare pregio artistico (Trib. Pavia, sez. I, 2 luglio 2008).

In tema di edifici in condominio la tutela della facciata è apprestata non in modo astratto ed in via generale, ma nei soli casi in cui il condomino ne faccia un uso illegittimo, compromettendone l'aspetto esteriore con innovazioni che alterino il decoro architettonico del fabbricato: non si può infatti pensare di invocare la lesione del decoro architettonico ogni qualvolta un condomino si appresti a realizzare una veranda, o a modificare un balcone in veranda.

Da questa angolazione prospettica, è stata escluso il carattere lesivo di una veranda realizzata da un condomino sulla terrazza a livello del proprio appartamento nella parte retrostante del fabbricato che versava già in stato di degrado dal punto di vista del decoro architettonico: nella valutazione dell'incidenza sul decoro architettonico di un'opera modificativa di un edificio non può essere ignorata la eventuale situazione di degrado di detto decoro per preesistenti modificazioni per le quali non sia stato esercitato il diritto a pretendere il ripristino (Trib. Monza, sez. I, 15 dicembre 2008).

Ancora, la Suprema Corte ha confermato la pronuncia di merito - che aveva respinto la domanda di rimozione di un ballatoio realizzato da un condomino sul preesistente terrazzo, in considerazione del fatto che non tutte le modifiche compiute avevano danneggiato il decoro dell'edificio, peraltro già compromesso da precedenti interventi, alcuni dei quali opera dello stesso condomino attore - in quanto la lesività estetica dell'opera abusivamente compiuta da uno dei condomini non può assumere rilievo in presenza di una già grave evidente compromissione del decoro architettonico dovuto a precedenti interventi sull'immobile (Cass., sez. II, 17 ottobre 2007, n. 21835).

2.Autorizzazione preliminare dell'assemblea condominiale. L'autorizzazione assembleare risulta necessaria qualora la realizzazione del manufatto possa arrecare pregiudizio ad alcuni condomini, o perché non vengano rispettate le distanze legali fra le due proprietà.

In questa seconda ipotesi è opportuno che l'autorizzazione venga formalizzata con atto notarile e successiva trascrizione presso la Conservatoria dei registri immobiliare.

Tale formalità consentirà di cautelarsi da eventuali azioni che potrebbero essere intentate dall'acquirente in caso di vendita dell'appartamento da parte del confinante.

Inoltre sarà opportuno in sede assembleare che il condomino sottoponga il relativo progetto corredato da tutte le informazioni inerenti il materiale e le modalità di costruzione del manufatto.

Ma anche in caso di delibera favorevole, adottata a maggioranza, non potrà evitare eventuali azioni legali da parte di singoli condomini che dovesse invocare per esempio l'alterazione del decoro architettonico o l'alterazione del profilo igienico.

3.Distanze e vedute. Nel caso di costruzione di una veranda in un edificio condominiale, il problema del rispetto delle distanze può presentarsi nell'ipotesi in cui al piano superiore siano presenti una o più finestre e non un altro balcone: in tal caso sarà possibile ancorare la struttura alla soletta, in quanto il possesso di quest'ultima appartiene ad entrambi i proprietari dei piani.

È opportuno comunque non superare il perimetro del balcone sovrastante per evitare di pregiudicarle vedute in appiombo. Rilevanti sono quindi le dimensioni della costruzione, che non devono essere tali da ledere i diritti altrui.

Infatti la Cassazione precisa che il condomino che abbia trasformato il proprio balcone in veranda, elevandola sino alla soglia del balcone sovrastante, non è soggetto, rispetto a questa, all'osservanza delle distanze prescritte dall'art. 907 c.c. nel caso in cui la veranda insista esattamente nell'area del balcone, senza debordare dal suo perimetro, in modo da non limitare la veduta in avanti e a piombo del proprietario del balcone sovrastante, giacché l'art. 907 citato non attribuisce a quest'ultimo la possibilità di esercitare dalla soletta o dal parapetto del suo balcone una inspectio o prospectio obliqua verso il basso e contemporaneamente verso l'interno della sottostante proprietà (Cass., 16 marzo 1993, n. 3109; Cass., 18 marzo 1991, n. 2873).

Per ulteriori approfondimenti:

=> Costruzione delle verande in condominio, le distanza vanno rispettate

=> Regole da rispettare per la realizzazione di una veranda in condominio

Il caso di specie. Un condomino, proprietario di un appartamento, sito al piano terreno, realizza una veranda costruita in muratura con infissi in alluminio, chiusa su tre lati e posizionata all'esterno della propria unità immobiliare.

L'opera, così come strutturata, andava a sfruttare e alterare alcune parti condominiali -la facciata- e mal si inseriva nel contesto dell'intero edificio violando palesemente il decoro architettonico del medesimo.

Il proprietario della veranda, aveva reso noto a tutti i condomini il lavoro effettuato e congiuntamente aveva provveduto all'accatastamento dell'immobile, ribadendo che la veranda in oggetto costituiva una parte integrante del suo appartamento per cui riteneva che tutti i condomini avessero autorizzato il predetto a realizzare l'innovazione costituita dalla veranda in oggetto in quanto era costruita su area di proprietà esclusiva del condomino posta sul retro dell'edificio.

La decisione. Il giudice di primo grado, nel merito osservava, che il manufatto costruito impediva l'inspicere da parte dei condomini che abitavano ai piani superiori, oltre ad incidere sull'intero aspetto architettonico dell'edificio. Dello stesso tenore la sentenza emessa dalla Corte d'appello di Ancona n°27/2014 che espone i seguenti principi:

- l'opera può considerarsi illecita in quanto preclude l'inspicere del proprietario del singolo piano di un edificio condominiale,

- si impedisce di esercitare il diritto delle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell'edificio;

- viene alterato l'uso della parte comune costruita senza il consenso di tutti i proprietari;

- l'innovazione non è diretta al miglioramento o alla comodità del palazzo ma soltanto del singolo condomino in quanto la parete condominiale viene utilizzata esclusivamente come lato di appoggio dell'opera ed è quindi finalizzato solo al beneficio di uno e non a vantaggio dell'intera collettività.

Per tali ragioni il Tribunale dispone l'abbattimento del manufatto e condanna il proprietario al risarcimento del danno.

Veranda senza concessione edilizia: si rischia l'arresto.

L'installazione di una veranda sopra l'ultimo piano di un edificio condominiale.

Scarica Corte d'appello di Ancona n° 27 del 27 gennaio 2014

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