Qualora il terrazzo di copertura ovvero il lastrico solare non risulti comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo alle spese per le riparazioni o ricostruzioni del lastrico, mentre i restanti due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno, giusto disposto dell'art. 1126 c.c.
In caso di infiltrazione provenienti da un siffatto terrazzo di copertura, sussiste la responsabilità concomitante del condominio e del proprietario ovvero dell'usuario del bene per i danni cagionati agli appartamenti sottostanti, i quali andranno ripartiti secondo il criterio sopra detto e, tanto indipendentemente dalla sua proprietà, dovendosi piuttosto tener conto della funzione concretamente svolta dal terrazzo o dal lastrico che, generalmente, è quella di copertura dell'intero fabbricato o di più unità immobiliari di proprietà dei diversi condòmini.
Pertanto, l'obbligo di concorrere al risarcimento dei danni eventualmente cagionati da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello di proprietà esclusiva, sorge in capo agli altri condòmini qualora, come detto, lo stesso svolga funzione di copertura di parte o dell'intero edificio.
Viceversa, qualora la terrazza a livello funga da copertura di un unico locale sottostante alla stessa, costituente corpo di fabbrica distaccato dall'edificio condominiale principale, resta esclusa ogni responsabilità del condominio per la mancata manutenzione del terrazzo e dei conseguenti danni.
Questi i principi affermati dalla Corte di Cassazione, II Sez. civile, Presidente dott. P. D'Ascola, relatore dott. A. Scarpa, nell'ordinanza n. 16625, depositata in data 20 Giugno 2019.
Una società condomina, proprietaria di un locale posto al di sotto del terrazzo di copertura di proprietà della stessa, facente parte di un edificio in condominio con corpo di fabbrica principale autonomo rispetto a quello della società attrice, conveniva in giudizio l'intera compagine condominiale al fine di ottenere il risarcimento del danno derivante da infiltrazioni d'acqua provenienti dal predetto terrazzo e che avevano interessato il proprio locale terraneo, ivi comprese le attrezzature insistenti nello stesso.
Beni condominiali e risarcimento del danno: si deve dimostrare il rapporto causa-effetto
Il Tribunale di Napoli accoglieva la domanda, tuttavia, a seguito del gravame interposto dal condominio, la Corte di Appello di Napoli, in totale riforma della sentenza di primo grado, rigettava la domanda nei confronti del condominio, sulla scorta del fatto che il terrazzo dal quale provenivano le infiltrazioni in questione copriva esclusivamente il locale della società attrice, pertanto, alcuna responsabilità poteva essere ascritta al condominio, sul quale non gravava alcun obbligo di manutenzione del terrazzo.
Ricorre per cassazione la società condomina, deducendo, tra l'altro, la violazione e falsa applicazione degli artt. 2051, 1117 e 1226 Cc nonché l'erronea motivazione, per avere la Corte territoriale ritenuta insussistente la responsabilità del condominio, essendo il terrazzo di copertura danneggiato di proprietà esclusiva della ricorrente.
La Suprema Corte, premette che "secondo orientamento giurisprudenziale consolidato, la responsabilità concorrente del condominio con il proprietario o usuario esclusivo di un lastrico solare o di una terrazza a livello, per i danni da infiltrazione nell'appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all'art. 1126 c.c., suppone che il lastrico o la terrazza - indipendentemente dalla sua proprietà o dal suo uso esclusivo -, per i suoi connotati strutturali e funzionali, svolga funzione di copertura del fabbricato, ovvero di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari (arg. da Cass. Sez. U, 07/07/1993, n. 7449; Cass. Sez. U, 10/05/2016, n. 9449)."
E che, conseguentemente, "l'obbligo del condominio di concorrere al risarcimento dei danni da infiltrazioni cagionate dal lastrico solare o dalla terrazza a livello che non sia comune, ex art. 1117 c.c., a tutti i condomini, è quindi correlato all'accertamento in concreto di tale funzione di copertura dell'intero edificio, o della parte di esso cui il bene «serve», in quanto superficie terminale del fabbricato".
Tuttavia, così come accertato nel caso concreto, "la terrazza a livello sovrasta soltanto un piano terraneo di proprietà esclusiva, costituendo un autonomo corpo di fabbrica rispetto all'edificio condominiale (a prescindere dalla questione della sua estraneità alla "presunzione" di condominialità, su cui si sofferma la Corte d'Appello di Napoli e che è invece irrilevante ai fini dell'art. 1126 c.c.), l'inconfigurabilità di una responsabilità risarcitoria concorrente del condominio, da quantificare secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 c.c., discende dal difetto della funzione di copertura e protezione dell'edificio, che costituisce la ratio di tale disposizione."
Pertanto, conclude il Giudice di legittimità, bene ha fatto la Corte territoriale ad escludere ogni tipo di responsabilità da parte del condominio per l'omessa manutenzione della terrazza di proprietà della condomina ricorrente, in considerazione del fatto che la terrazza svolge funzione di copertura per il solo locale della stessa, circostanza che fa venir meno il presupposto per il riconoscimento di un obbligo di curarne la manutenzione in capo agli altri condòmini.
Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato, con tutte le conseguenze di legge, anche in ordine al rimborso delle spese del giudizio di legittimità.
STUDIO LEGALE AVV. PAOLO ACCOTI
